05.24 上海城市更新之路—開闢地產新黃金時代

一、存量博弈時代，城市更新站上風口

自98 年房改開啟房地產開始，依靠土地與人口紅利，住宅地產開啟了長達二十年的黃金時代。這一時期房地產的特點是“高槓杆、低投入、快速週轉、滾動開發”，整體以營銷為導向。然而，隨著庫存量逐年上升，購房者整體趨於理性，每年十幾億平方米的銷售不可持續，房地產行業正逐步邁入了存量時代：

1. 從全國的角度來看，全國土地供應面積和規劃建築面積雙雙開始回落，截止2016年底，全國土地供應不到6萬平方米，年均降幅達9.1%左右，規劃建築面積回落至11.3萬平方米，年均降幅8.87%。對於一線城市而言，降幅的程度更為明顯，北京年供應量自07年來逐年下行，上海同樣從07年開始呈現階梯式收縮。

圖：全國土地供應面積

2. 進入存量博弈的另一體現為二手房市場的崛起。截至目前，一線城市的二手房成交量佔比均已超過一手房，尤其在國家嚴控的限購限貸政策的背景下，部門二線城市如南京、廈門、蘇州、成都等地，二手房市場份額也在逐步提升。從側面也反映出，核心區域的房地產開放空間也相當侷促。

3. 國家政策指引下，近些年國家一直鼓勵地方盤活閒置土地、存量房市場，嚴格死守耕地保護紅線，控制新增土地供應，並出臺相關政策為各地方政府出讓土地提供依據。2017年10月12日，上海市政府新聞發佈會上，上海市土地規劃局局長徐毅松介紹了上海邁向卓越的全球城市，構建創新、人文、生態之城的有關情況。提出要不斷探索城市更新方法，政策制定上，對城市更新項目進行更多傾斜。

房地產儼然已開啟存量時代，尤其對於一二線城市而言，在新增土地供應量逐步緊縮的背景下，城市更新必將成為未來房地產發展的核心命題。

二、上海城市更新之路

上海是中國最早開啟現代化城市建設的城市之一。自1843 年開埠後，到20世紀90年代的浦東大開發，乃至現在，一直處於城市更新當中。上海城市更新曆程大致經歷了三個模式：福利主義模式、經濟增長取向模式、綜合價值取向模式。

圖：上海城市更新迭代模式

那麼經歷了長時間的城市更新的探索，上海有哪些為人們熟知的城市更新項目呢？克爾瑞諮詢通過實地的勘察，從關注度、更新度、創新力三個維度進行全面評測，評出的上海十大城市更新項目如下表。可以看出，上海的城市更新主要的著力點在四個方面：工業用地、老舊住區、歷史文化風貌區、商業商務區。其中，華僑城蘇州河是“改變土地用途”後煥發生機的典型案例，

三、工業用地將成為上海城市更新最重要的著力點

為破解土地資源緊約束瓶頸，提高工業用地利用績效，上海市也進行了創新性的探索，將工業用地劃分為“104區塊”、“195區域”和“198區域”三種類別。隨著全市郊野單元規劃的全面鋪開，

表：上海工業用地分類以及調整措施

從上海土地總量上來看，目前大概20%左右是工業用地，而東京和紐約工業用地佔比不到5%。但是從土地產值來講，一平方米土地的產值，國內只有東京或紐約產值的一半。

四、“土地用途變更”城市更新經典案例——華僑城蘇州灣

蘇河灣地區曾是上海民族資本的搖籃，擁有22.21萬平方米清末和民國時期建造的優秀歷史保護建築，僅銀行和金融倉庫即達17家。這裡孕育了中國民族工商業和民族金融資本的起源，以上海總商會為首，誕生出一大批民族資本的銀行倉庫群，被譽為“滬上清明上河圖”。更新前主要為工業工業老廠房和銀行倉庫，沒有一點商業。

更新後，在保留所有重要歷史建築的同時，還同步引進全球高級的生活方式：中糧大悅城一期、二期，滿足了中產階層消費需求；華僑城蘇河灣規劃的高端奢侈品消費集群則滿足了高階消費需求；全球第四、中國第一家寶格麗酒店入駐，配合高端商辦物業，形成完整高端的商業綜合體。

更新意義：處於蘇河灣窗口位置的上海總商會，是蘇河灣區域保護與提升的標杆性工程，它的改造和更新不僅僅是點狀保護的意義，更是區域保護這個系統性工程的重要環節。華僑城除了保護歷史文脈和留存文化記憶，以及傳承、提煉和升級中國元素之外，還同步引進全球頂級的生活方式，比如引入世界第四家、中國第一家寶格麗酒店，在此基礎上打造新的中央生活圈。

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