曾几何时，碧桂园、恒大、富力、合生创展、雅居乐被称为地产界的“华南五虎”。如今，经历数年兴衰轮回，华南五虎格局大转变。其中，作为“中山之王”的雅居乐在2018年成功踏入千亿大门，并在2019年超额完成销售目标实现稳健增长。
图：2010-2019年雅居乐销售情况
备注：数据来自企业公告、亿翰智库
聚焦到广东省来看，2019年大本营省份为集团贡献了386.2亿的销售业绩，占集团2019年全年销售总额1180亿元的32.7%。凭借这一销售佳绩，雅居乐在亿翰智库华南研究院发布的《2019年1-12月广东省典型房企销售业绩TOP50排行榜》排行榜上名列第10位。
图：2019年1-12月广东省房企销售TOP10
备注：数据来自企业公告、亿翰智库
自1992年在中山开辟首个项目，雅居乐已在粤港澳大湾区深耕28年，其布局版图由从最初的中山扩张至广佛惠等14个城市，回看其布局历程，大致可以分为3个阶段：
表：2004-2019年雅居乐广东省招拍挂拿地情况（万平）
备注：数据来自亿翰智库，其中，河源、云浮、珠海、汕尾、湛江、江门、茂名、梅州、清远、汕头目前尚不涉及招拍挂、合作招拍挂以外的拿地方式
1992-1999年：深耕中山，争做龙头
1985年，雅居乐创始人陈卓林家族在中三市三乡镇创办了时代家具厂。1992年，陈卓林正式进军房地产，成立了雅居乐房地产开发公司。同年，首个项目雅居乐花园破土动工，该楼盘开辟了当时新颖的类别墅产品——“四孖屋”，成为中山市场上的经典。随后，雅居乐一路高歌猛进，又开发了雍景园、雅湖居、灏湖居等多个项目，逐步发展为中山最有实力的房产商。
2000-2015年：初步扩张，聚焦广佛惠，试水河源、云浮
2000年，雅居乐开始走出中山，于当年成功进军广州、佛山，并在此实施深耕战略。
2006年，雅居乐开启全国化布局战略，华南区域奋勇当先。5月，雅居乐通过招拍挂切入河源，以总价7.3亿、楼面价267元/平、溢价率85%拍下核心城区273万平地块，打造超级大盘。
同年11月，雅居乐通过与惠城区政府合作的方式顺利入驻惠州，投资50亿元建设白鹭湖项目，该项目规划建面超200万平，集主题公园、五星级度假酒店、居住办公等多元业态于一体。
在此后的数年中，雅居乐专注在已进驻城市加大布局，并未急于扩张。直至2013年，雅居乐1.04亿拍下云浮一幅住宅地，首次打入粤西。
表：2000-2015年雅居乐首次进驻城市首个项目概况
备注：数据来自企业公告、亿翰智库
2016年至今：全面扩张，持续下沉
2016年，雅居乐全面加大投资力度，继续向周边三四线下沉。短短4年时间内，先后进驻了珠海、汕尾、湛江、江门、梅州、汕头、茂名、清远8个城市。其布局方式依旧以招拍挂为主，合作为辅。
表：2016年至今雅居乐首次进驻城市首个项目概况
备注：数据来自企业公告、亿翰智库
从目前的情况来看，尽管雅居乐在大湾区的布局城市多达14个，但其布局重点集中在中山、广州、佛山、惠州4个城市，其他城市布局力度较小。对于重点布局城市城市，其布局逻辑差异也较大。
中山：多元方式并举，全区域深耕
成立至今，雅居乐在中山布局了30余个项目，其版图可谓星罗棋布，多年的深耕也为其赢得了较高的市场占有率。从2012年起，雅居乐持续占领着中山楼市销冠的宝座；从2014年起，雅居乐中山区域年销售突破1万套，2016-2018年销售更是高居于1.4-2万套的区间，而整个中山2018年的成交量大约为8万套。如此之高市场占有率则源于雅居乐对于战略重地严密的布局逻辑。
首先，全区域深耕，多方位布局。在中山24镇区，每个镇区几乎都分布着一个雅居乐项目，真正做到了全区域、多方位布局。以三乡镇为例，雅居乐在此开发了雅居乐花园、灏湖居、凯珀湾畔、映珀湾畔、岚翘、万象郡、锦城、珑玥、国宾道等多个楼盘，布局力度可见之大。
其次，拿地方式多元并举，坚持积极而审慎的战略。与其他城市不同，雅居乐在中山的拿地方式涉及招拍挂、收并购、合作等多种方式。2004-2019年，雅居乐通过招拍挂方式在中山获取土地439.6万平。仅从下表所示的案例来看，雅居乐通过合作及收购获取的土地均在百万平以上。此外，雅居乐还将附属公司中山雅景的部分股权，出让给了凯利易方、国信证券及世光实业，4家公司联合重组了新公司，并一起投资了项目。通过这种联盟金融机构、以股换资的方式为自己项目输血，一方面可减轻资金压力，另一方面也为自己的下一步投资积累资本，同时多方的加入也让项目开发风险得到有效降低。
表：部分雅居乐合作及收并购项目
备注：数据来自企业公告、亿翰智库
广州：招拍挂拿地为主，9大区域全布局
起初，雅居乐是在番禺区政府的邀请下进入广州的，首个项目即广州雅居乐花园。截止到目前，雅居乐已经在广州9大区布局了20余个项目，力度可见一斑。其中，亚运城项目体量规模最大，建筑面积高达438万平，至今仍在热销。2011年，雅居乐实现销售金额315亿，其中中山占比24%，而广州占比25%。次年，雅居乐将集团总部从中山迁往广州，这一举动再次提升了广州在其战略布局上的重要性。
整体来看，雅居乐在广州获取土地的主要方式是招拍挂，合作等其他方式占比较小，如2009年与富力、碧桂园一起拿下的亚运城项目，2013年拍下的花都地块与万科合作打造雅居乐万科热橙。
具体到区域来说，番禺区是雅居的重点布局区域，其他区域布局项目较少。事实上，雅居乐广州项目多在2016年之前拿下，2017年至今并未在广州获取新的土地资源，在广州地价高涨以及供应日益减少的背景下，雅居乐开始从城市更新寻求突破，如与黄埔区政府、广州开发区管委会与签订产业导入及城市更新合作框架协议。
图：雅居乐广州项目布局情况
备注：数据来自企业公告、亿翰智库
佛山：前期专注招拍挂，后期加大合作力度
早在2000年，雅居乐便成立了南海雅居乐房地产有限公司。不久之后，雅居乐佛山首个项目雍景豪园面世。经过20年的不断深耕，雅居乐已在佛山打造了18个项目。经过仔细梳理，可以发现雅居乐在佛山的布局有以下特征：
前期专注招拍挂，2016年以后加大合作力度。2000-2015年，雅居乐在佛山共布局了11个项目，几乎都是通过招拍挂取得；2016年至今，雅居乐在佛山拿下7个项目，其中有5个均以合作方式获取，如与融创合作的三江府等。
5大区全布局，重仓临广地带。雅居乐在佛山布局的18个项目中，15个都位于与广州交界的三水区、南海区、顺德区，禅城区布局力度较小，高明区2018年5月初次进入，目前仅布局1个项目。
图：雅居乐佛山项目布局情况
备注：数据来自企业公告、亿翰智库
惠州：早期抢占超大盘，聚焦临深区域
自2006年进入惠州至今，雅居乐虽仅在惠州布局5个项目，但其布局建面却达到460万平，这主要是源于早期抢占的2个超级大盘，项目规模均超过200万平，足以支撑多年开发，且这些项目的拿地成本极低，利润空间十分可观。
目前，雅居乐仅布局了惠州临深的两个区域，即惠城区和惠阳区。其中，惠城区布局力度更大，这主要是源于该区域兼具了惠州主城区和临深的双重优势，市场热度较高，后期销售有保障。
表：雅居乐惠州项目概况
备注：数据来自企业公告、亿翰智库
综上可以看出，雅居乐在湾区的布局逻辑如下：
- 从布局路径来看，以中山为起点，广佛为核心，向周边三四线下沉。
- 从布局节奏来看，前期相对稳健，1992-2015年仅布局6个城市，2016年开始加速布局，4年时间快速进驻8个城市。
- 从布局方式来看，招拍挂拿地为主，收并购及合作为辅。
- 从项目选择来看，大部分项目聚焦10-40万平小盘，同时关注超大盘。
往期回顾：
房企湾区揭秘第1期丨阳光城：从一家房企中报看过江龙的大湾区布局策略
房企湾区揭秘第2期丨新力地产：一城22盘，新力“惠州模式”揭秘
房企湾区揭秘第3期丨蓝光发展：外围蓄力，核心难入
房企湾区揭秘第4期丨旭辉集团：合作之王的湾区破局路径
房企湾区揭秘第5期丨新城控股：入粤三年，基础奠定，未来可期
房企湾区揭秘第6期丨融创中国：“准狠快”，湾区过江龙之首的三大成长秘诀
房企湾区揭秘第7期丨中国奥园：广东大本营之外的粮仓如何分布
房企湾区揭秘第8期丨世茂房地产：入粤九年，三阶段，四转变
房企湾区揭秘第9期丨龙湖集团：入粤六年，纵深初成，任重道远
房企湾区揭秘第10期丨远洋集团：“十年探索，百亿跨越”背后的发展路径
房企湾区揭秘第11期 | 金科集团：2年10盘的布局之道
房企湾区揭秘第12期丨华润置地：沉睡巨狮，已经苏醒
房企湾区揭秘第13期丨中国金茂：湾区布局发力，2年拿下11盘
房企湾区揭秘第14期 | 绿地集团：政企合作破局，资源优势明显
房企湾区揭秘第15期 | 龙光地产：14年25盘，龙光在南宁是如何区域深耕的
房企湾区揭秘第16期 | 华润置地：2年21个项目，华润在东莞起飞了
房企湾区揭秘第17期 | 招商蛇口：曾经的“招保万金”四大金刚之一，如今湾区布局如何
房企湾区揭秘第18期 | 金地：“理科生”湾区布局，有深耕，也有错失
閱讀更多 億翰智庫華南分院 的文章
