現在的土拍，往往都是驚歎號。
比如剛剛成交的雲港小區東面地塊，
參拍房企多，
出價速度快，
加價幅度大，
成交價為8.55億，
樓面價近11000元，
競得房企為楊帆。
這是一場近30家房企參與的重磅拍賣，
如果放在現場拍，感受無疑更為強烈。
但萬一出現振臂高呼，相關部門是不樂見的，
所以統統的網上競拍，
沒有歡呼，沒有慶祝，只有數字
在無聲的跳動。
媒體和圍觀的熱心群眾少了許多素材，
就連房企在拍賣時會不會叫火鍋這般八卦，
也沒有了看點。
這宗地的位置，放在前幾年是很難描述的。
東環大道旁？容易聯想到建材市場，春潮路南？在哪裡？
現在倒是便利了許多，
台州一號往東一點，一大半人恍然。
所以，
台州二號這個江湖稱呼，是當得起的。
台州一號項目是這座城市成長的縮影，
哪怕再樂觀的預言者，
都沒想過這麼大盤會賣的如此順利。
這裡面有許多原因，
有開發商操盤能力，也有市場上行等因素，
但最重要的是，地緣認知發生了變化。
單看臺州一號地塊，位於開發大道以南，
放在幾年前只能算是洪家盤，
換個角度，
這個盤位於萬達商圈，以北區域再也沒大地塊空間，
而且天韻等二手房還不便宜。
當然，還有輕軌，以及南面商貿核心區發展等利好。
似乎，看成市中心的新盤，亦不為過。
這是城市拓展的必然。
今天成交這宗地，區位略複雜一些。
從大的範圍來看，和台州一號隔著雲港小區，
界面上更靠近東環大道，
北面和歐尚有些距離，南面是城中村改造區域，
再過去還有建材城一條街......
東面屬於中央創新區，儘管名字很霸氣，
但僅僅剛開始發展。
總結起來：
雲港小區東地塊不具備台州一號地塊那般南北紅利的直接交匯，
最大的優勢是，從物理距離上看，兩者並不遠。
到地塊周邊轉轉，很難有市中心的觀感。
周邊不是立地房就是老小區，要不就是拆遷改造區域，
隔著東環大道，還有一些廠房，
就近的配套基本是底商為主，
據說東北角有商業規劃，
但沒找到官方出處。
還有一點需要注意的是，
地塊的東側和南側都有一部分空間在紅線外，
優勢在於減少了主幹道（東環大道和在建現代大道）的干擾，
劣勢在於不知道什麼時間會改造完成。
此外周邊還有一些不利因素，但影響不大。
地塊地上建面8萬多方，體量中規中矩，
既有貨值，又能控制去化週期。
容積率2.0，限低27米，
意味著低密產品設計僅限於洋房或小高層。
最重要的是，沒有複雜的回購和配建，
起始樓面也就6000元/平左右。
最大的懸念，還在於如何定位和評估價格。
對於這宗地塊而言，
可以從萬達和董家洋一側來推導價值，
也可以從東環大道這一側來評估走勢，
得出的結論是完全不同的。
筆者角度來看，
這宗地基於其複雜的區位認知，
實際價值不能對標台州一號，
倒是與榮安繁榮地塊有較大可比性。
小城市的特點，就在於一橋一路的天差地別，
幾年前，天韻和萬達區域達到一萬二三的售價，
而東環大道一側幸福名苑、廣達嘉苑都在八九千左右。
理論上說，這個價差是不科學的，
裡面存在太多地緣偏好的影響。
準確點說，是椒江購房者對東環大道一側不夠認可。
2016年之後，更多椒江外購房者湧入，
他們沒有歷史包袱，沒有地緣情結，
只有基於板塊和物理距離的判斷。
有個典型例子就是，
歐尚某新盤價格把板塊價格拉昇到14000，
相當大的客戶比例，來自溫嶺等地。
城市的歷史侷限註定是要打破的。
從這個角度看，本宗地塊的成交，
其實打開了市中心的更多可能。
無論從參拍房企數量還是成交價格，
都為東環大道一側帶來新的期待。
這也是十餘年來，這座城市在價值端的再度東移。
2000年前後，洋氣的椒江商業街
帶動過東環大道到機場路一帶的發展。
但隨著中央商務區、四號路等區域的開發，
城建西移，城東逐步平淡。
此前歐尚周邊14000元的房價還只是一種單盤的破局，
當下從台州一號再到本宗雲港東地塊，
再到更東面規劃打造的創新區。
這是一條連貫的板塊鏈，
也是對傳統碎片式地緣認知的再度碾壓。
不管人們願意與否，
很多時候，
一座城市都是在資本的強勢推動下
發生著各種改變。
當然，還要談談幾個看點和期待。
在房價高預期的情況下，
本地購房者是否能消除地緣隔閡？
能否有足夠多的外圍購房者選擇市中心置業？
未來客戶是自住的多還是純投資的多？
開發者的產品設計是否能帶來溢價效應？
還有，周邊界面，以及城東，
在未來兩三年內能否發生明顯的改善？
市中心必然會越來越好，
但如果土地市場消耗了過長時間的預期，
那麼是價格全面普漲，
還是豪宅定價為王？
供求端會如何變化？
房地產的市場，有高有低，
一切的價值都要回歸城市本身，
潮退之後的精彩，才是人們想要的未來。
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