撰文=燕十三
2017年1月1日，西安限購以來，商品房市場最明顯的一個特徵，就是高端公寓開始風靡樓市，而且價格越來越高。
為什麼高端公寓風靡市場？因為住宅被限購，土地指標有限，因此，商業用地供銷兩旺，參照一下數據，2019年商服用地供應面積4165畝，成交面積3581畝，對比一下2016年數據（商服用地成交面積1248畝），成交量翻了2.8倍！
數據來源/前瞻顧問/2019年土地年報
可以說，住宅帶著鐐銬，公寓敞開懷抱，稍不留神，就是一個2萬+。但如果只是以為2萬+封頂，那一定是思維侷限，西安高端公寓報價每平米超過5萬+，相當於高級住宅的兩倍價格。
究竟是什麼樣的產品能夠獲取市場如此大的關注，而且能夠以四十年產權成為限購之下的“漏網之魚”，如此特殊產品，竟然成為高端消費者的寵兒，而且逐漸呈現百花齊放的姿態。
備註一下：除了上述公寓產品之外，還有云水壹號、第五大道、尊貴立方、幕客天第、長安金茂府（四十年商業小高層）等一大批產品，因為篇幅有限，不再逐一贅述。
這裡面究竟藏有什麼樣的故事？高端公寓批量誕生，可以說，是2019年西安高端市場最大的一個特徵！
其實，在高端公寓大行其道的同時，市場也有另外一種聲音，對於高端公寓的含金量提出了質疑。
為什麼會有質疑，主要是高端公寓產權只有四十年，而且大部分高端公寓無法落戶（可以落戶的項目如：梧桐公寓、高新芳華等）。更為重要的一點是，過去公寓產品始終是住宅市場的補充產品，突然之間，價格力壓住宅，大家對於高端公寓的認知還停留在追求性價比。
更何況碧桂園香湖灣1號、融創·西安壹號院、星河灣、長安金茂府、萬科·翡翠國賓等高端項目，價格也不過2萬+，憑什麼高端公寓竟然打破N萬+？比住宅價格要高，甚至於超過優質地段商鋪！
但因為限購市場的影響，高端公寓的發展勢頭很明顯超過了住宅產品，從高新到曲江再到滻灞，從三個方面來溝通：
其一，地段站位。2019年凡是誕生高端公寓的地段，都是城市政經文商核心，例如第址（科技路之上，香格里拉對面），曲江印（曲江管委會旁，康橋國際學校對面），蘭基公寓（科技二路，陝藥集團對面），梧桐公寓（高新六路，高新醫院對面），即便是高端公寓走向滻灞，源創國際也在滻灞三角洲，對望艾美酒店，還有歐亞論壇永久會址。
其二，設計站位。2019年高端公寓
產品顯著的一個點，就是邀請名家，還有奢侈裝修。例如，曲江印邀請GAD王曉夏、CCD鄭忠等，梧桐公寓採用意大利名師ANNA BARBARA、蘭基公寓採用名師謝英凱、環球西安中心第址採用名家林國暉、任力之等，除此之外，還有數家不再逐一贅述。
其三，概念站位。2019年高端公寓極為突出的一點，就是概念站位極高，例如蘭基公寓就是聯手蘭博基尼品牌，打造奢侈品公寓，還有梧桐公寓打造“好水•新氧•樂居”，還做了美國WELL金級健康公寓認證註冊，曲江印更是要打造麴江上空玻璃水晶宮，問鼎西安高端公寓寶座，打造“印”系列。
如果住宅市場急需限購，主城區優質住宅用地殆盡，高端公寓產品或將繼續變多。看似龍騰虎躍的一幕，其實，也給高端公寓市場“埋雷”，因為，並不是所有的地段都適合高端公寓。
目前，高新已經意識到了這一點，對於商辦報建和單元劃分有了較為明確的規定，以後報建新項目，提出了兩個要求：1、不得擅自變更建築功能，設計“類住宅”的方案；2、商務辦公類建築設計應該按照大開間設計的標準，最小分隔單元不宜小於300平方米。
具體內容請參照《一語成讖！高新商辦限制“類住宅”，最小單元300平！》
有人一定會問高端公寓誕生，如同過江之鯽，算不算一種泡沫？
其實，這種樓市現象在十年前便有，深圳金中環公寓、大中華廣場價格就達到5萬/㎡，停車費一小時15塊錢，在十五年之前，建外SOHO，報價都在1.8萬/㎡，九十平米租金就在7000元/月。如今，這些項目仍然活躍在市場之上，就算是一種泡沫，也是鐵打的泡沫。
但有一點必須要強調，沒有一個好地段，絕對撐起不，例如金中環就在福田CBD雙地鐵口，建外SOHO就在北京國貿，西安也是如此，必須緊傍產業核心。
未來，如果被限購，只能選擇高端公寓，那就必須選擇一個好地段，沒有好地段的高端公寓，不可能有未來！
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