讀懂中國樓市
昨天，謝絕了多家媒體 的採訪。
因這些媒體所提的問題都是：如何看待這一次房地產市場調控的升級？
把這次行動理解成調控，理解有誤。
這份《通知》，無論從哪個方面來看，都不是一份房地產市場調控的文件，而是一份整治房地產市場秩序的文件，或許可以理解為：對房地產市場亂象的嚴打。
一、為什麼說不是調控 是嚴打？
1. 通知的標題就非常明確的表述了主題。
開展打擊侵害群眾利益違法違規行為，治理房地產市場亂象的專項行動。
2. 參與的部門，罕見的有中宣部、公安部、司法部、市場監管總局等。
這些部門顯然不是房地產調控的管理部門。
3. 文件通篇都沒有看到“抑制房價過快上漲”等過去調控文件中常出現的語句。
二、打擊的行為和現象 非常明確
1. 是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙；
2. 是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”；
3. 是打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業；
4. 是打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。
三、30個城市先行 或許不止這30個城市
30個先行的城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
先行，也許不止於這30個城市。
四、治理亂象 治標更需治本
房地產市場走過了整整20年，理論上應該越來越成熟，越來越規範。房地產市場的相關法律法規，也已經不算少，特別是各類調控措施層出不窮。
而經過了20年發展的中國房地產市場，到了今天為什麼突然會亂象叢生呢？
亂象因何而生？
房地產市場諸多亂象，是因為市場已經完全被扭曲。
2016年“9·30”嚴厲的房地產調控以來，為抑制暴漲的價格，達到“價格環比零增長”的目標，地方政策出臺“限價”政策，限制商品房的備案及銷售價格。
但是，限價只能限住商品房，不能限二手房。很多城市就出現了市場“價格雙軌制”，一二手房之間價格倒掛，形成了巨大的顯性套利空間。
巨大利益的驅使下，眾多熱點城市出現“萬人搶房”的場景。同時也滋生了倒賣房號、權力尋租的社會腐敗現象。
為遏制社會不公與腐敗，地方政府調控面臨艱難選擇，不得不再出臺“搖號”政策，堵限價政策的漏洞。
不搖號，權力尋租、倒賣房號現象充斥市場；搖號，市場同樣亂象叢生…
搖號政策是為限價政策打補丁，但搖號更強化了商品房投資屬性，並使商品房的利潤空間福利化、全民化、彩票化。
治亂象，治標更需治本。
我們目前市場治理的邏輯，是“堵”不是“疏”。這就註定了堤壩越築越高，市場形成了懸河，甚至是“堰塞湖”。
新的市場問題和亂象會不斷的出現，政策的“補丁”永遠打不盡。
只要有巨大的利益存在，就永遠會有人尋求各種政策的空子和漏洞。
這次，長沙市政府對房地產市場調控的理解是：不是供求關係的問題，而是炒房和反炒房的鬥爭。
本人同意前半句的判斷。面對一個以投資屬性為主的市場，價格不是供需關係決定的，而是預期決定的。
假定所有人都認定長沙的房價到今年年底會上漲一倍，那麼，全中國乃至全世界的資金都會湧向長沙，無論多大供應量都會被市場吞噬。
至於炒房，沒有嚴格意義上的法律界定，也不是違法行為，不應該是打擊的對象，要打擊的應該是違法違規的亂象。
面對亂象叢生的市場，所謂的“長效機制”的建立，諸如“房地產稅”、“租購併舉”等法律法規的建立和完善，已經時不我待。
官方必須儘快尋找出能夠立即起作用的，可行的，有效的法律和經濟措施，來替代目前的限價等政策。
比如香港的“雙辣政策”，就值得借鑑。多套房的梯級稅率、按照持有的時間徵收高額的額外印花稅等等。在商品房交付一年之內出售，需繳全額的20%，逐年遞減，五年之後，此稅為零。
這既抑制了短期的投機，又不傷害真正的住房需求和改善型需求。
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