03.02 福州房價會降嗎？

小野雞燉蘑菇

福州房價很明顯是不會降的。首先來看福州是福建省會城市，國家自由貿易試驗區，其經濟地位很重要，經濟發展的地方、經濟發展有潛力的地方能夠有力吸引眾多的外來人口到福州發展，所以福州的房產投資會非常火熱，眾多房產公司都來投資競拍拿地，拿地成本也是逐年遞增，房價必然上漲。目前福州的常住人口據統計已經突破800萬，而且每年還在增長，福州本省面積不大，背靠大山、面向大海的地勢因素限制，城市發展受限很大，房源供應有一定的侷限性，勢必導致一段時間內需求大於供應的情況。

其次，福州有近50所本科、專科院校，每年畢業生20來萬，願意留在福州發展的大有人在，這些就業生力軍是購房的主力軍之一，福州的購房人口每年都大量的產生，購房需求很大，福州的房源確是有限的，房價勢必推高。高校明細如下：

福州核心區目前的均價在34000元，經過政府宏觀政策的調控下，在年初出現小幅下滑，但是開春之後又開始上漲，比較緩慢的上漲。如下圖所示：

綜上所述，福州的房價降不了，除了人口需求外，還有當地政府對土地財政的依賴也是一個重要因素，只能傾向於穩定現有的房價高位，不至於大幅上漲。

天天的花園3

我們來分析下影響房價的幾大因素，和福州的情況。

1.政治因素：重大政治性政策出臺。

情況：福州限購已經挺嚴格了，感覺再出特別可怕的限制政策可能性不大。但突然放鬆政策也不太可能。

結論：維穩，偏下

2.人口紅利：人口增長率高或人口集中的地區，存在較大的潛在住宅需求，有利於住宅價格上調。

情況：福州2017年年末常住人口766萬人，比上一年增加了9萬，2018年增加7萬，福州人口還是流入狀態，並且穩定增長。

圖1，紅色代表人口流入，藍色代表人口流出，顏色深淺表示相對幅度。

結論：輕度上漲

3.土地價格：宗地2019-56號是臺江區國貨西路南側的南公園周邊舊改地塊，面積6841㎡，該地塊起始價2.82億元，平均起始樓面價22044元/㎡。預計成本超3.6萬一平，售價5萬左右！

結論：輕度上漲

個人覺得，福州的房價在未來的兩年內應該在一個穩定的情況，短時間內會有小幅的波動，但是總體平穩。

👉我是“房地產先鋒號”，聊拆遷，看戶型，論過戶，買賣房避坑、維權，地產有關看這就對了！

房地產先鋒號

人口是否屬於進流入！

其他的都是虛的，只有這個關鍵才是決定房價是會繼續上漲還是下跌的關鍵！

在回答這個問題的時候我們可以以北京的房價作為參考，北京的房價在2012的時候是一個拐點也是全國的房價的一個拐點，在2012年12月份的時候，房價在30158到了2013年的時候房價變化如圖：

已經上漲到4萬遠了隨之在2016年到了6萬，也就是全國的經濟在2012年和2016年發生了什麼呢？》

經濟保持中高速增長。2013-2016年，國內生產總值年均增長7.2%，達到74萬億元（11.2萬億美元），為2012年的1.32倍，佔世界經濟總量的15%，對世界經濟增長平均貢獻率達30%以上。

就業物價形勢穩定。2013-2016年，31個大城市城鎮調查失業率基本穩定在5%左右，居民消費價格年均上漲2.0%。7.2%的年均經濟增長速度、2%的通脹率、5%左右的調查失業率，這樣的運行格局難能可貴。

人均國內生產總值穩步提高。2016年人均國內生產總值53980元，比2012年增長29%（扣除價格因素）；人均國民總收入(GNI)由5940美元提高到超過8000美元，接近中等偏上收入國家水平。

產業結構優化升級。2013-2016年，服務業增加值年均增長8.0%，於2013年現價增加值比重首次超過第二產業，成為國民經濟第一大產業，2016年更是提升至51.6%。

“中國製造2025”加快實施。2013-2016年，裝備製造業和高技術產業增加值，年均分別實際增長9.4%和11.3%，並於2016年分別達到32.9%和12.4%。

消費成經濟增長主要推動力。2013-2016年，最終消費支出對經濟增長的年均貢獻率為55%，高於資本形成總額貢獻率8.5個百分點。最終消費率穩步提高。2016年，我國最終消費率為53.6%，比2012年提高3.5個百分點。

在另外深入分析就可以看出：

一、2010-2012年是中國城市化進程的重要分水嶺。在此之前，人口的流動在不同城市之間在統計意義上沒有明顯的區分；在此之後，人口開始集中向大城市和特大城市加速流動，而中小城市的人口流入相對更緩慢。

二、由於政府對土地市場的壟斷，決策認知以及一些政治經濟方面的可能原因，在中小城市土地供應相對充足的同時，特大城市的土地供應十分匱乏。這與2010年以後的人口流向形成巨大反差，基本地造成了後期城市之間房價的巨大分化。

三、2009年全球金融危機之後政府的一攬子刺激政策造成了全國範圍內房價的普遍上漲和存貨的快速積累，具有明顯的泡沫化特徵。2012年以後，在大多數城市房價上漲開始低於通貨膨脹和收入的上升速度，至晚自2014年以後，全國範圍的房地產庫存的絕對水平開始高位持續快速回落，這期間的變化顯示了去泡沫化的改變。

由於前面討論的人口流向的分化，不同城市的存貨去化速度呈現顯著差異，導致2016年初以來，不同城市之間的房價呈現排浪式上升：率先完成存貨去化的城市房價領漲，後續其他城市存貨去化逐步完成，房價開始跟隨上漲。

中國城市化進程的轉折：從城鎮化到都市化

進入本世紀以來，中國的城市化進程開始加速。常住人口城鎮化率從2000年的36%提高到2016年的57%，年均城鎮化率提升1.33個百分點，年均城鎮常住人口增加2091萬人。

即便在2010年以後，中國城鎮化進程稍有放緩，在2011年至2016年間城鎮化率提升的速度平均仍然有1.2個百分點，平均每年城鎮常住人口增加2053萬人。

2000年至2016年間，中國城鎮常住人口共計增長3.6億人。大量的人口進入城市並定居下來，實現了生活水平的巨大提高，也創造了前所未見的經濟繁榮。

換句話說，

央行到底有沒有放水關鍵看的是水池子裡的水位有沒有上升，那麼水位到底有沒有上升呢？我們先來看一個表：

下面是2017年7月份到現在央行貨幣投放量與回籠量（逆回購、MLF等),我算了一下兩者之差是-5100億，也就是說逆回購、MLF等狹義市場中水位是下降的，請問這是放水嗎！小學老師簡單的加減法已經告訴了我們答案。