01.06 上个十年错过房地产,下个十年我们该投资那些资产?


上个十年错过房地产,下个十年我们该投资那些资产?

周金涛大神有几句名言:

“人生发财靠康波”。


“1985年之后出生、现在30岁以下的人,第一次人生机会只能在2019年出现。所以现在25岁到30岁的人,未来的5年,只能好好工作。因为买房什么都不行,这个就是由人生的财富命运所决定的。”


“人生即宿命,每个人只有三次机会改变命运”


“周期与人生一样,轮回才是永恒,轮回中的每一次邂逅,都值得珍惜。”


“第二次机会在2019年,最后一次在2030年附近,能够抓住一次你就能够成为中产阶级。”


“40岁以上的人,人生第一次机会在2008年,如果那时候买股票、房子,你的人生是很成功的。2008年之前的,上一次人生机会1999年,40岁的人抓住那次机会的人不多,所以2008年是第一次机会。”

…………

是不是看到这里,看官您觉得这些话怎么那么耳熟,好像雍和宫那边的算命大师也是这么说的。这你就误会周金涛了,人家可是正正经经的大师。

一位基金经理说:“初读他的报告,只觉得玄乎,难懂,后来越读越觉得博大精深。人不能决定自己的生命长度,但可以决定密度。在这个行业里,周天王是一代宗师。”

证券市场研究中有两大派系,北大的货币派和南开的周期派。货币派的领军人物是赫赫有名的高善文,周期派的领军人物则是低调神秘的周金涛。高善文擅长总量分析,对货币金融的分析入木三分,能够“透视繁荣”;周金涛擅长结构分析,对经济周期的演绎通达自如。
比如2006年的策略研究《繁荣的起点》指出中国虚拟经济(资产价格)将步入繁荣,2007年底提出2008年中国经济将步入拐点,全球经济出现衰退等等,2008年底预测中国经济将出现V型反弹。周金涛在2008至2012年,连续5年获得新财富策略研究最佳分析师。2007年成功预测了次贷危机。2015年之后成功预测了全球资产价格动荡,2015年11月预言中国经济将于2016年一季度触底,大宗商品将出现年度级别反弹。

也正因为此,在他身上,被贴上了许多标签,例如 “尼古拉斯.金涛”、“周期天王”等。

2016年9月,在病榻上的他也未停止对周期的思考。

“生病大概率会引发对人生意义的重新思索,在生病的最初一段时间,你一定会想到,我们曾经的如何努力的人生意义是什么?将来我们还有必要那么努力吗?研究了那么久的周期,似乎已经超越了我个人人生的需要。但是当病情好转之时,我又开始思考周期理论的体系构建问题……周期与人生一样,轮回才是永恒,轮回中的每一次邂逅,都值得珍惜。”

2016年12月27日中午因胰腺癌去世。天妒英才,行业震动。

房四海在朋友圈悼念他时说:我2008年带学生徒弟的时候,说过,不要学预测,泄露天机。干我们这一行,干的好的,要么走的早,要么就是和尚命。一下子走了三个部下和师弟,内心难以接受,我昨天半夜惊醒,五点才睡,心里还是有预感。“


那么正文开始,给大家梳理一下周先生的主要观点和推断过程。

如果不想看细节过程可以直接跳到结尾看结论,个人认为这是对你一生70、80年都有决定影响的大事,何必不花费几个小时细细品读。考虑到大家并非相关专业出身,如果文中大家有看不懂的地方,可以在评论里留言,我修改的更通俗化的表达一点。

大部分内容是引用:周金涛先生在2016年3月16日,周金涛在一个沙龙活动中发表了主题为“人生就是一场康波”的演讲

首先我们看中国居民的一个人的财富积累,大部分人在30-40岁之间才开始置业,投资等行为。所以基本在30岁之后才能抓住财富增值带来的回报。

上个十年错过房地产,下个十年我们该投资那些资产?

比如21世纪的前十年,中国暴富的典型是煤老板,肯定大家在心里认为煤老板肯定是不如我有本事。为什么他成为煤老板,原因就是在于天时给的机会。按照康德拉季耶夫理论来看这是大宗商品的牛市,就给煤老板人生发财的机会。

一个人的一生中所能够获得的机会,理论上来讲只有三次,如果每一个机会都没抓到,你肯定一生的财富就没有了。如果抓住其中一个机会,你就能够至少是个中产阶级。

这句话是什么意思呢?就是说我们人生的财富轨迹是有迹可循的。人生的财富轨迹就是康德拉季耶夫周期。我先给大家介绍一下康德拉季耶夫周期。

在世界经济周期运动中最长的周期是康德拉季耶夫周期,它一个循环是60年一次。大家知道60年就是一个人的自然寿命是60年,中国讲60甲子,循环一次就是一个康德拉季耶夫周期。它分为回升、繁荣、衰退、箫条。一年如此,人生亦如此。

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我这里帮大家梳理了下前三次康波周期的历史大事件年表。

注:康波周期是长周期,所以划分上3-5年的区别是很正常的。

  1. 1789 年到1849 年,上升部分为25 年,下降部分35 年,共60年 第一次产业革命

珍妮纺纱机(1788年成熟) 法国大革命(1789年) (瓦特蒸汽机 1776年)
拿破仑流放(1814年) 美国独立战争(1775年-1783年)

2、1849 年到1896 年,上升部分为24 年,下降部分为23 年,共47年 第二次工业革命

俄国农奴制改革(1861年) 日本明治维新(1868年)普鲁士统一德国(1871年)
巴黎公社运动(1871年) 甲午战争(1894年) 英布战争(1899年) 美西战争(1895年)

3、1896 年到1948年,上升部分为24 年,下降部分为36 年,共32年 电气革命

三国同盟成立(1882年) 特斯拉交流发电机专利(1891年)
第一次巴尔干战争(1912年)萨拉热窝事件(1914年)第二次世界大战结束(1945年)


上个十年错过房地产,下个十年我们该投资那些资产?

基钦周期 —— 库存周期

其基本特征是3-4年,所以又称为短波理论。其基本驱动是厂商存货的变化,即当生产过多时,生产者就会减少生产安排消化存货,从而带来产出下降;而这一过程又会随着预期的变化被进一步放大。库存周期的本质其实是企业的债务周期。

一般来说,库存的下行要进入双杀,先杀利润然后再杀杠杆,最后是杀库存。库存周期的中部利润率的显著提升,这会导致这个周期的尾部企业再加杠杆。

朱格拉周期 —— 资本支出周期

它以资本的更新换代为驱动,可以从设备投资占GDP比重的变动中捕捉到痕迹,平均周期长度为8-10年。

库兹涅兹周期 —— 房地产周期

认为经济中存在长度为15——25年不等的长期波动。这种波动在美国的许多经济活动中,尤其是建筑业中表现得特别明显,所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期。主要理论依据耐用资产的使用寿命。

康波周期 —— 生产力发展的周期

科学技术是生产力发展的动力来看,康德拉季耶夫周期是生产力发展的周期。这种生产力发展的周期是由科学技术发展的周期决定的。科学技术是一个完整的体系。对这个体系进行适当的划分是分析的出发点。

本轮康波周期解读

一个康波的运动是技术创新推动的,本次康波1982年开始回升,大家知道1975年到1982年是上一次康波的箫条阶段。这次康波周期的代表是信息技术和互联网为驱动的。

如果了解世界经济史应该知道,全球滞胀,美国英国做供给侧改革。我看大家很兴高采烈的谈论供给侧改革问题,供给侧改革是全球进入箫条的标志,似乎没有必要兴高采烈的,实际上真的谈到供给侧改革,一定要进入箫条的。

繁华是1991年到1994年的美国信息技术泡沫,是康波繁荣的标志,当美国的泡沫破灭之后,后面经济又增长了七八年。

所以,2008年之前是世界经济的本次康波的黄金阶段,从2004年到2015年应该是本次康波的衰退期,衰退期能看到的就是,虽然经济增长不怎么样,但我们还能够从资产价格中获得很大的意义,这个大家能够感受到。比如我们的股市、债市,2009年以来,大的角度来看都是上升趋势,都是有利可图的,这是康波中的衰退阶段。

2015年是全球经济及资产价格的重要拐点,,过去6年投资看一个指标就是央行,美国、中国央行不断放水你就有钱抓,这是过去6年投资的唯一标的,就是宽松。

2016年大家发现放水开始不管用了,这就是资产价格的转换点。大家开始讨论资产荒,资产荒就是我钱多,但是没有收益率,这是很危险的信号,这是一个转折点,转折点意味着未来四到五年的总体的资产收益率不仅不赚钱,甚至可能要亏损。

周金涛生在2015年年底给各个机构的建议是:

要做好大幅降低资产收益率的心理预期的准备,同时要做好应对未来在2017年到2019年可能发生流动性危机的准备。如果现在大家通过发债能圈应该多圈点,到2019年你应该能感受到参加今天这次会议的意义。我奉劝大家,比如说如果想发债最好发五年的,2018年之后就能够感到我说的话的意义。

最近几个月国内企业债问题频发,已经是一个很好的验证了。

2015年之后,全球应该进入的康波的箫条阶段,在康波的箫条来临之前,会发生哪个现象?这个现象相信大家都已经看到了,我们觉得手中有很多流动性,大家这个流动性过去6年还通过炒股票赚到钱,炒房赚到钱,大家2015年开始不赚钱。P2P开始越来越不赚钱了,股票也不赚钱,买房看起来价格还有涨,但是你没买出去,就没有兑现。至于为什么没有卖,就各有各的原因,总之没卖出去,这波红利相当于你没有享受到,等你真正想卖时,价格也许就不一样了。

怎么办?我需要为我手中的钱保值,所以,大家想了一个办法就是买进一线城市核心区域的房地产。第二个办法搞点新兴产业,很多人投了很多新三板。从周先生的建议出发,这两个办法都是消灭中产阶级财富的方法。

第一方法,虽然很多人在做,但是现在买入房产的,各种连续的政策限制,只能作为自住房,不然很难卖出兑现,价格涨的再高,对你来说没用,就和你手里的原始股还没解禁,涨上天和你也没有关系。

第二个大家追逐的新兴产业,,实际上所谓的互联网+,就是本次康波的技术创新,信息技术的最后成熟阶段。大家知道,信息技术爆发期在80年代,90年代在美国主导国的展开期。当技术从主导国传导到中国,中国是本轮康波中的追赶人,传导到中国扩散到生活的每一个角落,那么你们想这个技术还有什么前途可言?

一个技术当它在追赶国的渗透到达了无孔不入的时候,一定到达了它生命周期的最后阶段,这个技术后面就是一个成熟并衰落的趋势。

上个十年错过房地产,下个十年我们该投资那些资产?

当大家看到这两个现象的时候,意味着康波要进入箫条期,你突然会发现,在经历一次滞胀之后,2016年到2017年是一次滞胀,一次滞胀发现你手中持有的流动性差的资产可能就没人要了。

在这个阶段之后,将进入货币消灭机制,就是这些资产的价格将下跌,这个就是康波理论告诉我们的。

每一次的康波的箫条都是一次滞胀展开,滞胀之后就是消灭通胀的阶段。所以,未来可能大家突然会觉得,手中的流动性资产不够或者没有。这也是让大家赶紧发债的原因,你可以有现金流用,甚至以现在低的价格买进资产。到2025年,都是第五次康波箫条阶段。

第四次康波的箫条在一九七几年,第三次是一九二几年,就是美国的大箫条,康波理论描述了一套世界经济的长期的运转。

我们作为一个人如何在这样的过程中来规划你的人生财富呢?以我的长期研究来看的话,你的人生的机会基本上由康波的运动给予的。

你对资产价格的投资是时间规律呢?一定是低点买进才有意义,这个时候买进房子这些没有什么意义。在一个人60岁的人生中,其中30年参与经济生活,30年中康波给予你的财富机会只有三次,不以你的主观意志为转移。

40岁以上的人,人生第一次机会在2008年,如果那时候买股票、房子,你的人生是很成功的。2008年之前的上一次人生机会1999年,40岁的人抓住那次机会的人不多,所以2008年是第一次机会。

第二次机会在2019年,最后一次在30年附近,能够抓住一次你就能够成为中产阶级,这就是人生发财靠康波的道理。

巴菲特没什么,为什么能够投资成功,原因就在于他出生在第五次康波周期的回升阶段,所以他能成功,如果现在一样不会成功,这个就是有宿命决定的。

为什么那个年代的美国会出现比尔盖茨,因为技术在那个年代展开的,现在中国出不了比尔盖茨,你的人生机会由康波的运动决定的,有人觉得自己很牛,很大的本事,赚很大的钱,事实上每个人都是在命之中运行。这就是研究完经济周期以后周先生非常相信的一点,人的生命都是宿命的。

最简单的就是1985年之后出生的人,现在30岁以下的人,注定你的人生机会第一次只能在2019年出现,35岁之前出现,所以现在25岁到30岁的人,未来的5年,只能依靠在浙商银行好好工作。因为买房什么都不行,这是由你的人生的财富的命运所决定的,这个是没有办法的。

我们在做人生财富规划的时候,一定知道每个人都是在社会的大系统中运行,社会大系统给你时间机会,你就有时间机会。这个大系统没给你机会,你在这方面再努力也是没有用的。


一个人的人生财富有哪些?理论上只能有这么几类:

  • 第一类就是大宗商品。
  • 第二类资产是房地产。
  • 第三类资产是股票。
  • 第四类资产就是艺术品市场


第一类就是大宗商品,这个实际上大家不要小看,在60年巡回中,大宗商品是最暴利的行业。就是刚才讲的,中国人觉得最爆发的煤老板,原因就在此。

因为大宗商品的牛市是几十年出现一次,我们这次的大宗商品牛市是2000年到2002年,这次是康波的衰退阶段。第四次康波的衰退阶段70年代是石油危机,也是大的商品牛市,所以商品是最暴利的资产。

在所经历的第五次康波,商品的牛市已经结束,以后不可能依靠商品取得暴利。2011年至少到30年,商品的走势都是熊市,所以不可能在商品方面取得大的收益的。你说能不能做空,不行!2015年之前商品可以做空,大家2016年之后不能再做空,未来商品走的是熊市。

上个十年错过房地产,下个十年我们该投资那些资产?

第二类资产是房地产,就是经济周期理论中的枯枿周期,房地产周期20年轮回一次,一个人当中可以碰到两次房地产周期。为什么呢?人的一生作为群体来讲会两次买房,第一次是结婚的时候,平均27岁,第二次是二次置业,改善性需求是42岁左右。一个人的消费高峰,最高峰出现在46岁的时候,46岁之后这个人的消费就往下走,你的消费逐渐由房子这些变成医疗养老。

房子一生中大致消费两次,大概20年一次。房地产周期是20年轮回一次。中国本轮房地产周期1999年开启,按照房地产周期规律分为三波,第一波2000到2007年,2009年之后又涨一波,2013年、2014年一波,三波上去,全国房地产周期的高点判断是在2014年,这个是中国房地产周期的高点,后面价格下来。

但是,到2015年的时候大家突然发现,房子又好卖了,2016年一线城市核心区域房地产暴涨,但这不是房地产重新开始,而是碧浪。三四线城市的房子能涨才是牛市,垃圾股不涨,一小戳股票涨不是牛市,这是房地产周期的碧浪反弹。

所以,2017年上半年附近,中国的这次反弹会结束。如果你拥有一下城市的核心区域的房地产,并且不是自住房,我认为应该在未来的一年之内卖掉,这就是周先生对于大家的建议。

卖掉房子之后,你发现可以买到好多很便宜的资产,性价比已经发生变化,这就是房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来,这个世界上没有只涨不跌的东西。2019年房价会是一个低点,2017年、2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样,20年的循环,15年上升,5年下降,美国也是一样。

中国房地产的起点是2000年,作为广义大众来讲,不管你的知识怎么样,你跟大妈没有区别。意思是说,这种东西跟智商没关系,这个就是你的人生的机遇就是看你能不能把握。

人的一生,房子是最核心资产,商品不一定能绑住,房子至少一辈子搞两次,这是第二类资产。

上个十年错过房地产,下个十年我们该投资那些资产?

上面的分析已经指出,房地产周期长度约为25年左右(周先生最早的文章把房地产周期划分在25年左右,16年左右的文章调整为20年左右,具体原因我也不是很清楚),美国自1995年开启新一轮房地产周期以来,已经经历了21年,并在2006年美国房地产周期已实质性见顶。根据经验,这轮房地产周期的最终大底有可能在2020-2025年才会达到。因此,对于2012年房价回升的性质,我们认为其更有可能是房地产大周期下行期中的一次B浪反弹。我们对于中周期的研究也验证了这次反弹的客观存在性。

我们还发现,在中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段,而房地产周期的低点则大致出现在中周期低点附近或之后。美国中周期从2009年开启,并在2015年见到了中周期的高点——亦即第二库存周期的高点,2019-2020年可能是本轮中周期的低点。根据经验,中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段,因此,2012年房地产周期的B浪反弹大概率在2019年之前就要结束,即在2017-2019年大概率进入C浪下跌。本轮房价的大底可能在2020年之后出现,亦即在2020至2025年之间见底。

房地产周期的传递关系表明,在第四次康波中,主导国美国的房地产周期要领先于香港和新加坡7-9年。由于中国房地产周期领先于香港和新加坡,而美国自2006年见顶以来已有10年,据此推算,中国房地产上行期可能已接近极限。中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部,或于2017-2019年步入下行期。

上个十年错过房地产,下个十年我们该投资那些资产?

综上分析,中美两国将很可能在2017-2019年同时处于房地产周期的下行阶段,即出现共振下行。作为全球两大经济体,这种共振向下的影响和冲击将是重要的风险因素。从康波周期所处的阶段看,目前正处于康波衰退向萧条转换的阶段。这似乎意味着,即将到来的中美房地产共振衰退,将是使康波萧条加速到来的风险点。

第三类资产是股票,股票不是长周期问题,随时波动,这个在周期中没法明确定义。

第四类资产就是艺术品市场,像古玩、翡翠这类东西,过去一些年涨的很快的,反腐之后下降厉害,这些来看就没有只涨不跌的东西,你的人生资产总会在涨涨跌跌中渡过。

保值和流动性是未来五年最核心问题

作为人生财富规划,你要明确现在这个时点应该做什么。刚才已经说了四类资产,这四类资产中如何进行波动?周先生的看法是,未来五年是资产的下降期,这个时候大家尽量持有流动性好的资产,而不要持有流动性不好的资产。像高位的房子就是流动性不好的资产,还有一级市场的股权也是流动性不好的资产。

为什么提新三板,因为流动性很差,想卖很难卖。在未来的投资,大家一定注意,赚钱不重要,第一目标是保值,第二是流动性。这两个是未来五年大家在投资的时候我觉得一定要非常注意的一个,应该是一个最核心的问题。

这是用康德拉季耶夫理论进行人生规划。60年运动中,会套着三个房地产周期,20年波动一次,一个房地产周期套着两个固定资产投资周期,十年波动一次。一个固定资产投资周期套着三个库存周期。

所以,你的人生就是一次康波,三次房地产周期,六次固定资产投资周期和十八次库存周期,人的一生就是这样的过程。

2019年经济的最差年景

从道理上来讲,中国和美国是世界经济的共同领导者,这两个国家的利益事实上是一致的,美联储加息的时候考虑中国怎么样,这是很诚恳的表态。你观察去年以来的汇率会发现,人民币走势是美元走势的领先指标。人民币先跌美元就跌了,现在人民币起稳美元指数就起稳了。如果判断全球开启第三库存周期美国要加息,美元要涨了,人民币也会上去。不一定看空人民币,大家还是要好好琢磨一下。可能对于做外汇的比较重要,这是比较大的趋势。

现在美联储会连续加息,流动性会出问题,美国经济掉头往下,通胀掉头往下,就会出现经济的调整。大家做投资只要掌握这些规律,不会犯大的错误的。为什么美国也怕加息?因为美国最脆弱的也是资产价格,美国也是怕加息的。

关于政策,中国的政策肯定受到了蒙代尔三角的约束,就是汇率跟货币政策跟资本自由流动只能取其二,不能都获得。所以,自从人民币贬值之后,中国货币政策的宽松受到影响。现在人民币趋于稳定,货币政策又有一些空地了。

很多人把周金涛称作“尼古拉斯金涛”,原因就是在于康德拉季耶夫周期,康德拉季耶夫全称是“尼古拉斯康德拉季耶夫”,你们搜“尼古拉斯金涛”就知道,因为他对中国经济和世界经济周期的判断至少过去是比较准的,未来只能到时候去验证。

85后的人生最大机遇即将到来

周先生觉得未来几年确实是社会将发生很大的变化的时候,特别对于1985年之后的生人,确实你的人生的最大机遇即将到来。


本轮康波周期梳理

上一次康波周期的萧条期是1975-1982年,共计7年

上升:本次康波周期起源于1982年,1982-1990年是上升期。主要由信息技术和互联网推动的。

繁荣:1991年-1994年是康波繁荣的标志。2008年之前是本次康博周期的黄金阶段。

衰退:2004年2016年是本次康波周期的衰退期。

萧条:2017到2025年,都是第五次康波萧条阶段。


中国本轮房地产周期:

1999年开启,有人说是2003年开始,按照房地产周期规律分为三波:

第一波2000到2007年;2009年之后又涨一波;2013年、2014年一波,三波上去,全国房地产周期的高点判断是在2014年,这个是中国房地产周期的高点。价格并不是唯一的标志,是否会有一群人通过房地产大规模获利才是体现。一个房地产周期的循环就是这样,20年的循环,15年上升,5年下降。



周大师去世后,一些分析的结果:(持续更新)

当全球第三库存周期在2016年中期进入中国和美国共振向上阶段之后,我们判断人民币币值将领先回升,随后,美元指数进入本轮美元周期的最终上升阶段,在这个阶段我们将看到美元与大宗和黄金同涨,而在本轮第三库存周期的高点附近,即2017年中期附近,我们将看到本轮自2011年开始的美元指数牛市的高点。随后本轮全球中周期将彻底进入最终下降期直至2019年。滞胀就是萧条前的回光。

——来源:周金涛的最后一篇研报,于2016年9月14日发布:《2017年下半年将出现历史大底》。实际情况比预期晚了半年。

要做好大幅降低资产收益率的心理预期的准备,同时要做好应对未来在2017年到2019年可能发生流动性危机的准备。如果现在大家通过发债能圈应该多圈点,到2019年你应该能感受到参加今天这次会议的意义。我奉劝大家,比如说如果想发债最好发五年的,2018年之后就能够感到我说的话的意义。

——2015年年底周金涛给机构的建议。2018年上半年,包括四川煤炭,丹东港,中城建,富贵鸟,盾安集团等等企业都爆发了债务违约问题,而且动辄就是上百亿,甚至几百亿。


如何把握?

1、确保资产的流动性。

2、在合适的时机选择抗风险的资产,但不能丧失第一条。

3、在资产价格大幅下跌后,选择合适的时机买入。

你可能要问了,合适的时机是什么时候,康波周期是长期周期,更多反应的是一个长期趋势,2-3年的延后误差也是会发生的,但大的趋势基本不会概念。所以2018-2022年具体什么时候才是合适的时机我也不能回答你,周先生已经走了,只有我们来共同见证,他的理论是否能再一次经得起时间的考验。具体时机还要各位自己拿捏。如果你觉得很难,那就需要提高自己对经济和世界的认识了。

这篇答案可能大家看完的感受比较消极。但大的经济周期中嵌套次一级的经济周期,即便大趋势向下,也不必过于悲观,我们可以利用次级的周期来指导我们的资产投资,例如房地产投资决策、大宗商品投资决策等等,当前我们判断2014年是中国房地产周期的拐点,那么房地产投资在未来几年并不是好的选择,而2016年中国经济第二库存周期见底,开启第三库存周期,与此同时恰逢大宗商品出现7年熊市调整的第一低点,商品因此会展开年度级别的反弹,周期的系统总是精妙的耦合着。


危机!危机!危险和机会并存!对有准备的人来说,危机不但不是真正的危险,反而是人生的机遇。



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