眾所周知，在大城市租房並不是一件樂事。房價高昂，使大部分租戶只能選擇合租。而當你找房源，還要提防房主剋扣押金。至於同住屋簷下的室友，往往已被排在最末考慮。
這並非因為室友不重要，而是因為不可控。新芽的一位女同事，就曾因室友“總帶男人回家”憤而搬走。下次合租時，她仍對完全隨機的室友無能為力。
“合租派”則專門為合租而生。它會同時為你匹配房源和室友。它由百合佳緣集團孵化，看似瞄準90後社交，其實是不折不扣的租房軟件：推出押金險、確保真實房源、從散戶+長租公寓批量拿房。
在團隊上，合租派也是一整套“房地產陣容”：車林是百合佳緣集團房產團隊負責人，曾在58同城負責了5年的二手房和租房產品，曾經是百合網早期員工的他在2016年回到百合佳緣集團。其他成員也來自搜房網、安居客等平臺。車林很自信地說，他在線下做房產交易的經驗“比所有人都多”，這是他創業的底氣。
百合佳緣集團房產團隊的負責人，車林，圖片由合租派提供
如今，合租派正處於冷啟動階段，已積累兩三千的用戶。在A輪融資後，合租派會開始從長租公寓大舉拿房，並在一二線城市的寫字樓地推，快速擴充用戶。車林覺得，他們會改變中國的合租市場。
合租派的殺手鐧：真實房源和押金險
合租派的殺手鐧有兩條：真實房源和押金險。
在租房市場中，真實房源永遠是第一考慮。合租派的做法是：對於同一實名手機號，只允許在半年內上傳一個房源，以確保上傳者是真實房主，而非房地產中介。
這來自合租派的觀察：一線城市的個人，平均9個月換一處租房。因此6個月發佈一次新需求，更可能是真實的求合租者。此外，混跡租房市場多年，合租派掌握了中國上千個房產中介的聯繫資料。對於上傳的房源，可以很方便地比對手機號碼，篩除房地產中介。
合租派堅持做交易，而非信息撮合，也與追求真實房源有關。車林認為，信息撮合平臺受限於模式，是註定無法杜絕假房源的。
通常，考核房產中介的指標有兩條：霸屏+刷新。霸屏是指，首屏要有30%房源由這家中介發佈，壟斷首屏流量。刷新是指，為了不被滾動到後面，中介要不斷髮布新房源。然而房源註定稀少，中介一定會不斷偽造假房源，用中介信息，而非房源本身吸引觀眾。只要做信息撮合、不屏蔽中介，假房源就不會斷絕。
合租派的租房頁面，由新芽NewSeed截圖
至於押金險，則是合租派在中國首創。這由合租派與保險公司共同推出，目前已經上線，能以99元保障5000元押金。無論房主故意剋扣，還是住客確實損壞了傢俱，押金險都能賠償。“保險公司幾乎是不賺錢的，目前是希望先跑數據。”
在中國，剋扣押金已成租房常態。車林介紹說，許多中介收了押金，直接確認收入，等到退租時再找個理由只返還25%。至於免押金，也常常只是噱頭，真正打電話就會發現，房主仍然要求付押金。 “免押金本質上是反趨勢的，房主的傢俱放在屋裡，就必然要求擔保。”這部分押金，房主不會自己放棄，只能由第三方承擔。
但押金險又確實是剛需。合租派還未在app提供入口，就有許多用戶聞聲而來，要求客服辦理。未來，這也有望成為行業標配，但與保險公司合作的高門檻，會把小創業者攔在門外。
為什麼做合租？這是創業唯一的路
為什麼從合租做起？這基於車林的一個核心判斷：互聯網創業，不可能拿到整租房。
通常，待售的房屋也會有出租需求，分為整租、合租兩種方式。整租對房主最省事，通常是空置出售的預備階段。而中介從出售獲益遠高於租房抽成。因此，中介會拼命維護整租業務，力圖與房主搞好關係，等到整租時，房主就會自然選擇中介本身。
有了這樣的動機，中介就會不遺餘力提供好服務。當房屋出租時，租房者約的時間往往很零散，而整租房主有本職工作，無暇帶人看房。中介就會集中安排時間，力圖讓房主省事。這種不計成本地下功夫，對互聯網平臺絕不可能做到。因此繞開與中介競爭的整租房，才是創業者的機會。
除此之外，合租平臺也更可能拓展到生活服務。例如，當舍友都不願意做飯，合租派就能推送一個四人火鍋券。由於推送給精準用戶，餐飲商家並不擔心影響一般客流，因此十分樂意。租房市場天然的LBS屬性，讓推送更精準，有機會變現。此外，合租派也能提供保潔、維修服務。
找室友一起合租，由新芽NewSeed截圖
針對租房的常見問題，如水電費分攤等，合租派也提供了直接結算功能，免去室友吵架的爭端。事實上，在匹配時合租派就會盡量尋找相似的人，有相同的收入、職位、年齡和愛好。這也會讓租房融洽相處容易得多。
從哪裡拿房？長租公寓蜂擁而至
投資人最關心這樣一個問題：合租派從哪裡拿房？它的回答是：散戶和長租公寓。
至於散戶，合租派並不擔心供給的體量。以北京為例，目前有700萬套房，拆成單間就是1500萬間，其中30%已出租，而80%又被拆成合租。這樣一個巨大的市場，從未有過真正匹配它模式的互聯網產品出現。大牌如“自如”，在北京也不過十幾萬套房，至多拆成50萬個房間。
在散戶部分，合租派還從未真正推廣。近期，合租派就會在一線城市的高端寫字樓開始地推，搜尋房源和租房者。
此外，長租公寓可能才是目前的重頭戲。合租派已與長租公寓“微領地”簽署合作，將其3萬套房源拆成合租，上線平臺。微領地在上海簽署了40+物業，近期正向北京、杭州開拓業務。此外，其他長租公寓品牌方也在洽談中。
它們願意上線房源，因為合租派在幫它們租房，而這裡的展示環境好得多。車林說，當它們把房源上傳到信息撮合平臺時，競爭對手是假房源、重複房源、過期房源，往往很快淹沒在垃圾信息中。而在這裡，參與競爭的都是定期清理的真實房源，好房子更有可能被租房者看到。
近年來，“租房”正成為一個前所未有的活躍市場。在3月發佈的《政府工作報告》中，明確表示要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，培育租房市場，發展共有產權住房。根據鏈家地產研究院的數據稱，未來十年，租房人群將達到2億，租金交易額將接近3萬億元。租房取代二手房興起，已是不爭的事實。
在此盛況下，不少互聯網企業都在進入租房市場。如阿里巴巴在推動“免押金租房”，美團也上線了租房業務。合租派並不擔心這些巨頭，因為像美團這樣的團隊只看到了痛點，卻沒發現痛點背後的原因。
“做互聯網租房，關鍵不是產品邏輯，而是搞清楚線下的潛規則。哪些可以做，哪些坑只能繞過去。”合租派通過市場調研，發現的市場需求與互聯網創業者看到的截然不同。租房就像新零售，踩上去才發現全是坑，需要老司機引路。
車林強調說，合租派看重的不是流量，而是“有需求的流量”和“真實房源”。這是它吸引租房者、長租公寓的關鍵。
合租賽道擁擠？其實缺少老司機
在短期，合租派計劃迅速上線3萬套真實房源。按照1個房源對應10個潛在租客，將承載30萬用戶的真實需求。在長期，合租派計劃深扎北上廣深四個一線城市，把合租房做紮實。“4千多億的GMV，足夠我們做了。”
在車林看來，房屋合租市場從未出現一個足夠好的平臺。早年，懂行的創業者全都扎堆高利潤的二手房交易。直到政策推出，租房升溫，二手房遇冷，老司機們才湧入租房市場。因此，他並不懼怕已存在的互聯網玩家。在他眼中，前面的路像一片地雷陣地，只有像他一樣熟知地圖的人，才能真正前行。
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