棚改：從分房到分錢
所謂“棚改”，就是政府對某一區域的棚戶進行集中改造。棚戶區分為五大類：
一是城市棚戶區，包括成片城市棚戶區、城中村、城市危房改造；
二是國有工礦（含煤礦）棚戶區，包括鐵路、鋼鐵、有色、黃金等行業棚戶區；三是國有林區（林場）棚戶區；
四是國有墾區（農場）棚戶區；
五是中央下放地方煤礦棚戶區。
這五類中佔比最高的就是城市棚戶區改造，用大家最能理解的話來說就是城中村拆遷改造。
棚改不是那麼好推進的，以前我們在新聞裡經常會聽到“釘子戶”，就是因為補償以及安置的條件沒有達到他們的預期。補償的方式大致可以分為兩類：1、實物安置，說白了就是分安置房；2、貨幣安置，說白了就是直接給錢。
在2015年之前，棚改安置都以實物安置為主。但是2015年商品房庫存高居不下，去庫存的壓力非常大。雖然棚改在大力推進，但是由於分到居民手裡的是房子，而且很多家庭分到的還不止一套，自然就不會再去買商品房。
管理層突然反應過來了，為什麼不直接補錢呢？居民手裡拿到錢，自然就要去買商品房，這樣不是既能推進棚改，又能去商品房庫存，一箭雙鵰一石二鳥。
2015年6月，國務院頒佈《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，要求進一步做好城市棚戶區改造，並積極推進棚戶區改造貨幣化安置。此後幾年，貨幣化安置的比例不斷提高，由2014年的10%提高到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%。部分省份像湖南、海南、寧夏等地區，貨幣化安置的比例超過了80%，也就是說10戶裡面有8戶是直接給錢的。2017年上半年，江蘇22個縣（市、區）棚改貨幣化安置比例甚至達到了100%。
錢從哪兒來？
今年年初我看到一個新聞說，杭州計劃拆遷4萬戶。有人算了一筆賬，如果全部採取貨幣化安置的方式，每戶補償1000萬的話，那就要4000億。我去查了一下杭州市2017年的財政總收入為2921億元，也就是說哪怕全部把這些錢都用來補償拆遷戶，那也不夠啊。
那麼這些錢到底從哪來？
錢從三個地方來：1、政策性銀行棚改貸款，佔比近80%；2、地方財政支出，佔比12%；3、其它像地方債企業債等佔比8%。
也就是說國家開發銀行等政策性銀行的棚改貸款是棚改資金的主要來源。有一種貸款名稱叫補充抵押貸款，英文名叫PSL（胖死了），這種貸款絕大部分都是用於支持各地棚改項目的。
2018年1-5月累計投放抵押補充貸款（PSL）4976億元，較去年同期增長38.8%，同時，2018年上半年抵押補充貸款投放已經達到了2017年全年的78%。可見，上半年政府對於棚改的支持力度還是很大的。
棚改，撐起三四線房產半邊天
棚改貨幣化安置最大的效果，就是拉動了商品住宅的銷量。以杭州為例，今年房地產市場異常火爆，二手房價格也穩步上漲，其中一個重要的原因就是棚改。用置業顧問的話來說，就是舉著大把的拆遷補償款，衝進市場買買買。
杭州是二線城市，而且這兩年人口一直在流入，所以房價的上漲跟棚改的關係還不算特別大。而在三四線城市，棚改的作用可以說是非常顯著的。
根據常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，說明人口一直在流出。
但是這兩年三四線城市的房價在上漲卻是不爭的事實。根據測算棚改拉動近20%商品住宅銷量，如果剔除棚改貨幣化的作用，17年住宅銷售增速或不到1%。
有人說，棚改不是一直都在推嗎？而三四線的房價是近兩年才開始漲的，可見三四線的房價並不是由棚改引起的。這裡要明確的是，不是棚改拉動了房價，而是棚改的貨幣化安置拉動了房價。即拆遷分房子的方式是不能拉動商品房銷量的，只有拆遷分錢的方式才能拉動商品房銷量。從2015年開始，貨幣化安置比例逐漸提高，三四線城市的房價也不斷上漲。
高潮已過，迴歸平淡
貨幣化安置，可以說是開發商、拆遷戶、政府三個角色之間樂見其成的合作方式。通過它，開發商去了庫存，拆遷戶拿到錢住進了商品房，當地的GDP數據也得到了提升。可惜，再好的戲也有落幕的時候。
這次棚改政策的收緊，並不是沒有預兆的。2017年，在政府工作報告中，曾經明確提出因地制宜提高貨幣化安置比例。而到了2018年的政府工作報告，這一說法已經消失。
為什麼突然不提貨幣化安置了呢？先想想看，當初為什麼要推出貨幣化安置？答案是去庫存。而現在三四線城市的庫存已經去得差不多了，截至5月底，三四線城市的去化週期為9.8個月，是2010年以來的最低值。
可以說，貨幣化安置在幫助三四線城市去庫存中立下了汗馬功勞。可以預見的是，貨幣化安置的比例會越降越低，到時候三四線城市的房地產又要靠什麼來支撐，這是一個值得我們思考的問題。
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