文／研究員 楊科偉、俞倩倩、馮惠
市場綜述
承接成都天府新區熱點的外溢客群，房價倍增後開始降溫
資陽市，四川省轄地級市，位置上，地處四川盆地中部，南與內江相鄰，北與成都、簡陽接壤，東與重慶、遂寧毗鄰，西與眉山相連，是四川省唯一一座同時連接成渝“雙核”的區域性中心城市。現總轄雁江區、安嶽縣、樂至縣。到2017年末，全市總戶數129.3萬戶，戶籍總人口348.9萬人，常住人口255.3萬人，城鎮化率為41.3%。產業而言，立足資源稟賦，形成了造車、食品、醫藥等主導產業。四川現代、中車資陽機車等車產業相關企業達200多家，檸檬種植規模、產量和市場佔有率佔全國的80%以上，“安嶽氣田”天然氣探明儲量達6710億立方米，此外，政府積極推進成都天府國際機場和臨空經濟區建設，以及系統推進全面創新改革試驗、規劃建設中韓創新創業園，為資陽帶來重大歷史機遇。收入水平，2017年全年城鎮居民人均可支配收入30867元，比上年增長8.3%，總量比全省平均水平高140元；農村居民人均可支配收入14670元，增長9.3%，總量比全省平均水平高2443元。基於這樣的地理位置、人口基數、產業支撐、收入水平等多方因素綜合影響，2017年，資陽市商品房銷售面積391.2萬平方米，同比增長7.2%。
受到成都房價上漲、限購等多重因素影響，資陽2017年下半年至今房價接近翻倍；目前房價已步入臨界點，100萬元以上高總價盤去化率驟降；下半年供應量大增，加上8千元/平方米均價的房價對比1.3萬元/平方米的成都房價，其間的價格差距縮小，低價優勢喪失後，樓盤去化率及成交持續性都面臨挑戰。
01
城區規劃
沱東新區北部居住環境良好
臨空經濟區開建完善產業配套
資陽市是被沱江一分為二，分為老城區和沱東新區，以前政府打造重點在老城區，包括九曲河治理，違章建築拆除等等，但是由於城區過於老舊，改造難度大、成本高，所以沱東新區應運而生。
新區同樣分為南北兩個板塊，南板塊最開始建設，由於區政府的搬移，帶來了資陽本地小開發商聚集，因有部分保障房，整體片區居住體驗感較差，北邊目前主要打造高端核心居住區，區域內含有高鐵商業核心區：高鐵是成渝高鐵，開通後到成都20分鐘，重慶40分鐘，交通便捷性大大增加，政府還規劃了地鐵18號線，9月份動工，2020年底通車，也拉昇了板塊價值。
城區北面的資陽臨空經濟區開建：規劃面積99平方公里，重點發展臨空製造、綜合服務、高端農業等臨空指向型產業。
02
政策環境
相對寬鬆，不限購、未限價
認貸不認房，首付低至25%
目前資陽市場不限購、不限售、未限價，政策環境相對寬鬆。房貸政策為認貸不認房，首套房首付最低2.5成，一般要求3成，貸款利率上浮10-15%。二套房首付最低4成，貸款利率上浮20%。
03
房價及去化
洋房及剛需去化較好
100萬元總價是天花板
2017年至今房價快速上漲，如恆大名都，2016年1月首開均價4000元 /平方米卻去化平平，2017年年底漲至5500元/平方米，最新開盤價約7500元/平方米，256套兩天去化200多套，目前僅剩下幾十套總價100萬元以上大戶型，後續加推仍預計提價至9500元/平方米。目前二手房均價8000-9000元/平方米，新房高層7000元/平方米，洋房8000-9000元/平方米。
洋房及剛需去化較好，受總價限制，80-100平方米產品去化最好，同時差價不大的洋房也受青睞。但當總價到100萬元左右後，去化率就明顯下降。如5月13號開盤的凱旋國際，9000元/平方米的精裝，總價100萬元左右，高層及洋房去化率都不到30%。
04
客群結構
萬戶棚改拆遷戶湧入
成都和簡陽客戶佔比約20%-30%
棚改對需求有一定支撐，特別是剛需盤。臨空經濟區有萬戶左右拆遷戶，對成交量有較大貢獻，需拿購房合同才能取得補償款，補償標準大概4000元/平方米，但隨著房價快速上漲至8000元/平方米，高總價亦超出拆遷戶購買力（不考慮槓桿），同時2016-2017年的購買補貼2018年也停止（購房補貼8000-12000元/戶）。
選擇在新區購房的客群，以本地轉換居住環境的老城客戶為主，佔比在70%以上，成都及簡陽的外溢需求大概20-30%。
05
未來供應及競爭格局
下半年將集中供應土地
房企“高週轉”加速去化
下半年供應將顯著放量，目前富力（沱三橋附近）、花樣年、新城控股、碧桂園、綠城都在和政府洽談合作，在“高週轉”模式驅動下，預計也是今年拿地今年開盤，加之政府在樓市升溫後，也明顯趁熱加快推地，最新兩塊地起拍價都在5000元/平方米左右，預計後續的供應也會持續增加。
部分品牌開發商開始低價搶跑，加速回款。市場不缺供應，5月開盤明顯增加，如藍光公園學府13號首次開盤6500元/平方米，低於市場預期，592套去化率較好，只剩幾十套高總價盤；整個項目共19棟2300套房子，目標今年清盤。
06
市場前景預判
需求透支後續市場乏力
房價基本見頂
資陽無核心產業支撐，人口持續淨流出，當地月收入僅3000-4000元，目前8000元/平方米左右的房價遠超出當地支付能力，相比成都限價盤亦無明顯優勢，各個項目除了強調高鐵和地鐵概念還是強調和成都距離優勢尤其是天府新區和天府機場空港區。隨著下半年供應大增及成都樓市調控再升級，需求透支後續市場乏力，房價也基本見頂。
典型項目一：藍光公園學府
地理位置：資陽市雁江區緯四路與希望大道交匯處
物業類型：高層
建築面積：36萬平方米
裝修：毛坯
開盤時間：2018年5月13號
交房時間：2020年底
開盤售價：6500元/平方米
項目點評：項目位於沱江新城板塊，與成渝高鐵資陽北站、規劃中的地鐵18號線距離僅約1.5公里，同時臨近蜀鄉大道、迎賓大道等城市主幹道。藍光公園學府是藍光發展2018年1月首次進入資陽市場，打造在資陽的首個項目，低開高走策略，首套首付2.5成，不過一般要求3成首付，上浮10-15%，2套房首付4成，上浮20%。主推建面約100-136㎡的改善戶型，2018年5月13號首次開盤，前期開盤售價6500元/平方米，低於市場預期，客戶認購十分踴躍，去化率較好，推出的592套房源僅剩幾十套高總價盤。項目總共19棟2300套房源，預計2018年底清盤。
典型項目二：恆大名都
地理位置：資陽雁江區大千大道
物業類型：高層、花園洋房
建築面積：19.4萬平方米
裝修：精裝
開盤時間：2018年4月
交房時間：2020年底
開盤售價：高層：7500元/平方米
項目點評：項目位於大千大道，臨近成渝高速資陽出口，可快速到達簡陽機場，駕車經大千大道、嬌子大道方便到達資陽老城區。項目分為兩期，一期推出8棟7層洋房，3棟高層，洋房面積在108-245㎡之間，其中1-2層附帶地下層，建面達235-245㎡，高層建面在79-132㎡之間，產品涵蓋了剛需到改善不同客群的需求；二期以31-32層的高層項目為主，戶型和一期高層戶型差不多。2016年1月，項目首次開盤，均價4000元/平方米，去化一般，2017年年底，房價達到5500元/平方米，最新開盤7500元/平方米，推出256套房源，兩天去化200多套，目前僅剩下幾十套總價100萬以上的大戶型，後續6月份加推預計提價至8500元/平米，8月份加推預計提價至9500元/平米，2018年內目標清盤。
典型項目三：凱旋國際
地理位置：資陽市雁江區城西政務及萬達商圈核心生活區
物業類型：高層、花園洋房
建築面積：63.4萬平方米
裝修：1-3期毛坯，4期精裝
開盤時間：2018年5月
上次開盤售價：高層：8000-9000元/平方米；洋房：10000元/平方米
項目點評：凱旋國際位於資陽市雁江區城西政務及萬達商圈核心生活區，嬌子大道南側，屬於資陽市重點打造的“一區”“兩帶”的城西板塊，處於臨空經濟區的核心規劃帶上。項目最早開盤時間為2012年，房價在4000元/平方米左右，去化率達到80%，項目4期開盤時間為2018年5月，高層房價上漲至8000-9000元/平方米，洋房為10000元/平方米，總價在100萬左右，去化一般，高層及洋房目測都不到30%。
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