上海，是所有房企都繞不開的命題
01
上海，一個神奇的城市，特別是房地產
之前朋友圈傳播一篇文章，描述的是上海如何落下互聯網的隊伍，如何失去創新。
這句話我認同一半，上海沒有互聯網基因這一點我認可。這種砸死一千個成功一個的小概率事件，對於這個講究性價比的城市，確實興趣不大
但上海一定沒失去創新，上海只是在他有興趣的地方創新，比如房地產
上海房地產市場，從頭到尾每一寸肌膚都滲透著創新的基因
房企品牌上產生過中鷹、證大這樣的絕世孤品企業，政策上7090為螺螄殼裡做道場做好所有鋪墊。
包括一城九鎮的規劃，如今都是所有小鎮模式的典型樣板。哪怕是土拍市場，資金穿透性的監控模式，在所有土地市場裡都是首屈一指的
上海的精緻在房地產裡一覽無遺，所有的開發都高度的秉持投入產出比的邏輯，而這一點又極大的得到房地產市場的共鳴，所以上海樓市一直在保持自己的節奏在開發
精緻的背面就是實惠，行業的標準其實是臺灣人來建立的，最早的新聯陽，臺灣的標準化幾乎是給業內龍捲風式的洗禮，那時候市場不叫市場叫研展，銷售不叫銷售，叫顧問。後來的所有代理公司，不是臺灣人開的，就是在臺灣人公司工作過的人出來開的
中間唯一一個異類其實是本土孵化的易居，一上來就很猛，不強調專業而是資源整合，直接付押金做代理，很快就吃下最大的一塊蛋糕
給人方便就是給己方便，這樣互惠互利的商業邏輯在上海樓市裡折射無疑
房價可能不是全國最貴的，但是拿出來的房子，一定是全中國最好的
得上海者得天下，這句話是王石在一次演講中公開對外說的，如今看來，這一句話一點都不恭維
因為，上海本質上沒那麼好得到
02
得上海者得天下，老闆們為什麼要得上海
有一個很簡單的理由，差不多的團隊，相同的時間點，上海單項目的產出是外地的5倍，開銷可能也是5倍。但是在一切可以槓桿的前提下，沒有老闆不會為上海心動
百強企業紛紛想要在上海紮根停留
但來過之後發現，進入上海的代價是非同一般的慘烈
有兩個成功案例可以看下。
融創，為了進入上海，花的代價是和綠城聯合開發。很長的一段時間，融創擦著當時綠城的屁股，也揹負了外界對融綠項目的議論，激進賣房很長一段時間貼上融創身上揭不下來
金茂，2014年頂著巨大壓力拿下閘北的地王，之所以拿是因為投資部門算錯了價格，成本嚴重超過預期，一時之間上海團隊所有人都納下投名狀提著腦袋做人。
當然，我們都知道故事的結尾，這兩家企業在上海越來越好，以至於集團在全國市場都所向披靡，但是很難想象在進入之處團隊承受了多大的壓力
當然也不是沒有失敗案例
最典型的應該是碧桂園了。財大氣粗的碧桂園憑藉著自己激進的打法到處拿地，長三角經濟圈他花了整個集團三分之一的錢。
而面對上海似乎那麼的無能為力，碧桂園用錢在上海外圍包了個圈，但總是悄悄地賣悄悄的消失，在這個城市似乎從來沒留下過痕跡
碧桂園上海區域，不論是在碧桂園總部，還是在上海市場，打分都是倒數第一
這就是上海的特殊性，這個城市對裝逼的排行榜沒什麼興趣，他只在乎客戶手裡拿到什麼樣的產品
好項目我願意為你口口相傳，垃圾項目就賺屌絲錢就好，品牌？就算了吧
嚴格意義上來說，上海樓市應該是最從客戶出發的房地產市場，一般性的產品真的糊弄不勒人
03
精緻的市場對應的動作就是細分
這是上海樓市的特殊性，也是很多在其他城市開發房地產的朋友難以理解的。你會發現不論細分到多麼小的定位裡，只要你產品做得好，總有人願意為你買單
這是客戶導向市場裡產生的一個現象，市場需要好產品，市場會為精品買單
泰禾2015年進入上海的套路，就是典型的這種模式。通過和信達合作拿下新江灣項目，然後招拍掛市場拿了兩塊長興島的項目
而對於長興島的項目，堪稱教科書式操盤。
泰禾全國的營銷副總經理鄂宇先是拿新江灣的上海院子項目作為示範區迅速的在上海市場得到認可。
上海這個城市就是這樣的，賣不賣一回事，認不認你的品牌是另外一回事。
這麼多年來客戶都見過好產品，你一出手大家就知道有沒有
建立起品牌知名度後，鄂宇作為營銷負責人倒逼集團研發了小院系列。
簡單來說就是院子系列的時尚版，而這樣的產品線迅速的幫助長興島上的大城小院系列拓寬了市場客戶源，一個崇明的項目極大的籠絡了一大批浦東的客戶
很難想象這是一個營銷對接人會貫穿做的事情，將營銷基因埋入前期，本質上就是對客戶最大的尊重
而後面的數據也折射了上海市場對此的認可，3小時435套售罄，雙開815套去化95%，這一切都是在市場極度受冷的2018年1月
上海樓市很洗地產人，細分客戶的同時，也是在細分地產人
04
上海一直會對善待它的企業有好的回報
最典型的案例就是2015年的上海萬科。
那一年的萬科在上海轟出了250億的營銷業績，不僅拿下了上海的房企銷冠，也創造了當時房企在單個城市的產值記錄
這個業績幫助上海萬科一戰成名，真正意義上成為上海的主流房企，而當時的操盤手孫嘉也順利會總部成為少帥，成為當時萬科所有區域公司最閃耀的職業經理人
而能夠轟下這樣業績的，憑藉的是萬科翡翠系這條產品線，不論是翡翠公園還是翡翠別墅或者翡翠濱江，每一個項目都花了萬科極大的心血
因為駐紮上海這麼久的萬科已經深諳一個道理：這個城市，大家都看作品說話
上海萬科第一次真正意義上走上高端，而如今的翡翠在全國各地遍地開花
一戰成名，一以貫之，這是上海給到所有房企最珍貴的東西
也正是因為這一點，大量的房企也更加堅定了擁抱上海的決心，經歷過上海挑剔的市場洗滌之後，未來規模化發展的道路可以說是勢如破足。
不論是2015年的萬科還是2016年的金茂再到2017年的融創，未來還有大量的企業想要用自己的產品去征服上海，從而真正意義的邁上規模化的腳步
上海地產，幾乎成為了所有地產人的終極命題
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總有人離開總有人進不來，但是也有一些人，離開是為了更好的回來
地產人跟著房企走，而太多的房企依然對上海不死心，除了之前寫到的碧桂園、融創、萬科，還有綠都、祥生、中梁、華夏幸福等等等等一批房企前赴後繼
畢竟成功的誘惑太大太大，這和創業一樣，哪怕九成九都失敗，但是依然有足夠多的人前赴後繼
上海屬於愛人與勇士，這句話在地產行裡面已經千百次的上演
下一家準備進軍上海的，或許就是弘陽，去年挖去了蔣達強、張良等悍將之後，鄂宇也即將啟程前往弘陽
在經歷過剛加入泰禾的3城4項目，到如今的6城24項目，在啃下了華東區域最難啃的骨頭上海之後，這個不安分的地產人選擇開啟下一段職業經理人的旅程
鄂宇的下一站， 3月份會到弘陽集團營銷總經理的職位，推動這家企業實現自己的千億目標。鄂宇不是第一個去弘陽的人，弘陽也不是最後一個想要進軍上海的房企
為什麼？
上海的市場意味著最嚴酷的市場以及最挑剔的客戶，不經歷這樣市場的洗滌，很難實現全國化的發展
另外一個維度，上海市場意味著最優秀的人才和最直接的資本，而這些同樣是集團擴張必須要經歷的過程
企業規模化之後，上海也是公司的終極命題，你可以迴避，但你總會面對
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“上海是你想進就能進的？”
這個命題一直環繞在所有人腦袋上，但是如果浸淫這行久的地產人都深諳上海的另外一個規律：這個城市，每三年就給你一個機會
確實，中國最市場化的城市，不論如何調控，每3年總會給市場一個極大的恩賜，不論是2009年還是2012-2013年最後到2016年，行情的波動總是在週期性發展
地產人一直熱愛老天爺給飯吃，上海確實會給不少的地產人豐厚的回報，但是前提是另外兩年你得耐得住寂寞，你得活下去
這或許就可以解釋弘陽如今的發展節奏，在這兩年的時間囤積好乾糧，梳理好產品線，儲備好人才，然後等待第三年的厚積薄發
大家等的或許是2019年到2020年的上海，你覺得上海會把這個機會給誰
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上海就是這麼一個海納百川的城市，他優勝劣汰，他包容一切，在這裡從來沒有什麼本土特色，在這裡只有最好的品牌
環顧上海樓市的發展過程，總有當初的王者適應不了市場倒下，也總有新銳能夠突出重圍。
從20年前的大華、鵬欣開始，到後面的城投、陸家嘴，再到如今的綠地，似乎沒有一個真正意義上的房企品牌可以在上海屹立不倒。
這就是這個市場的魅力，他不給人情面，也就給了所有人機會
行業每三年就有一個大機會，但是關鍵是那個時候你還在牌桌上
未來兩年，依然會有大量的房企進入上海，想要攻克這個市場，佔據這樣的高地，幸運的是，最後留下的都會是最好的
不論是房子還是品牌，在上海能夠留下的都是最好的。這個精緻的城市，說實話不能接受第二
一念既出，萬山無畏，這是我過年時候發給鄂宇的微信裡的一句話，我也把這句話送給所有想要征服上海的地產人
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