團購、秒殺、清盤、特價房、工抵房、一口價、總裁特批、限時特惠……經過9月10月的鋪墊和試探之後，南寧樓市終於在11月份開始真刀真槍打起了價格戰。機會看似多，房子怎麼買？
有的降價了，有的很堅挺
最近這幾天媒體開始發佈11月份南寧樓市的各項數據，數據顯示，11月南寧商品房簽約22953套，成交面積2096767㎡，環比10月套數增加4986套，面積大漲27.75%。
求生欲超強，快跑
11月南寧樓市成交大漲的主要原因是促銷，無論大小品牌，無論核心板塊還是非核心板塊，促銷大戰在11月份席捲南寧樓市，除少數開發商搞營銷噱頭之外，大部分開發商開始通過調減精裝價格，甚至精裝房改毛坯房等方式實現“降價”和“降門檻”，以達到促銷、走量、回款的目的。
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價格戰比較猛烈的城區和板塊包括，江南沙井、西鄉塘相思湖和安吉、興寧三塘、鳳嶺北長虹路沿線、鳳嶺南三岸、五象龍崗和國際物流園，這些板塊由於地處樓市非核心區不得不以價換量。
自從樓市告別非理性上漲之後，沙井和相思湖這兩個板塊最先受到市場降溫的衝擊，沙井的中昂國匯、建發璽院、碧桂園公園壹號、綠地璞悅公館以及萬科悅江南等大小樓盤都在促銷，目前價格以9字頭為主，部分已經下探到8字頭；相思湖情況類似，金科觀天下、綠地西城國際花都等都在艱難出貨，首付分期、買房送車位、公積金貸款等促銷手段持續。
樓盤促銷海報
西鄉塘的安吉和興寧的三塘情況略好，但也只是略好，安吉部分樓盤也試圖把“邊角料”樓層包裝成特價推售，但效果不理想，去化一般。三塘的主戰場在崑崙大道沿線，板塊裡的中鼎公園首府和碧桂園時代城之前就已經推過一波7字頭、8字頭的全款房源，近期嘉和城和綠地城也是動作不斷，嘉和城毛坯重現江湖並大賣之後，傳言綠地城也跟進推售毛坯房源，8字頭起。
鳳嶺南北也有促銷戰役打響，自從2015年橫盤結束之後，這兩個板塊第一次出現這種尷尬情況，鳳嶺北長虹路沿線的萬科城推出所謂的合作房源，價格下探到13000元/㎡左右，往東走的軌道壹號城則直接推售毛坯房源。鳳嶺南板塊的翡翠時光推毛坯，備案價14000-15000元/㎡之間、保利領秀前城精裝調減1500元/㎡左右，11月份走量效果很明顯。
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五象新區是最近幾年南寧樓市“擔當”，學校、公園、地鐵、商業一應俱全，建設是熱火朝天，買房是爭先恐後，但這波下行行情，五象部分板塊也沒能倖免，比如龍崗板塊和五象南物流基地板塊。龍崗老盤新推的萬達茂可以說在11月“出盡了風頭”，從小高層到超高層，再到這兩天9000元/㎡“大甩賣”的公寓，可以說是“求生欲很強”的典型代表，區域內的新城月雋風華、藍光雍錦瀾灣、盛湖悅景等也推出了各種促銷措施。物流基地板塊的萬科星都薈、建工城、印象愉景灣等也在加緊促銷走量。
核心區，價穩量跌
當然，也有房價表現堅挺的區域，比如五象新區的五象湖、蟠龍板塊/總部基地。價格雖然堅挺，但是成交量開始放緩，進入價穩量跌的狀態。
五象湖和蟠龍板塊/總部基地這兩個板塊是目前南寧樓市中房價比較堅挺的板塊。板塊裡的龍光天瀛、萬科金域中央11月底前後腳開盤，其中龍光天瀛的備案均價達到22099元/㎡，據說開盤當晚去化率在40%左右，小戶型比較暢銷，大戶型滯銷；萬科金域中央的折後主力售價在15000-16000元/㎡之間，由於備案價大幅提高，為了確保更多去化，萬科設置了一套優惠方案，當天去化九成左右。
非核心區樓盤開始打價格戰，核心區樓盤價格堅挺但成交放緩，這也符合南寧樓市“橫盤期”的特點。
那麼問題來了，“橫盤期”裡該如何買房？
五象總部基地航拍
這169個二手房小區憑什麼這麼貴？
在具體回答“橫盤期”裡該如何買房？這個問題之前，我想和大家聊一聊南寧目前的存量房市場，也就是我們常說的二手房市場。因為不管你買房的主要訴求是什麼，只要你上了車，你的房子或早或晚都會變成二手房裡的一份子，而它的價格就會時刻提醒著你：這就是你當初的“眼光”。
存量市場，青秀是老大
和新房市場相比，南寧二手房則要“慘淡”許多。11月南寧二手房成交月報顯示，南寧存量房（二手房）成交3945套，掛牌均12010元/㎡。
房天下二手房數據中心統計顯示，11月南寧網友搜索熱門排名前三依次是青秀區搜索熱度44.89%，西鄉塘區21.43%，良慶區12.02%。區域成交量排名大致如下，青秀區成交1433套、西鄉塘859套、興寧區648套、江南區573套、良慶區311套、邕寧區121套。
新房成交方面五象新區幾乎佔半壁江山，二手房的領頭羊則是青秀區，無論當前城市價值、成交量還是成交價格，青秀區都是“龍頭”所在，且在相當長一段時間內，無可動搖，是的，五象新區也不行。
探房花了幾天時間，通過諸葛找房、貝殼、房天下、安居客等平臺發佈或公開的相關數據和報告，整理出了11月份167個平均成交價在15000元/㎡以上的二手房小區，和預想的一樣，青秀區有155個，佔比超過90%。五象新區有12個，佔比不足10%。
南寧青秀區金湖廣場夜景
金湖廣場片，中心地段+頂級學區
金湖廣場片區是南寧整體向東規模化大開發的第一站，現在來看，地段優越，交通便利，配套齊全。
青秀區二手房價格的“領頭羊”也是金湖廣場板塊，在我們統計的23個二手房小區中，均價20000元/㎡的有19個，11月最高成交均價來自裕濱路6號的濱湖家園，成交均價達到30018元/㎡；均價19000+的有4個。
金湖廣場片區二手房備受關注的核心原因是名校效應，濱湖路小學（濱湖校區）+十四中（埌東校區）的學區組合讓這個板塊的小戶型學區房（20㎡左右）早在2018就突破單價40000元/㎡大關，也讓金湖廣場商圈的二手房聲名大震。
十四中初中部有多強？2019年南寧市中考成績顯示，全A+8人，總分A+202人，A+率達到20.1%，510人有機會競爭二、三中，比率高達50%，821人有機會競爭示範性高中，比率高達80.4%。
金湖廣場、鳳嶺商務區部分二手房信息列表
鳳嶺商務區，商務功能明顯，複合功能強大
鳳嶺是南寧過去十多年向東發展的“大成”區域，相較埌東時代的金湖廣場片區，鳳嶺南東盟商務區板塊的城市結構更加合理，功能也更加齊全。區域內不僅有桂雅路小學、越秀路小學、翡翠園學校以及三中初中部青秀校區的學區組合，還有領事館區、萬象城和盛天地等大型商業，以及青秀山公園和石門森林公園等景區和公園，可以看成是南寧新區開發的2.0版本。
南寧第一個真正意義上的城市豪宅——華潤幸福裡也誕生於東盟商務區內，隨著近幾年板塊開發日趨成熟，板塊內各種組合的學區房價格開始水漲船高。價格方面成為僅次於“金湖廣場”的存在。
桂雅路小學+三中初中部（青秀校區）是板塊內排行第一的存在，我們統計的15個二手小區中，均價超過30000元/㎡的有1個，沒錯就是傳說中的幸福裡；均價超過20000元/㎡的有6個，17000-19000元/㎡的有8個。
越秀路小學+三中初中部（青秀校區）緊隨其後，16個在統計範圍有的樓盤中，均價超過20000元/㎡的有5個，18000-19000元/㎡的有5個，15000-17000元/㎡的有6個。
翡翠園小學+三中初中部（青秀校區）第三。
三中初中部（青秀校區）2019年南寧市中考，全A+2人，5A+4人，總分A+42人，總分A以上147人。
南寧部分二手房信息列表
三中初中部（青秀校區）喜報
鳳嶺北，居住為主，學區組合多樣
和鳳嶺南相比，鳳嶺北更偏“居住”，板塊內有鳳嶺兒童公園、南寧東站等大型配套，以及天桃實驗學校（銀杉校區）、濱湖路小學（山語城校區）、民主路小學（佛子嶺校區）、北大附屬實驗學校、鳳翔路小學以及天桃實驗學校（翠竹校區）、四十七中等多個學區組合。
鳳嶺北的學校大部分是由開發商出資“引入”，建好後交由教育部門分配學位，這種模式之下，出資方項目業主的學位資格相對更加穩定，學區房意味也更明顯。
放兩所初中2019南寧中考成績出來，大家隨意感受一下：
天桃實驗學校（翠竹校區）2019年南寧市中考，總分A+26人、5A+3人、總分A以上85人，雖然和十四中等名校相比差距較大，但作為一所新辦學校能取得這樣的成績，還不錯。
四十七中2019年南寧市中考，全A+2人，5A+6人、總分A+47人，總分A以上125人，成績總體和三中初中部（青秀校區）不相上下。
南寧部分二手房信息列表
民主建政片，名校加持的老房子
民主建政片屬於南寧“老城區”，除了廣西日報社宿舍等少數“舊改”項目之外，小區房齡都在20年左右，比較老舊。但坐擁民主路小學+十四中（建政校區）的學區組合，也讓這些老舊學區房保持不錯的市場熱度。
類似的還有七星路、桃源路、教育路、東葛路一片，因為有逸夫小學、南湖小學、東葛路小學以及二中初中部、天桃實驗學校的學區組合，二手房價較非學區房貴。
南寧部分二手房信息列表
南寧部分二手房信息列表
南寧部分二手房信息列表
五象新區，後起之秀
憑著最近幾年的快速發展，五象開始兌現他“再造一個新南寧”的新區價值，也成為唯一一個除青秀區外有均價15000元/㎡以上二手住宅小區的區域。
五象新區目前相對“成熟”的是蟠龍板塊和五象湖板塊，其中，五象湖板塊學區資源豐富，有濱湖路小學（五象校區）、五象實驗一小、五象實驗四小、秀田小學（五象校區）以及三中初中部（五象校區）、十四中初中部（五象校區）。
由於早早引進了“名校”，加上最近幾年五象建設提速，五象湖板塊的二手房熱度居高不下。僅僅5年左右時間，五象實驗一小+三中初中部（五象校區）的學區房，華潤二十四城、綠地國際花都、萬科魅力之城的房價已經從當初的5000+漲到目前的18000-20000元/㎡左右，漲幅驚人。
五象新區部分二手房信息列表
順便確認了以下幾個事實
我們在梳理南寧二手房價格的時候，順便確認了以下幾個事實。
第一，關於南寧城市發展走向的事實，“整體向東 重點向南”這句話相信大家都非常熟悉，在五象新區之前的若干年裡，南寧城市的重點擴張方向都是沿著民族大道一路向東，然後兩側輻射，比如上文提到的七星桃源片區、民主建政片區、埌東片區、鳳嶺片區。
第二，關於資源配置的事實，學校、醫院、地鐵、商場、公園、商務聚集區等都是優先向東配置，比如第二部分我們多次提到的名校以及他的分校。把錢花在刀刃上，對於城市運營者來說，道理是一樣的。結果你也看到了，全市2000多個二手普通住宅小區裡，均價超過15000元/㎡的，除了五象新區的十來個之外，其餘全部都在城市向東的發展軸上。
第三，學區雖然是影響二手房價格的重要因素，但不是唯一因素。其他決定性因素還包括區域功能定位、地段、綜合配套情況等。
第四，從四五年前開始，“重點向南”比“整體向東”得到的資源傾斜力度還要大。
五象新區航拍圖
價格戰打來打去，擔心買虧了怎麼辦？
繞了這麼一大圈，最後我們來聊“橫盤期”裡如何買房的問題。
花這麼大的篇幅來做南寧比較有價值的二手房小區梳理，其實是想為大家買房提供一份“歷史參照”，無論自住還是投資，房子的價值結構都很重要。比如上文提到的這100多個二手房，自住可以享受優質的學區、商業等配套設施，投資則可以把這些價值點變現成你的投資收益。
最後，用問答的形式結尾，表明我對“橫盤期”的態度和一些個人的買房建議。
問：價格戰打來打去，擔心買虧了怎麼辦？
答：價格戰打到2019年12月中下旬左右就會鳴金收兵，即便再戰也要等到來年2月中下旬，對大多數公司來說，來年是新的業績或者說績效週期，一般不會一開始就打價格戰，而是看銷售情況跟進營銷政策，如果不理想，下半年接著打。所以，我的觀點是，過去的11月份以及12月份接下來的時間，可能是未來半年的房價最低點。
問：區域和板塊應該怎麼選擇？
答：大致的方向，先往南，再往東。往南可以重點考慮蟠龍、五象湖、玉洞大道沿線、良慶橋南板塊；往東可以考慮三岸板塊、長虹路沿線；如果預算實在有限，考慮的順序建議，龍崗、物流基地、興寧東。
買房不能太佛系，不同區域，不同板塊，不同樓盤能夠享受的城市發展紅利和配套資源可能千差萬別，這將直接決定你的房子保值和增值功能。
南寧航拍
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