隨著經濟的快速發展，人們的生活水平不斷提高，商業地產需求隨之攀升，尤其是大中城市，其經濟水平領先、居民購買力強，市場發展成熟且商業需求旺盛。
因此，2018年我們特結合商業地產的發展特點，對40個大中城市的商業營業用房和辦公樓市場開發投資吸引力進行評價。對商業營業用房市場的評價主要基於人口基礎、經濟實力、消費能力以及商業營業用房市場表現四大維度。而與商業營業用房市場不同，辦公樓市場對城市產業發展程度依賴性較強，因此，對辦公樓市場潛力的評價主要基於人口基礎、經濟實力、產業支撐以及辦公樓市場表現四大維度。（40個大中城市指直轄市、省會城市、計劃單列市和個別房地產市場較為發達的地級市）
01
商業營業用房開發投資吸引力TOP20
一線城市經濟實力強且商業發展起步早，吸引力領先全國；1.5線城市憑藉產業優勢，快速崛起。
上海、北京和廣州位居商業營業用房開發投資吸引力前三名，城市的經濟體量領先全國，社會消費品零售總額位居前列，且人口吸引力不斷增強，支撐商業營業用房市場穩健發展。同時，歷史悠久的商業底蘊讓這些城市更具消費實力，市場未來潛力巨大。深圳藉助新零售快速發展，商業活躍度保持領先，市場表現較好，本期商業投資潛力排名第4位。
杭州、成都、武漢和重慶分列第5至8位，南京、長沙分列第9、10位，此類城市通過產業升級轉型和創新優化，發揮自身優勢帶動商業地產快速發展，同時不斷吸納人才，人口集聚效應開始顯現，具有良好的外部環境支持。同時作為旅遊熱點城市，依託快速發展的旅遊業，對酒店和零售業產生旺盛需求，市場規模突出，商業營業用房投資價值較高。
天津位列本次排名第11位，人口以及旅遊收入規模均僅次於一線城市，市場需求規模較大。蘇州經濟總量大，人均GDP在40城中僅次於深圳，且居民財富水平處於領先地位，對於此類城市可重點關注。受城市規模限制，二線城市如濟南、西安等人口基礎及經濟實力表現一般，但居民消費能力較強，社會消費品零售總額佔GDP比重處於領先地位，市場成熟度較高。同時商業營業用房人均竣工面積較低，而單位面積零售額大幅領先，市場未來發展空間大。
特徵分析▼
圖：40個大中城市收入及消費支出佔比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
發達城市居民收入水平高，消費支撐力強，部分西部、東北地區城市即期消費觀念強烈，均可助力商業地產發展。上海、北京、蘇州、杭州等發達的一線和1.5線城市居民可支配收入水平較高，消費支撐力強，部分西部和東北城市如烏魯木齊、貴陽、長春等，雖然收入水平在40城中居後，但消費支出佔可支配收入的比例較高，居民消費傾向較強，這些都會對城市商業地產的可持續發展起到推動作用。
圖：40個大中城市人均商業營業用房竣工面積及單位面積零售額
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
熱點城市人均商業營業用房竣工面積低，增長空間較大。銀川人均竣工面積最大，超過5平方米/人，顯著高於其他城市，相對常住人口規模來說，其商業營業用房供應量過高，發展空間有限，其他城市均在3平方米/人以內，石家莊、濟南等城市市場滿足度相對較低，未來發展空間較大。此外，濟南單位面積的零售額最高，超8萬元/平方米，武漢、深圳、福州等單位面積的零售額也居前列，在6萬元/平方米左右。
02
辦公樓開發投資吸引力TOP20
一線城市經濟基礎雄厚，第三產業發達，人才吸附能力強，辦公樓投資吸引力位居前列；重慶、成都和杭州等1.5線城市經濟發展潛力大，辦公樓市場需求增長迅速，投資吸引力名列前茅。
根據本次辦公樓市場投資潛力研究結果，一線城市北京、上海位居前兩位，兩個城市三產產值、金融機構貸款餘額和辦公樓開發投資額等多個宏觀指標全國領先。深圳和廣州分別位居第三、四位，深圳經濟實力和辦公樓市場表現排名均位居第一，投資熱度高且單位面積三產產值大幅領先，市場吸引力較高。
杭州、重慶等熱點1.5線城市投資吸引力緊隨一線之後。杭州創業創新表現活躍，辦公樓銷售規模位居全國首位，金融機構貸款餘額領先優勢突出，市場發展潛力較高。重慶、成都產業轉型升級效果顯著，經濟快速發展，人口持續導入，對辦公樓的潛在需求旺盛。
重點二線城市經濟基礎較好，辦公樓市場仍有較大發展空間。西安、長沙作為省會城市，經濟表現良好，西安高校在校生人數排名全國第四，長沙人均GDP領先，且單位面積三產產值均處於領先位置，辦公樓市場需求潛力較大。石家莊等城市第三產業從業人員佔比優勢突出，且辦公樓人均竣工面積處於較低水平，對於此類城市可適當關注。
特徵分析▼
圖：40個大中城市三產規模、佔比及第三產業從業人員比重
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
北京、上海和廣州第三產業規模、佔比及第三產業從業人員比重突出，領先全國。杭州、成都等城市第三產業佔比及從業人員比重較高，辦公樓需求旺盛。2017年，一線城市北京、上海和廣州第三產業產值規模均超過15000億元，且三產佔比領先全國，辦公樓市場需求規模較大。1.5線城市杭州三產佔比超過60%，服務業快速發展為辦公樓市場帶來大量潛在需求；成都第三產業從業人員比重較高，辦公樓市場發展潛力大。三亞、海口等旅遊城市三產佔比及三產從業人員比重較高，但經濟體量小，市場需求相對有限。
圖：40個大中城市人均辦公樓竣工面積及單位面積三產產值
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
多個熱點城市人均竣工面積較大，但城市經濟發達，未來有望實現供求平衡。辦公樓人均竣工面積居前列的多為北京、杭州等熱點城市，因為這類城市經濟較發達，是開發辦公樓物業的熱門城市，所以目前來看人均擁有量相對較大，但城市人口、產業支撐力較足，未來風險較小；從單位面積三產產值來看，深圳受限於城市規模，辦公樓市場規模較小，單位面積三產產值較高，潛在需求旺盛。
說明：40個大中城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、無錫、蘇州、溫州、北海和三亞。
（中國指數研究院）
閱讀更多 成都房天下 的文章
