花6000元/㎡在廣漢買了套房子，幾年後出售賣6500元/㎡，賺or虧？
今天這個話題有點兒意思。
6000買，6500賣，估計很多人都覺得，這不是明擺著賺了嘛。那麼事實真的如此嗎？
賈如，在廣漢買了套100㎡套三，成交單價6000元/㎡，總價60萬。首付20萬，按首套房利率普遍上浮10%算，商業貸款40萬，20年（等額本息）。
賈如的這個情況，對於買房自住的人而言較為普遍，我們就作為案例來分析吧，大家看完之後，也可以根據自己的個人實際情況來算這筆賬。
首先，你要明白：你雖然實際只支付了20萬首付，但買房子還涉及到貸款利息成本和這20萬如果拿去存銀行或投資，它能夠產生的盈利。
此外需要注意的是，目前廣漢市面上期房較多，從你買到交房通常都需要一到兩年，能夠把房產證拿到手則還會晚一些。同時，交房還會多出繳納契稅、維修基金、日常物業費等成本。
結合上面的情況，賈如打算5年後出售，那麼我們先來大致計算一下：
五年資本成本：20萬元* 4%（某投資品年利率） * 5 = 4萬元；
5年的利息成本(等額本息)，如下表所示:
也就是第五年賣房之前，把欠銀行的貸款全部還清，這時候你總共關於貸款支出的成本大約是52.3萬元，其中利息成本在12.1萬元左右。
再加上之前交房繳納的稅費、基金、物業費等（初估1.5萬元），此時，5年後出售房地產的總成本：20萬元+4萬元+52.3萬元+1.5萬元= 78.8萬元。
那麼，如果需要保本，房價將上升到：78.8萬÷100㎡=7880元/㎡。
是不是難以置信，相當於房價上漲了31%。也就是說，如果粗的算，房子每年要淨漲幅超過6%，就算打平，沒有賣虧。
實際中，如果是業主臨時有意打算換房，而之前也已經裝修入住了，這時候產生的成本還將更高。
雖然說，今天這個話題，其採用的計算方法並不算精準，但話題背後所反映的事實對於自住群體還是有一定的參考意義。各位老鐵也可以根據自己的實際情況去評估自己的房子。
拋出這個話題，也是為了給各位購房者提個醒：
1、現在的換房成本確實挺大的，先賣再買，並不是單純的房價加減，背後還涉及到很多隱形的成本，需要考慮計算清楚；
2、現在換房成本和壓力那麼大，對於自住的朋友，買房前還是要多方面考慮，儘量做到一步到位。
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