05.17 515成都搖號限購新政 可能才剛剛開始

2018年5月15日成都樓市限購新政出爐後,無論是政府相關單位對接人員、還是開發商、還是購房者,相信太多的人處於“今夜無人入眠”的狀態。一時間,各種解讀漫天飛舞,從本地一些知名房產自媒體老師處不難發現,政策制定者短期內也處於一種迷亂狀態,甚至都多有錯誤傳達。

515成都搖號限購新政 可能才剛剛開始

而此前,打雞血般的樓市,朝聖般虔誠的搖號,新政前無比傲嬌的開發商,構成了成都樓市芸芸眾生相。究其根本,還是和財富關聯太緊密了。搖搖腦海中,上一次出現這樣全民蜂擁而至幹一件事情的場景,還是2015年的股市。那個支支漲停,掃地大媽都是股神的時代和現在的氣息總有種莫名的一致。

新房搖號的瘋狂,源自中彩票一樣的發財捷徑

同地段甚至同一樓盤不同批次之間,動輒幾十上百萬的剪刀差,讓買房這件事情變得太有利可圖了。按成都2017年不到7000的平均月薪計算,50萬也要不吃不喝好多年才存得下來,你我都是俗人,這個背景下,也難怪所有人都要瘋狂買房了:金融屬性遠超居住屬性。

真正的剛需也別喊冤,在這樣的氛圍下,大家也都不可能主動選擇沒有利益的樓盤,這個觀點來自於一塊試金石:位於新都區的半島雲著。該盤銷售撲街,搖號結束後剩餘數百套房源。究其原因,最最核心的,還是沒有剪刀差:該盤均價1w左右,周圍二手房僅售5、6000。要說居住屬性,這裡也還湊合,特別是電梯入戶,複式等設計,都是直奔高端定位,奈何依然鬥不過單價便宜的中鐵·奧威爾。

同樣,巨大的剪刀差,也促使成都市場出現了賣二手房套現搖新房獲利的現象。前面幾次限價政策留足了操作空間:父母投靠可購房,未成年人可購房,房票按人頭算,理論上一家三代人弄7張房票是可輕鬆實現的事情。這也是本地知名大V吳思竹老師那篇《警惕!成都二手房已成堰塞湖》文章描寫問題的前置原因。

515成都搖號限購新政 可能才剛剛開始

如何解決成都瘋狂搖號現狀

打破這個魔咒?並不難:新房二手房迴歸價值本源。其實在上文半島雲著的案例中,我們已經窺見了答案。當二手房和新房不再價格倒掛的時候,大家就各有取捨了。如何實現:最簡單的辦法,新房漲價,或者二手房降價。

二手房降價甚至暴跌的可能性有多大呢?除了真正急需大筆資金的人群,大多數會選擇觀望慢慢賣吧。而且政府也不可能強制要求二手房降價,出路,依然在新房漲價上面。

既然二手房降價行不通,那新房漲價是否行得通?

這裡真正的考驗政府智慧了,因為大背景是要求房價穩定。其實之前本地大V有提過中心地段、偏遠地段產品分拆計算的模式來拉平成都住房均價,但是在實際操作過程中,好像並沒有(也很難)落到實處。

515新政解決了的問題

最直接的,“單盤搖中幾率”將大幅提高,這是整個新政中,最粗暴直接的後果。分幾個手段實現:1、減少房票總量(個人到家庭,投靠無資格,總數限制,落戶、社保時間限制等);2、減少房票使用範圍(高新、天府新區房票僅限本區使用);3、減少房票使用次數(同時段只能排一個項目)。三板斧下來競爭對手已經少到一個非常可憐的地步,雖然無數據支撐,但可以肯定的說,什麼1%中獎率的時代,絕對的一去不復返了。

其次解決的,公平性得到一定的保證。有一定數量房子的家庭不能再購買,機會更多讓給真正的剛需和剛改。

搖搖認為再間接解決了一個事情:二手房數量。雖然我們能在網上看到恐慌性拋盤的,但是也能推測出來,掛網二手房數量減少應該是一個大概率事件:房票減少,政策收緊,讓投機者通過賣二手房搖新房獲利的可能性降低,在長期看好成都樓市健康發展的前提下,特別是有學區、交通、成熟配套的區域,出售房產還是繼續持有房產,不是一個難做的選擇。這是搖搖個人推斷,具體情況還是要看行業真實數據。但是從人性角度來說,這是合理的。能暴跌割肉離場的,畢竟是少數。

515新政沒解決的問題

但新政並沒有解決搖搖前面分析的根本性問題:只要鉅額剪刀差存在一天,人們的購房熱情就存在一天。而且目前有可能會埋下另外一個隱患。假定目前各種狀態不變,未來是什麼樣子?

1、2年後擁有大量購房資格的新落戶人口,在2017年新落戶成都人口數量高達36.4萬人,還不包括無戶籍以社保取得購房資格的人口數量。

2、目前限價背景下,開發商拿地慾望縮減,2018年3月4月均有土地流拍,究其原因,算不過賬。如果還是這個氛圍,土地流拍依然是大概率事件。那麼在2年後,又有多少已開發的樓盤可供銷售呢?會不會進一步加大商品房供應缺口?

3、如果第二個推論成立,那麼會不會把這些需求推向二手房市場,二手房需求加大,那麼二手房的價位會不會推向更高位。

4、如此一來剪刀差會不會更大,進入一個惡性循環?

搖搖個人觀點中的應對措施

說實話,搖搖是這一波房地產上漲週期中的既得利益者,最直接的,這個公眾帳號的誕生,也是因為有這個火熱的行情。但搖搖內心並不願意看到成都房地產行業現在這樣畸形發展。但每一個焦灼的購房者,其實都是弱勢群體,更多的,需要順勢而為。

以下為搖搖個人意見,僅作交流,不作為任何投資參考。因此造成的一切後果,搖搖不承擔任何責任。

1、注意篩選合適的二手房

在這個階段有很多恐慌性拋盤的二手房,綜合考量地段、配套等因素,價格合適,可以考慮上車。

2、先入手遠郊房產為安

遠郊是目前門檻最低的選擇,如果無教育資源方面需求,優先考慮新津,畢竟有地鐵,在南邊,而且可以搏拆縣建區。

次選青白江。

3、沿著五環路淘低價房

五環的未來,就是三環的今天,現在雖然有點遠,但還是要用發展的眼光去看。五環路部分區域的價位支點已經搭建出來了。不過依然有一些窪地,對於剛需用戶來說,需要更多的研究和發掘一下了。

515成都搖號限購新政 可能才剛剛開始

以上為搖搖的一些思考,畢竟是非專業人士,很多地方肯定是有謬誤,希望各位看官老爺多多指正。另外本文框架成形於16日,寫完後發現16日晚成都又放出地塊,犀浦起拍樓面價達到7200元/平米,在這個時間節點上,真是讓人深思,個人感覺,新政背後,這才開始第一步。所以搖搖堅持那個觀點,剛需趁早上車,土豪投資隨意。

再次提醒:搖搖只是個業餘選手,本文僅作交流使用,不做任何購房及投資指導依據。如有錯誤,以成都房協官方發佈版本為準。圖片來自網絡,如有侵權請聯繫小編刪除。


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