我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：新人首問，美麗的房姐您好，座標南寧，父母名下兩套火車站160平還有30w房貸未還完，柳沙49平老破小等拆。未婚妻父母兩套房貸均未還完，小兩口計劃入sfsd新房自住，存款40，兩塊均為體制，家庭穩定年收入20-25，在考慮周邊配套環境以及半投資的情況下用何種方式在哪兒能入下一套新房，還有需要注意一些什麼事項？為了結婚，麻煩房姐，謝謝房姐了。
回答：南寧各板塊分析：
目前的情況而言，青秀區發展得比較好，配套成熟完善，商場、寫字樓林立，房價自然也比較貴，目前房源也比較少。
五象新區這幾年發展得很快，各種優質資源配套也不斷投入，在加上很多大-牌房企湧入，發展前景很看好，不過目前很多樓盤還在建設中，發展不成熟。
至於興寧、江南、西鄉塘這三個老城區各有特色，興寧可以說是汽配城，不過一些盤自帶溫泉環境舒適; 西鄉塘片區的學校很多，教育資源豐富，還有相思湖等自然景觀。江南區路寬車少，交通路網發達，再加上有地鐵，片區也慢慢發展起來了，這幾個片區相對來說比較適中，適合剛需資金又不是很足的人。
剛需有錢人選青秀區、興寧區，剛需缺錢的人選江南區、西鄉塘區，是投資需求的話，那就是五象新區了。
南寧屬於非常弱的省會。比較效應來看，遠不如重慶，近輸廣州，戰略上昆明佔優。廣西ZZ地位較低，房產池子只能接全國剩下來的最後幾滴水。
一般沒必要在南寧重倉，重慶，成都，廣州，深圳都是更好的選擇。純投資，建議出手1-2套房產，把子彈投資到能級更高，漲幅更大的城市。
提問：房姐吉祥，請問一下二手房高評高貸一般具體有哪些步驟，有哪些要注意的，高評部分手續費1個點左右合理嗎？謝謝解答
回答：買二手房的話怎麼高評高貸？所謂高評高貸，是要實際成交價低於評估價，才可以做高評高貸。買二手房的時候，儘量找價格低於這個小區平均價的房源。
假設一個小區評估價在15000元/㎡，你找到了一套成交價為13000元/㎡的房子，面積為100㎡，總成交價130萬。
如果不做高評，那麼你需要交首付39萬，貸款91萬。如果做高評，評估總價150萬，貸款70%為105萬。這個時候你按照實際成交價130萬算，實際首付只需要25萬，貸款105萬。
需要注意幾點：
1.走非監管，銀行是不看你實際成交價的，只看評估價給你貸款。
2.買房的時候問下該小區的評估價是多少，算一下看最高能貸多少。
3.要和房東進行商量，有的房東不想做，想讓你多交首付，因為貸款審批會比較慢。
中介收費貴不貴，看貸款金額和評估要求，如果要低首付或者零首付，價格是很高的。如果就是普通的高評低進，價格不高。1個點可以砍砍價。
提問：姐，54大法有實操經驗分享嗎？怎麼談呢？跟業主，跟親戚，給多少錢合理？什麼情境下對方會同意呢
回答：如何用54大法破限購+省稅費？操作步驟詳見知識星球內部分享。
提問：朋友讓我和她，還有一個親戚一起合夥買瑞安住宅，但需要找人代持，價格1.65，精裝，185平，可以買麼？會不會太大不好賣？另外我自己也打算遷戶過來，是自己買還是和朋友一起呢？房姐看到可否回答一下，謝謝
回答：不要合夥買房，核心是3點:
1.獨攬決策權
2.利益分配
3.房票
買入時大家都很好，賣出時各種矛盾就來了。利潤如何分配，月供怎麼還？你想賣對方不賣怎麼辦？你們還涉及到代持問題，3個方參與更復雜。新手不建議合夥買。你把戶口遷過來之後用自己的房票買，把自己的房票和老人票用完後再考慮代持。
詳見知識星球內部資料《有錢一起賺！合夥買房操作手冊》
提問：房姐你好，目前準備把全款的房子抵押出來做現金流，但是不知道哪種方式好，有一種等額本金的貸款為10年，利率低到年化率4.5，但是還款壓力並不小。覺得還是先息後本的壓力小年化利率6.8，要比等額本金每個月月供少還一半，但是這些只是支付的利息錢。而且每年需要做一次過橋結清在接著貸。我這比金額最多就用五年，但是不知道如何才能輕鬆的撐過三五年。因為抵押出來的現金一分不少全部都要投入到房子裡已經快到極限了。
回答：每年過橋的產品放棄，壓力太大，而且後期能不能循環借出來也是個問題，建議試試公司經營抵押貸，年限可以到20年，利率也低。10年的可以考慮
提問：買第一套房，最重要的是什麼？
回答：年輕人的第一套房，非常重要。房產的投資道路，好比滾雪球。第一套房產的優劣，回報，決定了未來3-5年的局面，而這個局面還是買定離手，無法改變的。。
我們知道，第一套房，通常是把現金打空的，出手之後，很長一段時間可能都沒有新的子彈可以發射，不僅如此，已經購入的房產，月供會不斷消磨手上的資源。小白領上班族，很多都是月光，打完首付基本只剩下半條命；這個世界，月供的壓力每大一份，都有可能導致整個買房系統的崩潰。月供最大的壓力來自哪裡？一些媒體小編的報導中，炒房客資金斷鏈，都是因為金額太大；實際上，沒有幾個人是因為金額太大而斷供的，這種完全是是新手的看法。貸款是非常困難的，遠遠比買房更困難；
想多貸一些錢，你要面臨：
自己的心理壓力；流水的不足；銀行的審查；個人資質的限制...除了金朝陽體系和騙貸跑路的一刀流操作，幾乎不存在多貸了款而崩潰的。真正導致月供崩潰的，是房價不漲。房價不漲，房東不僅無法回血，還要每個月拋出去一管血。如果只是跟隨市場的橫盤，還不是很嚴重；最慘的，是別人都漲了，你還不漲。五花八門的買房技巧，有用，但不是根本；買房最重要的，是知道應該買什麼樣的房子：選籌正確，雪球才能越滾越大，房產增值，不斷給你回血；選籌錯誤，只能割肉離場，有時候碰上各種限售以及不滿二不滿五的規定，割肉都不能。貸款，多貸不貸，是0分和100分的區別；
選籌，可以是正分和負分的區別。選籌，是買房最重要的一步。
提問：謝謝房姐之前給的建議，已經採納，我們現在家裡六口人，之前買的房子都是兩房，一個是龍陽時代，一個是紐賓凱錦城，因為生了二胎，現在有兩個選擇，在這兩個小區裡再選一套三房，老人帶兩個小孩住一套，我們夫妻住那套小的，或是在另外的小區買個4房，目前看了一套招商1872的4房，二樓帶底商露臺，房子採光還可以，為了兩個孩子上學方便考慮，這套房子自住，也考慮投資（以後孩子大了可以考慮賣掉）產證面積154，房東開價258萬，新證，房東現在的狀況是已經扛不住貸款了，急於出手，要求先給他150萬，後期貸款下來了再把多的錢還給我們，請問房姐，這套房子可以入嗎？多少錢入合適。
回答：1.建議買招商公園1872的4房，自住，後期升值潛力和學區都更優。
2.業主報價並不貴，但是判斷真正價值需要用到拆骨法。2樓本來也有8%-10%的折價，贈送的露臺面積，按照30%的單價計算，戶型有沒有折價等等。還原房子真實價格，然後再跟業主去砍價。業主急用錢，再砍個10萬左右應該問題不大。
3.替業主還按揭，如何保證自己的資金安全？
A委託買賣公證（讓賣家委託買家去辦理銀行還貸、解壓、過戶）並指定上證人為買家指定人。
B簽署借款合同做公證借款事由買賣房屋
C重點監控銀行扣款時間節點為當時存款當即扣款拿證時間根據銀行不同，一般是一週內
提問：房姐，您好，想問下盧溝橋和房山長陽地鐵口選樓盤，均價都在五萬，前期投資後期自主能給點意見嗎？或者豐臺你覺得更適合的價值窪地或者樓盤有介紹嗎？謝謝
回答：投資不推薦，看看東三環和望京板塊
過去的豐臺在北京人眼中是落後的存在。外地人口遷移到北京的首度聚集區，由於過去沒有政府主導的產業，也缺少政府的規劃發展，一度呈現放養的狀態，各種大棚市場，城中村都大量集中在豐臺區，也正是這些原因，讓豐臺的房價長期跑輸於北京平均漲幅。
但由於房產的價值並不是品質所決定，加上近些年豐臺政府的頻頻動作，多條地鐵線的開通，市場問題整頓，麗澤商務區大興開發等項目陸續上臺，豐臺開始走上逆襲的道路。2016年連續兩輪的行情後，豐臺的均價也開始與朝陽看齊，區域性搶佔先機的機會不在，逐漸過渡為以精挑細選，發掘筍盤為主的戰術。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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