时光飞逝，功夫君踩盘步履不停
很快就将禅城在售的住宅盘都看过了
公寓盘却鲜有涉猎
今天我们一起来看看
禅城市中心的三大公寓盘
人气如何，产品如何，价格如何！
兆阳O立方
首付40万起 物管费高达5.8元
功夫君首先走访的是兆阳O立方，其位于禅城区府通济大院对面，由两栋楼组成，是一个纯公寓盘。
▲兆阳O立方
功夫君到访时售楼部有3-4台客正在向销售咨询，人气尚可。
项目目前在售1座复式公寓，12梯34户，面积为42-50㎡，带装修售价1.8-2万/㎡，部分特价单位不到1.8万/㎡。
以一套11楼南向C3单位为例，建筑面积49.99㎡，原价98.2万，现在一口价91.5万，单价1.83万/㎡。
▲项目特价单位
如果选择单边位的C2户型，一套总价至少100万，还是北向单位，单价接近2万/㎡。
港真，这个价钱不便宜啊。
同样不便宜的还有物管费。据销售介绍，项目前两年是2.8元/月/平；第3年为4.8元/月/平；第4年起为5.8元/月/平。
也就是说，一套50㎡的复式第4年起每月光物管费就要将近300元，一年接近3500元。
截至目前，项目首层已经有部分商家进驻，多以中高端餐饮为主，主打客群也是年轻人。
▲首层引进部分商业配套
很明显，O立方的买家主要面向投资客，买下来出租给年轻人创业或居住。当然，也有极个别买家自住。
话不多说，一起来看看样板房如何？
据销售介绍，这些复式公寓总层高为5米，上下层分别为2.45米。
以这套C3户型为例，面宽约3.6米，一进门右手边是卫生间，紧接着是厨房和餐客厅和小阳台，厨房只能用电。
▲客厅与餐厅
▲阳台
二层可做3个房间，其中两个是黑房，卧房与客厅同一个朝向，带一个小阳台，但顶梁很低，开窗可以，站立不便。
▲二层卧房
相比之下，单边位的C2户型会好一点，因为一侧无遮挡，可以做窗户，增加采光和通风力度，但价格也是最高的。
功夫短评：首先，无论是在建的3号线还是广佛线，距离O立方都不算近，出行主要还是靠开车或公交，地段优势不明显；其次，项目内部没有太多绿化环境，背靠忠义乡，还有大片厂房在附近。最后，物管费实在是太！高！了！直追别墅产品呀！
朝安碧桂园
最高2.4万/㎡ 单边位户型能明火
朝安碧桂园位于广佛线朝安站附近，也是一个纯公寓盘，带装修出售。
项目1号楼已售罄，目前在售2/3号楼，2号楼主打跃式，总高28层，3梯23户，面积为33-41平，层高3.5米，单价区间为1.5-1.6万/㎡。
▲朝安碧桂园
3号楼为3梯26户，主打37-63平的复式，层高5.4米，三房两厅或双层分租设计，单价区间为1.8-2.4万/㎡，预计2019年12月交楼。
对比来看，2号楼的价格要比3号楼便宜不少，产品也不尽相同。以一套37㎡跃式为例，折后总价约62万，首付5成即31万，贷款10年月供为3500元。
而同样面积段的3号楼复式总价则接近80万，月供约4400元。
▲项目在售2/3座复式公寓
3号楼的复式主要分为三种产品类型：中空三房两厅、双钥匙和小复式。
其中，中空三房两厅面积为63㎡，是项目唯一可以明火的户型，分布在每层的两端，单边位，单价最高，总价约150万/套。
双钥匙产品则为上下分租形式，主要是投资使用。
小复式则为上下两层，一层是厨房、餐客厅和卫生间，二层是卧房。项目为了加速双钥匙出货，并没有做小复式的样板房。
了解完价格，我们来看看格局和装修水平。
还是以2号楼的跃式为例：
一进门两边分别是厨房和卫生间，厨房的橱柜、操作面板、水池、抽油烟机和电磁炉都在交标范围内。
▲2座跃式37㎡样板房
其中，电磁炉用的是美的，为嵌入式；抽油烟机用的是老板牌，炉台和操作台之间有坡度。
跃层仅作为睡觉的地方，楼梯和安全遮挡玻璃都在交标内，而搁板下方的空间则用作储物室。
不过，功夫君现场感受，跃层部分还是略显压抑，加上需要从楼梯位站立上下床，使用起来其实不太方便。
功夫短评：该项目所处位置有现成的地铁，距离桂城和祖庙都很近，地段有优势。不过项目周边面貌还有较多旧厂房，整体居住氛围还没建立起来，生活、商业配套还是要往桂城或祖庙靠。
绿地璀璨天城
首付20万门槛低 去化约8成
下一站，功夫君来到了绿地璀璨天城，项目只有零星销售驻场，人气较冷，但却给了功夫君不少惊喜。
▲项目沙盘
据了解，项目在售公寓产品，目前主打1座，位于项目东南角，毗邻两栋回迁房，其中1-2层为公交枢纽站，3层为大型空中花园，4层以上为公寓。
其中，1座为单体楼，楼高29层，3梯16户，面积涵盖30/43㎡，均为平层，毛坯发售，预计2019年10月交付。
▲户型分布图
价格方面，均价1.2-1.4万，总价幅度40-60万。按揭方面，首付5成，贷款10年，30平户型首付约20万，月供2千左右，45平户型首付约32万，月供3千。
▲销控表
现场设有大型销控表，目前去化8成，剩余78套，多为高层单位。销控表旁边还有特价单位，价格低至1.2万/㎡，但需一次性支付。
▲户型图
此外，项目没有开设公寓样板间，只能在现场看模型。其中，30㎡单位为单间，开间3.5米，带独立卫浴，阳台及飘台；43㎡单位为一厅一房设计，开间3.6-5.2米，入门可见小型厨房连通客厅，沿走廊经过卫浴，达到房间，整体户型方正，布局合理。
销售表示，对比周边竞品，预计租金为1800元/月。
功夫短评：相比起兆阳O立方及朝安碧桂园，该项目价格较低，密度也不算大，令人印象深刻的是自带大型空中花园，在公寓产品来说难能可贵。项目在亚艺板块，环境及配套也较前两者更好，还在地铁站旁，因此不开板房也能去化8成，可以理解。若要谈缺点，一是毛坯，二是面积段较小，且为平层，估计客户多用作出租，自住较少。
功夫君有话说：
虽然只走了三个项目，但功夫君深感一点：有些公寓盘真是卖出了住宅价啊~
从优点来说，有的公寓地段好，近地铁，有商业配套，总价低，入手门槛低，很容易吸引一些资金有限的年轻人。
但从另一方面看，公寓的硬伤也不少，产权年限低、大部分不能明火、梯户比高、水电费按商业计、容易出现黑房黑厕等。
综上所述，购买公寓切记要将地段、产品力和周边环境等问题考虑进去，才能让公寓更加保值。
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