上次发了一篇，讲按揭利率上升，换算成房价涨幅的。反响还不错。
最近认房认贷开始执行，首付比例不断上升。如果你不幸被调控的话，首付比例上升三四成也是家常便饭。
一个普通家庭，一下子多拿出那么大笔资金也是有点困难的。不少家庭只能通过资金拆借来凑首付。拆借资金是有成本的。
那么，关键的问题是，首付比例上升，换算成购房成本是多少。
今天就来算算看。用上海的认房认贷来做案例推演吧。
举个栗子，上海400万的房子，首付款140万。如果是首套的话，此套符合内环内普通住宅的标准，那么首付比例是35%，贷款260万，按照9折利率30年等额本息，月供是1.31万元。见下图首套那列。
先说结论，如果首付比例加到50%的话，新产生的资金成本相当于房价涨幅7.88%。如果首付比例加到70%的话，新产生的资金成本相当于房价涨幅12.05%。
来讲讲计算过程。如果已有一套或者有贷款记录的话，那么就算二套普通住宅标准，首付50%，那么，就需要自己拆借60万资金。假设拆借资金成本是上浮1.3倍，为期10年等额本息，那么名义上你前十年每月多还5000，拆借部分多还6800，按揭部分少还1800。
----别问我为什么拆借资金能等额本息还款。
接下来是最关键的一步。因为资金是有机会成本的，实际的多还款部分要按照你能达到的收益率折算成现值。我这里是按照投资收益率7%折算，意思是你如果这笔钱借来不买房子做其他投资可以获得7%的收益率（这里比较绕）。你买这套房子了，那么你需要多承担的机会成本是31.5万元。折算成房子现值就是涨了7.88%。
同理，如果你首付70%，拆借资金140万，按揭120万，那相当于房价涨幅12.05%。
其实所谓相对房价涨幅最微妙的就是，你实际能达到的投资收益率。我们来换一个投资收益率3%，这个是普通人的无风险收益率。随着资金的机会成本的下降，折算成房子现值涨幅也下降为首付50%的6.93%和首付70%的6.2%。这个意思是普通人的投资能力较弱，虽然拆借借贷成本贵了些，但因为也没有更好地投资方向，所以换算成房价涨幅也不大。
老样子，我会开放下载这个小工具。上图中所有黄色底纹的内容都是计算的关键结果，蓝字部分都是可以根据各位粉爷粉妹自己的购房计划来调整。
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