03.02 福州房价会降吗？

小野鸡炖蘑菇

福州房价很明显是不会降的。首先来看福州是福建省会城市，国家自由贸易试验区，其经济地位很重要，经济发展的地方、经济发展有潜力的地方能够有力吸引众多的外来人口到福州发展，所以福州的房产投资会非常火热，众多房产公司都来投资竞拍拿地，拿地成本也是逐年递增，房价必然上涨。目前福州的常住人口据统计已经突破800万，而且每年还在增长，福州本省面积不大，背靠大山、面向大海的地势因素限制，城市发展受限很大，房源供应有一定的局限性，势必导致一段时间内需求大于供应的情况。

其次，福州有近50所本科、专科院校，每年毕业生20来万，愿意留在福州发展的大有人在，这些就业生力军是购房的主力军之一，福州的购房人口每年都大量的产生，购房需求很大，福州的房源确是有限的，房价势必推高。高校明细如下：

福州核心区目前的均价在34000元，经过政府宏观政策的调控下，在年初出现小幅下滑，但是开春之后又开始上涨，比较缓慢的上涨。如下图所示：

综上所述，福州的房价降不了，除了人口需求外，还有当地政府对土地财政的依赖也是一个重要因素，只能倾向于稳定现有的房价高位，不至于大幅上涨。

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我们来分析下影响房价的几大因素，和福州的情况。

1.政治因素：重大政治性政策出台。

情况：福州限购已经挺严格了，感觉再出特别可怕的限制政策可能性不大。但突然放松政策也不太可能。

结论：维稳，偏下

2.人口红利：人口增长率高或人口集中的地区，存在较大的潜在住宅需求，有利于住宅价格上调。

情况：福州2017年年末常住人口766万人，比上一年增加了9万，2018年增加7万，福州人口还是流入状态，并且稳定增长。

图1，红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度。

结论：轻度上涨

3.土地价格：宗地2019-56号是台江区国货西路南侧的南公园周边旧改地块，面积6841㎡，该地块起始价2.82亿元，平均起始楼面价22044元/㎡。预计成本超3.6万一平，售价5万左右！

结论：轻度上涨

个人觉得，福州的房价在未来的两年内应该在一个稳定的情况，短时间内会有小幅的波动，但是总体平稳。

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房地产先锋号

人口是否属于进流入！

其他的都是虚的，只有这个关键才是决定房价是会继续上涨还是下跌的关键！

在回答这个问题的时候我们可以以北京的房价作为参考，北京的房价在2012的时候是一个拐点也是全国的房价的一个拐点，在2012年12月份的时候，房价在30158到了2013年的时候房价变化如图：

已经上涨到4万远了随之在2016年到了6万，也就是全国的经济在2012年和2016年发生了什么呢？》

经济保持中高速增长。2013-2016年，国内生产总值年均增长7.2%，达到74万亿元（11.2万亿美元），为2012年的1.32倍，占世界经济总量的15%，对世界经济增长平均贡献率达30%以上。

就业物价形势稳定。2013-2016年，31个大城市城镇调查失业率基本稳定在5%左右，居民消费价格年均上涨2.0%。7.2%的年均经济增长速度、2%的通胀率、5%左右的调查失业率，这样的运行格局难能可贵。

人均国内生产总值稳步提高。2016年人均国内生产总值53980元，比2012年增长29%（扣除价格因素）；人均国民总收入(GNI)由5940美元提高到超过8000美元，接近中等偏上收入国家水平。

产业结构优化升级。2013-2016年，服务业增加值年均增长8.0%，于2013年现价增加值比重首次超过第二产业，成为国民经济第一大产业，2016年更是提升至51.6%。

“中国制造2025”加快实施。2013-2016年，装备制造业和高技术产业增加值，年均分别实际增长9.4%和11.3%，并于2016年分别达到32.9%和12.4%。

消费成经济增长主要推动力。2013-2016年，最终消费支出对经济增长的年均贡献率为55%，高于资本形成总额贡献率8.5个百分点。最终消费率稳步提高。2016年，我国最终消费率为53.6%，比2012年提高3.5个百分点。

在另外深入分析就可以看出：

一、2010-2012年是中国城市化进程的重要分水岭。在此之前，人口的流动在不同城市之间在统计意义上没有明显的区分；在此之后，人口开始集中向大城市和特大城市加速流动，而中小城市的人口流入相对更缓慢。

二、由于政府对土地市场的垄断，决策认知以及一些政治经济方面的可能原因，在中小城市土地供应相对充足的同时，特大城市的土地供应十分匮乏。这与2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。

三、2009年全球金融危机之后政府的一揽子刺激政策造成了全国范围内房价的普遍上涨和存货的快速积累，具有明显的泡沫化特征。2012年以后，在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落，这期间的变化显示了去泡沫化的改变。

由于前面讨论的人口流向的分化，不同城市的存货去化速度呈现显著差异，导致2016年初以来，不同城市之间的房价呈现排浪式上升：率先完成存货去化的城市房价领涨，后续其他城市存货去化逐步完成，房价开始跟随上涨。

中国城市化进程的转折：从城镇化到都市化

进入本世纪以来，中国的城市化进程开始加速。常住人口城镇化率从2000年的36%提高到2016年的57%，年均城镇化率提升1.33个百分点，年均城镇常住人口增加2091万人。

即便在2010年以后，中国城镇化进程稍有放缓，在2011年至2016年间城镇化率提升的速度平均仍然有1.2个百分点，平均每年城镇常住人口增加2053万人。

2000年至2016年间，中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。大量的人口进入城市并定居下来，实现了生活水平的巨大提高，也创造了前所未见的经济繁荣。

换句话说，

央行到底有没有放水关键看的是水池子里的水位有没有上升，那么水位到底有没有上升呢？我们先来看一个表：

下面是2017年7月份到现在央行货币投放量与回笼量（逆回购、MLF等),我算了一下两者之差是-5100亿，也就是说逆回购、MLF等狭义市场中水位是下降的，请问这是放水吗！小学老师简单的加减法已经告诉了我们答案。