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樓市冷卻後，之前狂熱的後遺症開始逐步顯現出來了。
今天好買哥在和朋友聊天的時候，發現有好幾個朋友，在樓市投資上都栽跟頭了，問了下金額，平均大概虧了200多萬吧。
也不是什麼富二代，200多萬對於家庭總體資產來說，也不算低了。好買哥問了下他們的虧損來源，主要是2個方面：
開發商出問題；
高位接盤，投資了錯誤的城市。
然而這兩個問題，如果放在兩年前，還真不是什麼大問題。
投資房產，反而虧了200多萬
朋友A現居深圳，17的時候因為深圳房價上漲太快，於是夫妻兩打算在深圳周邊買一套房做投資用。
臨近深圳的中山、東莞和惠州，自然成了他們的首選。
夫妻兩去之前研究了半天，中山肯定不行，中山和深圳隔著海呢，不方便。東莞倒是挺不錯，非常適合做深圳的“睡城”，比如東莞鳳崗鎮，如果是在龍崗、龍華的上班族，開車半小時即刻抵達。即使去市中心福田和羅湖，也不超過一小時。
好是好，但是東莞當時的房價漲幅也太大了，均價已經達到了2萬左右。
而當時惠州這個城市，鋪天蓋地映入到了深圳人民眼中，大批人士組團去惠州看房，開發商各種信誓旦旦的說，惠州馬上會有地鐵通往深圳。
夫妻兩前後去了惠州不下十次，最後終於以1.2萬/平左右的價格，購置了一套新房。結果到現在，這套房子不僅沒漲價，反而因為炒房熱退潮，導致惠州無論新房還是二手房的交易都變得無比慘淡。朋友原本想賣這套房去置換深圳的房，結果完全沒人接手。
哎，莫名其妙就被套200萬啊……
B朋友呢，其實不算是一個新手炒房者，早在14年他就踏上了炒房之路，通過炒房賺了大概幾百萬吧。結果去年開始，一個不留神，就馬失前蹄了。
而他的失誤並不是押寶城市失敗，而是輕信開發商的承諾。
和深圳的朋友一樣，B朋友是是找北京周邊的房產做投資。而選中的樓盤是朋友帶他買的。當時B問過了朋友說開發商靠譜嗎？朋友信誓旦旦的說沒有問題。
因為信任，B現場就直接掏錢買了，只簽了個草簽協議，沒有辦網籤，後來越等越不對，一直沒提網籤的事，問朋友才知道開發商那邊出問題了，交了好幾百萬，至今房子還沒著落，錢也沒退回來，目前還在協商處理。
除了這個，B朋友另外一個跟頭就是栽在了突如其來的政策上。
因為他是北漂，沒有購房資質，當時商住房還不限購，所以只能購入商住房，結果商住限購後，商住房價格直接腰斬。
今天問了下他，七七八八下來，最少300多萬吧。
他說前幾天去那個樓盤，還親眼看見施工隊的去公司要工程款，都用跳樓來威脅了，消防車都去了，最終也不知道成功沒。
他們從房產投資中，學到了什麼
“房子是用來住的，不是用來炒的！”
從朋友們目前的情況來看，看樣子這句話深深地印在了大家的腦子裡。
市場趨冷、政策收緊，房地產企業現在也大不如之前了。雖然國慶七天時間，克而瑞監測的30個典型城市商品住宅成交面積同比微增3%。龍頭房企同樣超錄得百億規模業績。
但這背後，基本上都是開發商以價換量的結果。
比如某知名房地產開發商通過促銷銷售了510億元。但是銷售均價卻創近幾年新低。與去年同期相比，銷售均價每平方米下降約450元，降幅4.3%。
除此之外，其他不少房地產商的部分城市項目也都有較大幅度的價格優惠。
講真啊，這種降價“跑量”以犧牲利潤為代價的打法始終不可持續，急需回籠資金的開發商們，估計打了這一戰後，也要偃旗息鼓了。
不敢說十年，至少五年以內，樓市的主旋律一定是穩定和分化。
總體穩定，但不同城市，不同區域，甚至不同產品，都會出現不同的走勢。
比如你們看，一線城市之中，北京有降一些，上海保持了一個橫盤狀態，但深圳卻一直在悄悄的上漲。
在2018-2019，深圳二手房同比平均只漲了5-8%的時候，仍有部分樓盤遠遠跑贏大盤。
所以樓市現在也和股市一樣，大牛市過了後，就是考驗基本面和你的投資眼光了。
關於這一點，好買哥和兩個朋友聊了一下，這兩位用真金白銀的經驗給總結出了一點經驗：
1、很多人在買房的時候，除了剛需住房外，考慮最多的是有沒有升值空間，漲價能漲多快，這固然很重要，但就跟股市買賣股票一樣，得有買單來接盤才行。在房地產上，就是看有多少潛在的剛需群體；
怎麼判斷流動性呢？個人有一個最簡單的小技巧：在中介網上看下自己想買的同一個小區的房子，大概多久能賣出去，再來決定要不要買。
2、買房要買交錢就能立刻網籤的房子（考察好開發商，期房和現房都無所謂，但是一定要網籤），不要貪圖低價，不要相信任何人跟你說的理由，讓你延遲網籤，這種出問題的幾率比較大，又費心又廢錢；
3、現在你們時不時會聽見哪個城市又鬆綁了，哪個城市又坐不住了。比如最近南京這兩天傳出限購放鬆（擁有大專以上學歷，提供南京市居住證和學歷證明，即可在六合區開具購房證明併購房，不需要工作證明）。但仔細研究你們會發現，不少二線城市的鬆綁，大部分都在遠郊；
所以你們看著這樣的新聞，也別太激動，其實小城市和大城市的遠郊區不具全局重要性，不足以作為政策轉向的標誌；
4、關於政策風向，也是需要辨別的。哪些城市坐不住、哪些城市最先行動、哪些城市企圖暗度陳倉，都能看出這些地方樓市基本面的好壞；
5、政策解讀的文章很多，房地產短期看政策這個說法也沒錯，但房地產最終還是要回歸到經濟學最本質的供求關係來。這點大家要記住。
雖然以上四條不代表權威觀點，但也是朋友們的血淚總結。對於房產投資，你們踩過什麼坑，有什麼建議，其實也可以在留言裡面說說，大家也能互相討論哦。
免責條款：本文內容為基於公開資料研究完成，並不構成投資建議。投資者應審慎決策、獨立承擔風險。
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