暂不考虑贷款，如果给你100万美金（约630万人民币），你会去哪里买房投资？
1.在北京市中心买1套60平米的小户型房
2.在北京五环边买1套100平米的大户型房
3.在海口、惠州等二三线城市买2套大户型房
4.在纽约市区买1套60平米的小公寓
5.在奥兰多买4套25万美元左右的独栋别墅
6.在拉斯维加斯买3套30万美元左右的独栋别墅
7.在底特律买20套5万美元的独栋别墅
8.把100万美金分散投资到50-200个WeHome美国房产合投项目中
9.用100万美金买美国的房产基金REITs
10.投资泰国、柬埔寨等东南亚国家或日本的5套房产
如果你有100万美金用于投资房地产，除了在北京、纽约这种高房价市中心没有选择余地之外，你当然可以组合配置其中的优质资产。通过这10个和房产投资相关的百万美元等价置换选项，是想让大家思考一下自己的投资倾向，不是鼓励你只投资其中一项哦。
不过话说回来，我倒是对第4个选项：在奥兰多一口气买4套独栋别墅挺感兴趣。倘若具体评估一下4套别墅的租住需求是否旺盛，确保租金收入稳定，那么每栋房子每个月收1500美金，4套房子一个月的总租金就是6000美金，躺着不动弹一个月也有近4万的收入，人生赢家啊，想想我是不是可以放飞自我了。。。（还是先想办法赚到100万美金再说……）
这个选项之所以如此吸引我，当然与WeHome对奥兰多这个类型的城市研究有关。
我们今天分析不了这10个选项，我们主要针对3、4、5、6这4个美国不同类型的城市选择中展开。这篇文章主要想结合真实房源信息，和大家分享一下在美国投资选择城市的逻辑。
下面是一个真正考考你房产投资决策的问题。请认真思考：
以下4套房子，你会投资哪一套？
重点关注红色标示的信息就好了。这4套房子是我们选出来最能代表各自城市特点的真实在售房源。所以，关键要考虑这四个城市的特点：纽约、奥兰多、拉斯维加斯、底特律。它们所在的房产市场整体上有什么差异？
来，想好了请投个票。买定离手，错爱不究！
案例：4套房屋投资价值分析
这4套房屋是WeHome从美国公开市场在售房源中选出的符合这四座城市特点的代表性房源。
这4套房子中，哪套更值得投资呢？以下是基于WeHome房产投资课程知识，对这4套房子作出的简化投资分析，供大家参考。
标的1.纽约市区公寓
房产价值120万美元，过去一年增值9.09%，年毛租金回报率为3.70%。
投资风险分析：这套地处繁华城市中心地带的公寓房，对应租赁需求旺盛，不愁租也不愁卖，所以投资风险较低。纽约人口年增长率为0.25%，不算高（美国人口平均增长率在0.7%左右，人口、经济增长强劲的城市通常在1%以上）。
租金回报分析：租金回报率低（美国房产投资热门城市的租金回报率平均为4.8%），而且你还需要留意这套房子的房产税（$9600/年）和HOA（即物业管理费，$830/月），扣除这两项占大头的持有成本后，年租金回报直接降到2.07%。而且成本还包括保险和维护维修费用，具体计算请参考课程第4讲。这套房子年净租金回报率在2%以下，可以说是很低了。
房产增值分析：纽约过去一年的房价平均增幅6.7%，增长曲线渐趋平缓。虽然这套房子过去一年的增幅接近纽约平均水平，但是缺少更多明确证据。未来一年预测增值5.9%可供参考。
考虑到经纪人佣金、交易费用和其他管理费用（具体内容可以回顾第4课），纽约这套房子的年投资整体回报（租金+增值）预估在5-7%比较合理。
结论：纽约这套房子投资风险比较低，预期回报稳定但不高。另外，由于房子的绝对价值比较高（120万美元），需要准备的资金量大（按照贷款比例60%估算，需准备48万美元首付）。
标的2.奥兰多独栋别墅
房产价值23.5万美元，过去一年增值9.30%，年毛租金回报率为7.15%。
投资风险分析：这是一套比较新的独栋别墅，2015年建造，从房子图片上看，房子的状况很好。奥兰多人口年增长率为2.47%，这个人口增速很高了。我们还需要进一步挖掘街区信息（参考课程第3节总结的“好地段要素”等街区评估方法），并结合该房子所处区域的空置率、租客质量、附近相似房源成交情况、房子本身的细节等进行回报风险评估。另外，奥兰多的犯罪率在美国属于偏高的，这个在考察房子所在区域时也要考虑到（美国热门投资城市犯罪率均值为4.3%，奥兰多为6.0%）。
租金回报分析：年毛租金回报率为7.15%还不错，而且持有成本也不高，房产税（$2804/年）和HOA（$50/月）。所以这套房子的租金回报挺不错的，净租金回报在5.5%以上。
房产增值分析：奥兰多过去一年的房价平均增幅8.0%，房价绝对值较低。城市还在处快速发展、人口增长较快的阶段，未来增值预期比较好。这套房子未来一年预测增值为5.9%，相对保守。
奥兰多这套房子的年投资回报（租金+增值）预估在10%左右，乐观的话可以有再高一些的增值预期。
结论：奥兰多房屋增值和租售比表现比较均衡，租金收益比较突出，投资风险较低，是价值投资者更倾向的投资标的。
标的3.拉斯维加斯独栋别墅
房产价值28.6万美元，过去一年增值14.86%，年毛租金回报率为6.19%。
投资风险分析：拉斯维加斯人口年增长率为1.68%，其中就业人口增长3.53%。城市整体房产市场需求不错，但同样也得结合具体街区进行分析。拉斯维加斯的主要风险还在于过去一年涨幅挺大，可能存在短期过热的情况，我们有必要进一步评估是否会买在高点（最近3个月拉斯维加斯房价年增长率已经放缓，在7%左右）。
租金回报分析：年毛租金回报率为6.19%也还可以，持有成本同样不高，房产税（$2763/年），没有HOA。净租金回报约为5%。
房产增值分析：拉斯维加斯过去一年平均房价涨幅不小，高达14.9%，而最近数月平均涨幅已经大幅放缓。这套房子未来一年预测增值为6%。
拉斯维加斯这套房子的年投资回报预估也在10%左右，但是增值方面有一定的不确定性。
结论：拉斯维加斯过去一年房屋增值表现优秀，未来的增长率已有明显放缓趋势，租金回报率仍在正常水平，所以还是不错的投资标的。
标的4.底特律独栋别墅
房产价值5.3万美元，过去一年增值76.67%，年毛租金回报率为17.37%。
投资风险分析：底特律这套房子乍一看回报率惊人，但具体分析却是投资风险最高的选项。
主要风险①：底特律人口年增长率为-0.53%，也就是说人口在持续流出。没有基本的人口增长作为需求支撑，任何看上去不错的纸面数据都是值得高度怀疑和深度剖析的。风险因素包括：无法获得稳定的租客，空置率较高，账面的月租数字不错但收不了几个月或者操心太多等等。而且底特律的犯罪率是这4个城市中最高的（6.8%），在全美也是前几名。
主要风险②：这套房子建于1943年，房屋老旧，购买后很可能需要巨量的维修成本（甚至高于房子的购买价格）。
租金回报分析：纸面的租金回报很高，不需要再分析了，主要是街区人口增量如何，小区域的空置率、租客是否稳定等等。这其实需要非常深入的当地经验才能掌握真实情况。
房产增值分析：同理，看数据进行分析的意义已经不大。底特律房价绝对值较低，一套房子才几万美元，交易量也不多，房价的增幅大只是表面现象（比如空有标价和估值但无人接盘），增值曲线远远不如其他城市稳定，波动较大。近来很多人嚷嚷着说抄底底特律房产的时候到了，但是城市的基本面并不支持：人口还在持续流出。
结论：底特律这套房子的账面收益率很高，但投资风险很高，是非常有经验、有洞察力的当地投资者经过深入微观分析后才敢碰的房子。
总结
这篇文章给大家介绍了一个简单但有效的城市进入视角。即，美国城市可以从两个维度考察，然后分成以下4类。
（两个维度是：①城市基本面好不好；②投资群体有没有关注到。）
1. 城市基本面好但大部分投资者都关注到了：纽约、旧金山为代表的超一线城市，楼市火爆，但未来增值已现疲态。甚至像西雅图等准一线城市在2017年已经出现过热的倾向。因此，这些城市房价绝对值高，租售比低，增值空间要打个问号（或许还会有很强的增值惯性）。
2. 城市基本面好但大部分投资者还没有关注到：奥兰多、亚特兰大、夏洛特为代表的准一线以下的大中型城市，租售比尚处于比较高的水平，而且城市发展处于上升期，通常表现为人口净流入多，劳动人口快速增加。体现在投资上就是，租金回报率较高，现金流很稳定，长期增值潜力较大（早晚会被人关注到，但是不知道要多久）。我们认为，这是目前理想的标的城市。
3. 城市基本面好但已经有小部分投资者关注到了： 像拉斯维加斯、丹佛等城市，和第2类城市基本面类似，但已经有投资群体开始关注他们，所以过去两年增幅比较大。这类城市的特点是，租售比还在合理的水平上，租金回报合理，而且可能有增值惯性。总体而言还是有较高的投资价值。
4. 城市基本面差：比如底特律、弗林特这样的城市，人口持续净流出，对房子租售需求很不稳定。无论投资群体有没有关注到，都不建议碰，除非你是非常有经验的当地投资者。
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