2019年，绍兴三区融合再进一步，城市迭代更新再上一层。这一年，绍兴大市区（含越城、柯桥、上虞）范围内城市建设成就有目共睹，一批地标性建筑、重点项目拔地而起；这一年，土地拍卖市场上，三区热土受到了众多知名开发商的追捧，“大市区”的城市价值进一步凸显；这一年，绍兴商品新房市场上，各家楼盘百花齐放，合力为绍兴人居环境提升添砖加瓦；这一年，越城区楼市作为绍兴大市区房地产市场中的“佼佼者”，成为绍兴楼市最具代表性的风向标。近日，越城区2019年楼市“成绩单”出炉了，大家可以以数据为镜，探知绍兴楼市未来发展。
越城区楼市2019年“成绩单”
据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2019年绍兴市越城区行政区域商品房成交19044套，相比2018年上升16.49%；成交面积236.597万平方米，相比2018年上升19.81%。
其中，住宅部分：总成交16485套，相比2018年上升22.21%；总成交面积214.623万平方米，相比2018年上升23.25%。商业部分：总成交985套，相比2018年下降36.25%；成交面积10.904万平方米，相比2018年下降27.75%。办公部分：总成交1489套，相比2018年上升13.32%；成交面积9.914万平方米，相比2018年上升20.11%。其它部分：总成交85套（无对比数据）。
2019年越城区楼市延续2018年以住宅市场为主的特征，各类物业成交套数比重中，住宅部分占总比重86.95%，共计16485套，写字楼市场上升3.67%，商业市场下降2.45%，总体来看住宅类物业仍占越城区楼市绝对优势。从月成交走势来看，住宅成交波动较大，年初、年底行情不容忽视，商业物业和办公地产成交相对稳定。
2019年越城区楼市成交主力户型为120-145平方米，不可忽视的是145平方米以上户型比例增大，改善型房源成交比例明显上涨。另一方面，80平方米以下户型几乎空白，从面积段来看，刚需改善或将成为近期热点。
二手房方面，越城区二手房成交量有缓慢下滑趋势，其中上半年成交量明显优于下半年，年初行情明显。
2019年是谁在越城区买房
据绍兴市房地产信息网统计，2019年，越城区本地购房者占76.24%，占绝对优势；绍兴地区外在绍购房者占23.76%（以上数据根据身份证区分）。从年龄段上来看，2019年，越城区购房者20-50岁为购房主力；21-30岁占比最大，显示刚需仍是买房主力；31-40、41-50岁占据50%以上，改善需求较为旺盛。
外地购房者户型占比中，80-90平方米比例明显高于平均值，投资倾向较为明显；总体面积段比例，均比平均值偏低。自2019年3月起，外地人购房比例明显上涨，之后略有回落，外地人购房月度走势基本与全年走势吻合，年底行情不明显。
2020年越城区楼市隐性库存预判
2018年土拍，居住用地19.19万平方米待上市，商住按75%计，41.39万平方米待上市，合计60.58万平方米待上市；同理，镜湖28.05万平方米待上市。
2019年土拍，居住用地120.19万平方米待上市，商住按75%计，223.38万平方米待上市，合计343.57万平方米待上市；本年度土拍按50%计上市量，2020年上市量为：171.79万平方米；同理，镜湖2020年上市量为：113.12万平方米。
2020年，越城区新上市232.37万平方米，镜湖新上市141.17万平方米；预计2020年越城区可售面积为335.88万平方米，其中，镜湖可售面积为172.55万平方米；按2019年的去化速度，需19个月，去化周期较长。
越城区楼市2020年展望
政策方面：“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，越城区上半年火爆，下半年略有下滑；预计2020年政策以稳为主线，“因城施策”或为发展契机。
市场供应：2019年末新盘陆续推出，供货充足；2020年将有更多新品陆续推出，供应量将继续增加，产品更加丰富，市场竞争将日趋激烈。
市场需求：棚改预计接近尾声，刚需改善将成市场主力；古城改造或将发力，三区融合随着交通建设、核心区域建设初步显示威力。
总体大环境来看：2020年房地产市场以稳为主线，一线城市房价企稳，三、四线城市需求有所回落；市场观望情绪加重，房价难上行，房企推销力度加大，竞争激烈。
而绍兴市场2020年供应量持续加大，高性价比房源将受青睐。同时，针对绍兴古城改造工作，与之相配合的是改造区域附近住宅的拆迁，不仅起到了疏散人口、缓解古城压力的作用，老城区也将获得一轮最大的优化和升级。
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