刚刚过完长假
其实假期的存在感就两件事——
见一群不靠谱的亲戚
从自己呆腻的城市去别人呆腻的城市
这个长假哥也干了这两件事
跟亲戚们讨论房产税
大家一致认为
谁房子多，房产税出台谁死得惨
图源网络
然后又去一个经济很发达，人口却净流出的江南城市
发现个很有趣的现象
在小城市，市中心/好地段可以“随意切换”
这也就意味着房产根本“不保值”
最后哥得出一个结论
不管武汉这类大城市房价多高，你都别犯傻跑回中小城市置业
1
其实大部分人对房产税的认知都是如此
——谁房子多谁死得惨。
这个观点不能说全错，但前提是，多的房子在哪里？
前段时间看一个公众号讲美国房地产，已经说得很清楚，哥大致转述一遍。
底特律，美国著名铁锈城市，很多房东一美元抛售别墅。
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我们经常看到类似新闻，美国哪里哪里，房东几乎免费转让房产。
很多朋友感慨，你看吧，这就是房子太多的弊端，最后不如白菜。
但这个事的蹊跷在于，房东也不缺那一块钱，房子不值钱你把房子空在那里就行了啊，为啥非要活成全球的笑柄，跪求下家接盘？
然后你不免进一步思考，我不给他1美元，要求他免费送，行不行？或者他倒贴给我1万美元，然后把房子给我，行不行？
大概率，房东愿意。
在没有房产税一说的武汉，买房是刚需；
在有房产税的美国，卖房也可能是刚需；
好，我们得出一个结论，相比房产税各种猜测，至少有一点很确定，在有房产税的市场，“卖房”会变成刚需。
为什么房子会变成烫手山芋？
什么样的房子，会变成烫手山芋，看见都心烦？
美国，主要就是以底特律、匹兹堡为代表的铁锈城市。
基本已经衰败，市中心都有大量无人区，全城皆鬼城，房子正丧失基本的使用功能。
图源网络：美国底特律
但这个事恶心就恶心在，即便你不住，这些鬼地方房产税税收还相当高（税收低富人也不会逃跑），全城只剩下不缴税的流民，整个城市陷入恶心循环。
你人可以逃离，但税逃不掉。
只要房产证上写的还是你的名字，你就必须不断缴税，不是你自暴自弃就能当甩手掌柜。
房东零成本甚至倒贴转让房子，实际上是让下家接盘所有税收（负债）。
你一旦接手，住不敢住，卖也卖不掉，每年还要往里面扔钱。
2
底特律跟武汉啥关系？
它是一面镜子，最终照出你乱买房的恶果。
哥有个朋友的老妈，手上有闲钱，到处旅游，经常头脑发热在各大旅游胜地布局房产。
这几年，相继战斗过的地方包括，山东乳山海景房、海南五指山过冬房，最近把魔爪伸向省内，准备去看看十堰郧西某个乡镇的老年康养中心公寓。
你不能说她，你一说她就振振有词，首付又不高（确实只有几万块），每个月月供不过千把块钱，虽然99%的时间闲置，但万一抽风想去住两天，也是说走就走的旅行……
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他妈妈之所以有恃无恐，底气就在于中国不收房产税。
一旦全面开征房产税，她1秒钟变身底特律房东，成为中国第一批卖房刚需户。
如果说她是房产税征收第一波打击对象，那么那些嫌武汉房价高，回县城/乡镇买房的人，很可能成为第二波。
人在大城市，房买在老家，每年使用不超过半个月，纯粹只是给自己一个心理安慰。
当房产税真正开始征收，你会知道这个心理安慰，非常非常贵。
而且贵的毫无使用价值，也没有流通可能性，100%纯赔钱货。
关于房产税我们一直有个误解，好像谁房子多谁倒霉。
为什么试点征税的上海、重庆，没有出现“
卖房刚需”？因为这些特大城市的不动产，流动性极好，持有再多，也不是问题。
图源网络：上海
所以房产税真正的决定因素是，你的房子在哪里？
在大城市，人口净流入，不动产拥有极高流动性，你所有支付的高额成本，都会通过转手交易转嫁出去。
怕的是，根本没人接手的不动产，投入才变成死成本。
房产税征收，鬼哭狼嚎的，首当其冲是各种中小城市，围绕高铁站/城际铁路修建的鬼城业主。
3
除非你下决心未来会返乡就业，否则根本没有必要“先在老家搞一套保底”。
不能买，是第一个原因。
第二个原因，中小城市的房地产，你几乎“买不对”。
中小城市有个特点，你永远不知道他们在城市规划方面，会多么“丧心病狂”。
比如下面这个城市的街道。
你发现诡异之处没？
嗯，人行道比机动车道宽2倍左右。
这是ZF重点打造的商业街，为了销售当地最大的IP瓷器，人行道宽得难以想象。
不到小城市，你无法想象ZF规划的魔幻。
以一己之力，他们可以用10年改变城市几百年形成的市中心/地段秩序。
比如今年小长假哥去的这个江南城市，非常典型。
哥为什么举他的例子，因为他经济非常发达，对比你老家那种不入流的三线，他绝对是小城市中的明星。
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这地方GDP很高，外资很多，工业高度发达。
一般招商引资比较多的地方，房价都比较高，因为在中国，房地产有“反哺工业”的担当。你开厂，土地几乎可以免费送，那土地成本从哪里捞回来？房地产。
所以这个城市的均价，比武汉高，他们人均收入倒跟武汉不相上下。
然后给大家看一个当地的“人造市中心”。
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这条路只有1.5公里长，却足足有7个购物中心。
最大的一个，体量有19万方！
你很难想象，这是一个主城区人口只有100万，且还处于人口净流出的城市景象。
你可以想象，当地打造一个新中心的决心，是多么决绝。
顺着这个地图，你往北扒拉一下，就是一个超大人工湖。
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哥以前讲过，全国各地的ZF造新区，都是同一个套路——先把路修通，然后挖一个大湖。
围绕这个湖，配图书馆、展览馆、会展中心，然后图穷匕见，盖最贵的豪宅。
新区的地段一般分不出三六九等，但唯一有个大湖，就是稀缺资源了。
这个“人造市中心”的出现，偏离城市传统市中心7公里。
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武汉比较大，大家对7公里没啥概念，但实际上新的中心，已经接近高速。
4
中小城市，一言不合就换市中心，会带来什么结果呢？
地段毫无秩序可言。
比如当地10几年前，最贵的楼盘，在老市中心运河旁，凯运天地大概卖7000块。
现在二手房卖多少呢？
1.4万。
能不能卖出去还两说。
而新的市中心，房价已经接近2万，全城关注焦点，因为所有人都知道，ZF资源在往这边倾斜。
当年买“豪宅”的一拨人，就这样踏空了行情。
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ZF很任性，动不动就造新城，彻底抛弃老城区。
湖北境内的中小城市也是如此，基本上新城新区，都围绕高铁站/城际铁路，一膀子甩“人民商场”老地段20公里以上……
问题是，你永远猜不透，ZF会翻东南西北，哪个地方的牌子。
今天的市中心，明天同样可以被放弃。
经济发达的江南尚且如此，更何况湖北的中心城市乎？
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而在武汉这类大城市，永远都不会放弃老城的更新。
地段秩序，随着市场成熟，会越来越鲜明。
武汉最早的市中心，说江汉路/武汉关附近，现在顶豪慢慢延伸到二七滨江一带。
这不是市中心转移，这是市中心在扩大，他的脉络非常清晰，就是顺着长江主轴往外延。
你说现在老市中心，卖得没有二七滨江贵，那是因为老市中心没新盘出来啊。
一旦老市中心有新盘出来，价格会刷新你想象。
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这就是很多人常说的一个原则——
只有大城市，才有房地产。
很多人讲，买房首先是买城市。
我们长期呆在武汉这种地方，可能感触不深，但如果多出去走走，留心下当地楼市，你会发现，并不是所有城市的房子，都值得追。
先在老家买一套保底，万一通了高铁/高速，岂不是发了？
这是很多人的想法，你之所以敢赌这个虚无缥缈的未来，主要原因是持有没有成本，试错成本低，退一步求心理安慰。
事实上，这种操作，可能毫无意义，也可能铸成大错。
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