讀過《富爸爸窮爸爸》書的讀者都知道，在那本書裡面有一個概念非常感染人：被動收入。 所謂被動收入，也就是指不需要通過努力就能獲得的收益，也叫作管道收入。只能靠辛勤的努力賺錢，是大部分人無法實現個人成長突破和財務自由的關鍵因素。
下面，將聚焦於二房東如何利用城市化浪潮帶來的租房機遇，實現被動收入的增加，完全用數據說話。
目前看來，適合普通人實現躺賺的，只有一種，那就是藉助城市化紅利，來到人口淨流入的新一線城市，在那裡通過整租—簡單裝修—轉租，實現自己獲得被動收入的目標！
做二房東只要你前期工作做到位，包括選擇合適的城市和房源，對房子做好裝修佈置，找到能夠長期合租的夥伴，後期基本上就不需要太多操心，這個過程類似於我們前面故事當中的挖管道，建立管道的過程比較漫長，但是一旦建立起來，就能獲得源源不斷的現金流。
咱們先來看一看這個表，長租公寓是如何從0到1到1000毛利的裂變。
以深圳的平均水平來看，
二房東擁有10套長租，10年毛利就有180萬，看起來不多，但是被動收益。
再來看這個表，只要有100套年銷售額就能達到780萬。
還有，二房東10年管理的資產，只要1000套房就可以說是管理50億資產的公司。
每個人身邊都不缺乏號稱自己管理或者支配了2億資產的人。其實真的沒這麼難，只要找對了圈子，一切都很簡單。
大家對“二房東”這個詞，一定不陌生。
說起來，可能還會有點不屑。二房東不就是租別人的房子，再租給別人賺個差價嗎？有本事自己買房子好啦，做什麼二房東，這麼辛苦，也賺不了啥錢。
其實啊，二房東和你想的真的不一樣，很多包租公包租婆很讓人羨慕，有錢有閒，有詩和遠方。
沒有現金流走不快，沒有資本利得走不遠，只有兩者相結合，才能走得又快又穩。
做二房東是為了做房東
富爸爸投資指南中所說的 “用4幢綠房子換一家紅酒店”。
1、什麼叫做綠房子，什麼叫做紅酒店呢？
綠房子就是長租公寓，紅酒店就是你買的房子。我們只要用四套綠房子，就可以補充一套紅酒店的月供。
我們依然以深圳的房子來計算，一套綠房子一個月可以給我們帶來1500/元的現金流，四套就是6000元。
我們買套便宜的紅酒店吧：
總價：40000*60=240萬
首付：240*30%=72萬
貸款：168萬
月供30年: 9168元
是不是月供基本上就出來了。何況，四套的基數還可以更多。
所以我們做二房東是為了做房東，是為了擁有更多的被動收益的現金流。
2、要支配，不要擁有
假設我們一直努力的工作，擁有一份穩定還持續上漲的工資，但沒有收益。
我們可以計算一下。
如果在深圳，以平均工資2萬來算。
年收入：20000*12=24萬
除去基本開支，一年能存下12萬的已經被人佩服得五體投地。10年時間可以存120萬，夠買240萬房子的三成首付加稅費和傢俱了，還沒有考慮通貨膨脹。
如果單考慮出租收益：
年收益：5000*12=60000
年回報率：60000/240=2.5%
銀行理財產品的年化都有4%以上。
如果我們運用別人的資產為我們自己掙錢，看起來擁有得很少，但我們支配的卻很多。
如果做長租房來講的話，我們可以擁有10套房子的支配權，也可以擁有100套房子的支配權。
我們甚至可以擁有1000套房子的支配權。
再來看一套長租房的投入：
裝修成本：約200/平米
200*60（單價*面積）=12000
1500*12*10=18萬
用12000的投入可以撬動10年18萬的被動收益。當然這個期間還有裝修折舊、中介費、空置期等費用和風險的存在。只要選擇的城市、小區、房源有標準，風險是很小的，而收益很大。
要支配，不要擁有。
理論上成立了，️可是做二房東那麼麻煩啊。
3、二房東怎麼做？
怎麼跟中介打交道？房源怎麼選？租約怎麼籤？房子怎麼裝？租客怎麼管？
4、房源怎麼選？
對於初次做長租房的人來說，最重要的三點：地段，首選與自己居住的地段。
小區，選擇交通方便、且易出租的小區。離地鐵口、公交站近，配套齊全。
戶型，首選一房到兩房，因為這是大部分租房人群的選擇。
5、租約怎麼籤？
八個字，年限要長、六年以上
違約金要高，被動為主動。
分享四個收房神器：
1. 一疊錢，簽約不帶錢就是耍流氓。用橡皮筋鬆垮綁起來，用保鮮袋來裝，不要用信封，建議，去簽約的時候，錢是直接拿進去，或他來的時候我已經在了，桌子上放著錢，和車鑰匙跟其他東西，反正錢是可以看見的，我敢保證他的眼睛看過來不下100次。
2. 帶6本合同，自己早一點到，一般提早15分鐘到現場，觀察現場，在現場裡面呆一下，讓客場變成主場，讓作業場變成主戰場，你在這個場的氣氛越濃厚，這個場就是你的場，可以洗把臉。
3. 經紀人小夥伴。通常經紀人談的話會跑偏，大部分都是不專業的，你把兩杯水兩份合同送上來，就可以忙自己的事了。我們要慢慢來，慢慢聊，不讓經紀人催促。通常經紀人要麼閉嘴，你相信我一定讓你賺到佣金，要麼是去忙自己的事情，忙完了把佣金送給你。
4. 大茶缸子放點大棗，防口乾肚子餓。談判是高負荷腦力運動，很累。選擇你喜歡的飲料和香味。談判時倒點水，吹一吹，放下來，談判兼按摩，放鬆腦子，補充能量。要做充分的準備工作。對方沒有準備跟你籤合同，你都準備的如此精細，沒有簽出來你騙誰，當你不緊張時，你說話很自如了。緊張的時候不知道說什麼好，開始欺騙，圓謊。不能騙人，要說實話。
6、房子怎麼裝？
房子為什麼還要裝呢？
我們為什麼要打扮呢，讓對方第一眼就有好感，嘻嘻。房子也是。
我們要把房子進行二次裝修，才可能提升這個長租房的溢價。
記著，長租公寓不要隨意動硬裝！民宿經營例外。
把錢花在最大面積視覺的軟裝上。
7、租客怎麼管？
“房東房東，你這個空調壞了修一下”
“房東房東，馬桶壞了要修一下”
“房東，燈泡壞了你可以幫我換一下嘛，我一個女生不會也。”
房東太帥沒辦法。
和管理下屬、團隊一樣，租客也需要教育。租房前，有公約，哪些我負責，哪些你負責，表現好，愛護物品，一年不煩我，有獎勵。
凡事建立規則，還有小小激勵，90%都會成為好租客。
沒有現金流走不快。這就是百萬收入的秘密。
沒有資本利得走不遠，房產之千萬之路篇，敬請下回分解。
包租房改造案例：
適合民宿適合長租公寓的包租房，7500收房，13000出房。
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