讀懂中國樓市
2016年以來的兩年半時間裡，杭州樓市在極度的樂觀預期和最嚴調控政策的雙重作用下前行。
相比被政策扭曲的住宅市場，酒店式公寓的成交數據，無論是成交量還是成交價格，都更為真實。因此，對酒店式公寓的研究，有較大的市場意義和價值。
酒店式公寓需求出現了一些新動向。酒店式公寓購買和使用的目的，越來越明確和清晰。
以增加一間房為目的的購買人群大幅增加，並已經成為在原居住地改善的重要解決方案。
在這兩年半中，杭州市區酒店式公寓巨量成交。2016年和2017年，均達到4萬套左右。2018年上半年，近1.9萬套。
2016年以來，杭州市區售出的酒店式公寓，高達近10萬套。
酒店式公寓在商品房中的成交佔比，也逐年提高。
2016年，酒店式公寓成交約佔1/5，2017年約佔1/4，到2018年上半年，佔比已經近三成。
這兩年半的時間內，酒店式公寓的價格，也出現了前所未有的上漲，漲幅高達84%（2018年上半年均價比2016年均價），這是多年來前所未有的。
酒店式公寓成交爆發式的增長，成為市場熱點，透露出諸多市場信號，引發極大關切。
增加一間房的需求，成為酒店式公寓市場需求新動向。
過去多年，酒店式公寓的需求主要是資產配置型的投資性需求，自用自住型的需求量不大。
而近兩年來，雖然酒店式公寓市場仍然是以獲取租賃回報的資產配置型的投資性需求為主，但自住自用型需求出現大幅度上升。
自住自用型需求市場新動向，主要表現在以下幾個方面：
1
限購、限貸政策使得一些沒有購房資格的群體，特別是省內其他城市的購房者，為了在杭州佔有一席之地，解決過渡性居住需求，轉向購買酒店式公寓明顯增加。
其中不乏一些外地的父母為了滿足子女當下或是將來的居住需求，儘早在杭州佔有一席之地，從住宅市場轉向了酒店式公寓。
2
90後甚至00後的年輕人，無論是單身還是情侶，甚至部分剛結婚的小夫妻，能接受酒店式公寓作為過渡性住宅的生活方式的比例有明顯提高。
統計數據顯示：2017年，杭州常住人口淨增28萬，連續三年實現人口高增長，高校畢業生數量近8萬人。政策紅利下的杭州，城市能級提升，產業、人口發展勢頭迅猛。大量高校畢業生等年輕人湧入杭州，解決迫切的過渡性居住需求的人群數量激增。
受制於杭州住宅的限購政策，這些群體中或還沒有購房資格，或購房能力較弱，或買不到稱心的住宅的年輕人，轉而選擇酒店式公寓。
3
增加一間房的需求。
這類需求是酒店式公寓市場需求的最新動向。
在城市的住宅密集區，特別是次新房小區集中的區域，很多家庭有增加一間房的需求。
增加一間房的需求，來自二孩政策等帶來的家庭人口的增加；來自這些人群在外地的父母需要來杭短暫幾年幫助照顧小孩；來自於這些業主對生活工作空間要求的提高，對書房、工作室的需求等。
這些次新房小區的業主，常常是已經適應了所在區域的生活環境，不願離開自己熟悉的生活區域，同時又遇到了很大的改善困難，比如需要折騰搬家，期房需要先買後賣，支付能力問題，新房需要重新裝修等等。
能在居住的周邊，購置一間面積不大、總價不高的酒店式公寓，既能夠解決增加一間房的功能，生活影響和動盪也最小。
此外，酒店式公寓既不限購，也不限貸，也不需要搖號。
這類需求，已經成為了城市中密集住宅區周邊的酒店式公寓重要的自住型市場需求。
4
部分大面積酒店式公寓，成為住宅甚至豪宅的替代品。
在城市的核心熱門區域，大面積的酒店式公寓戶型設計與住宅幾近相同，有陽臺、有天然氣、房屋功能齊全的大戶型的精裝修酒店式公寓，已經成為了想要居住在這個區域的購房者用以替代住宅產品的重要選項之一。
酒店式公寓無需購房資格、價格明顯低於周邊住宅，但功能和住宅幾乎一樣，僅僅是使用年限的差別。
這一類的酒店式公寓，以前就有一些市場案例。如萬象城悅璽、濱江城市之星的5號樓6號樓、濱江華家池華幕，以及後來的凱德來福士公寓、錢塘公館、嘉裡中心的逸廬、碧桂園深藍國際中心等等。
5
被產品創新激發出的市場需求。
部分酒店式公寓在空間設計、功能設計、精裝修設計等方面有很大的創新，打動了部分沒有明確自住或投資目的的購房者。
當然，酒店式公寓的購買者中，仍有超過一半的人屬於資產配置型的投資者。
這部分人深知酒店式公寓的流動性並不如住宅產品，且這輪行情中酒店式公寓價格已經大幅度上漲，但仍願意以每年的租賃回報作為主要的投資回報形式的家庭資產配置。
隨著杭州城市能級的提升，金融、房地產、互聯網等行業的流動性商務人士，也確實明顯增多。
進入高鐵時代後，這些流動人群雖然在杭州工作，並不一定在杭州購房，租住酒店式公寓的人群大幅上升。在房地產行業，這些人被戲稱為“京籍在杭務工人員”、“廣東籍在杭務工人員”等。
（以上內容為丁建剛在住在杭州網舉辦的“論持酒戰”2018酒店式公寓價值研討會上所作報告的主要內容。）
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