二手房交易过程中，满五唯一的房子是最受欢迎的房子，因为根据国家的现行政策，满五年而且是出售人唯一一套住房的，可以免征增值税和个人所得税。这对于很多购房者来说是个不小的诱惑。
今天，走进栏目现场寻求帮助的黄女士，向我们讲述了一段自己卖房的遭遇。黄女士说，自己因为急于卖房，听了中介的意见与买方签订了满五唯一的房屋买卖合同，然而实际上自己仅仅只是满五并不是唯一。如今买方将黄女士诉至法院，黄女士该如何应对这一连串的纠纷呢？来自北京市盈科律师事务所的张志伟律师，将在节目中为黄女士解读房产纠纷中的相关细节，为黄女士一家答疑解惑。
案例回顾
黄女士的女儿，于2016年因高息贷款无力偿还，急于出售自己的房产。此时，中介帮黄女士寻找到一位买家，在签订房屋买卖合同的时候，中介支招黄女士将合同签为满五唯一的合同，为了尽快成交，也为了能给买方省点钱，据黄女士所说，在自己完全不知道后果的情况下，于2016年1月16日同意依照中介的方法与买家签订合同。
签订合同后，买方如期将定金支付给黄女士。然而，当买家知晓房屋的实际情况，房子并不是满五唯一，于是将黄女士一家起诉到法院。据黄女士说，女儿在委托中介卖房的时候是如实告知了房产的情况，是满五但不是唯一，所签订满五唯一的合同是中介的主意。如今，买家在法庭上一再强调他不知道房子不是满五唯一，不再履行合约，并要求解除合同，同时要求黄女士依据合同支付高额的违约金。
黄女士女儿的房子上有270万元的贷款，原本黄女士一家打算用卖房子的150万首付款和黄女士孙女名下价值120万元的商铺，来偿还这笔贷款。可是如今，非但高息的贷款没有及时还款，还被买方诉至法院。现在法院判决黄女士一家不但要支付买方所交的9.9万元中介费，还要向买方支付违约金55.6万元。面对这样的结果黄女士觉得非常委屈，难道不应该是合同无效吗？黄女士的损失还能挽回吗？让我们看看律师怎么说。
律师支招
在听完黄女士的陈述后，张志伟律师表示，黄女士是一个很善良的人，她可能认为自己这么做不仅可以将房子卖出去，还能帮买家节省承担的税费，何乐而不为呢。但是，她没有把相应的情况约定在合同上，结果一旦出现了纠纷的时候，黄女士就处于法律意义上的不利地位，从法律的角度来看，如今想要达成黄女士合同无效的愿望，确实很难。
首先，当事人黄女士在与买方签订房屋买卖合同的时候，其内容是真实表达，签订的合同内容不违反法律以及法规等的规定，属于有效合同。
其次，我们再来分析一下黄女士的整个案件过程，法律上面讲究的是一对一的对应关系，在一审当中原告是买家，被告是黄女士，而中介公司并不是被告，所以一审的判决只能是判决被告也就是卖方黄女士应当要承担一定的法律责任。据黄女士所说，因为当时在卖房时所说的内容并没有体现在纸面上，从而造成了无法举证，所以一审法院判决卖方违约，而卖方黄女士不服一审的判决直接上诉到中级人民法院。在中级人民法院审理过程中，对双方进行了调解，并出具了调解书。在调解协议书的内容中，首先确定了买卖双方的买卖合同是解除；其次，要求卖方收的买方的定金要退还回去；最后，买方支付的中介费9.9万元由卖方承担，对于一审判决的违约金70万元，经过法院调解，双方确认为55.6万元。
调解结案之后，基于买卖双方关于买卖房子的纠纷基本上就告一段落，
随后黄女士又起诉了中介，认为中介有过错，要求中介赔偿黄女士的损失。最终法院也认定，中介所出具的房屋居间服务合同是一份有瑕疵的合同，中介有过错，所以一审法院酌情让中介公司承担了15万的损失费用。对于这样的结果，黄女士作为原告，中介作为被告均对一审的判决结果不服，都提起了上诉，所以案件再次到了中级人民法院进行了二次开庭审理。二审的判决书仍然认为中介方是有过错的，二审法院认为一审法院综合了案件整个的买卖过程以及综合了各方的过错程度，所以二审法院认为一审法院酌情认定的数额是没有问题的，最终二审法院维持了一审法院的判决。最后，张志伟律师提示各位想卖房、买房的朋友，在签订二手房买卖合同的时候，应"先小人，后君子"，有话提前说，关于房屋的情况一定要属实。大部分的中介都有统一的制式合同，需要注意的是补充条款，一般都会写明双方应尽的责任，买卖双方应就违约责任提前约定，需要特别注意的是，应该把中介方的违约责任也在合同中做出约定。
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