2017年，在租购同权、房住不炒等利好政策的刺激下，一二线房价应声下跌，与之相对应的是长租公寓行业的急速升温，房企、机构等纷纷涌入，跑马圈地。
长租公寓行业头部企业自如在今年初获得了华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构40亿元A轮融资，估值近200亿元人民币，成为了名副其实的独角兽。
自如目前已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武汉等9座城市，管理房源50万间，管理资产价值超过6000亿元。在租金收入方面，自如2015年为45亿元，2016年为90亿元，2017年达到150亿元。
然而，进入长租行业不难，但要做大并且持续盈利，以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。
拿自如来说，目前自如的租金收入，还不足以覆盖正在快速扩张的阶段各项成本，所以也同样面临着老大难的盈利难题。
我国租赁市场不断发展壮大，预计 2027 年将达到 5 万亿，长远来看，长租公寓行业无疑是块大蛋糕。
但国内行业目前正处于初步发展阶段，长租公寓目前主要的盈利方式是“二房东”方式，即长租公寓企业在获取房东的房源后，通过改造，装修或者隔断房间，配置相应家具家电等，通过租金差来盈利。
但对长租公寓企业而言，其单间房源的成本要明显高于个人房东和中介房东的房源，这就决定了长租公寓企业的租金要高于个人房源和中介房源。
而个人房源和中介房源是住房租赁市场份额占比最大的竞争者，所以长租公寓一旦价格明显高于市场，就无法参与竞争。
再考虑长租公寓企业人员、资金、税收、管理等方面成本，长租公寓靠租金差赚的钱根本不足以覆盖掉这些成本。
目前，自如也只是在北京实现了盈利，在全国市场仍处于投入期。所获得的40亿元融资，也主要用于自如深化全国布局、加大产品研发、升级周边服务和市场推广、加强创新以提升运营管理效率和客户体验，以及团队建设等方面。
所有这些都指向一个事实——无论长租公寓行业有多火热，目前国内的长租公寓其实还是一个微利行业。
华平投资执行董事长张其奇认为长租公寓盈利会经历三个阶段：单店阶段轻松盈利;扩张阶段盈利下降;到规模经济阶段，才能形成真正的竞争力。
在现阶段的中国长租公寓市场，头部企业有资本加持能得到快速成长，而中下游的企业生存压力非常大，如果不能探索出其他盈利方式，很可能在春天来临之前就冻死冬夜。
所以，长租公寓企业通过满足租客生活的日常需求、提供增值服务就显得尤为必要了。
从美国和日本长租公寓比较成功的商业模式来看，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的方向：
1. 拥抱资本做自持，通过物业的增值获益
2. 拥抱产业链将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润。
但是，目前国内长租公寓市场的处境很尴尬，既不能像美国一样真正用重资产的方式运作，也不能像日本一样用极其轻的托管模式运作。
中国的长租公寓需要在重和轻之间找一个平衡的方式。
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