2018年 即將過半 ， 當 盤點 重慶 商業地產 這半年來 的關鍵詞， 出現最多的還是“去庫存”。
日前，由重慶市房地產業協會主辦的，歷時3天的2018重慶商業商務（旅遊）地產精品項目暨長租公寓展覽會成功落幕。透過此次會議，我們看到在“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，構建租購併舉住房制度 ”的政策導向下，配合商業地產去庫存，也成為當下重慶推進房地產市場穩步發展的重要內容。
事實上，當我們迴歸商業地產本質對其進行客觀分析時，會發現，比起高喊“去庫存”，更重要的是去探尋高庫存背後的深層原因，並找到對應的解決辦法。
關店潮暗湧
商業存量時代，如何盤活是關鍵
如今，重慶 商業地產的“過剩”的確已成為 一個不爭的現實。 據戴德梁行相關數據顯示， 截止2018年4月，重慶商業存量保持高位，達到639.6萬平方米，同比微降2%。若按照2017年月均19萬平方米的成交量來匡算，去化時間約為33個月，短期內市場去化壓力較大。
對於這一現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這和產業定位以及運營週期等有關。“在產業定位方面，開發企業過多地把城市商業需求誇大，自然在商業地產投資方面有較大的傾斜；從運營週期來看，部分商業項目是需要孵化的，這樣自然也造成了商業項目去庫存在短期內存在一定難度”，嚴躍進如此表示。
值得注意的是，在重慶有一部分商業項目正在凋謝。近日，百盛重慶萬州店發佈公告，將於2018年6月20日當日營業時間結束後正式閉店。這意味著，昔日重慶外資百貨第一店“百盛”，除了南坪店還在繼續經營外，其餘門店均已關閉。
百盛重慶各分店經營狀況 （數據來源：贏商網）
事實上，不止是在重慶，在全國很多城市，百貨行業撤場閉門的狀況屢見不鮮。一位從事商業地產經營多年的資深人士告訴網易房產重慶，現在不少大型連鎖百貨都在清理不良店鋪，一些經營不佳的商超也在減少門店數量，市場對於百貨關店現象早已見怪不怪。
他解釋說，百貨模式以零售為主，比現在大型購物中心相比，缺乏體驗感與創新，這也導致它無法匹配當前的消費需求。另外，重慶呈現多商圈佈局，商業網點較多，這勢必對客流起到分流作用，一定程度上也造成了百貨關店潮。
“比起在即將入市的海量商業供應中突出重圍，如今商業地產行業面臨的更大問題其實是——如何在現有基礎上，借勢資源盤活市場存量”，他這樣強調。
漸成風口
房企扎堆佈局“最後一公里”
電商來勢洶洶的衝擊，消費拉動趨勢的變化，傳統經營模式缺陷暴露，日益加大的同質化競爭壓力……身處這樣的大環境，商業地產越來越清晰地感受到來自四方的壓力，“轉型”成為行業普遍思考的問題，業界開始呼籲迴歸商業本質。
那麼，商業的本質究竟是什麼？對於這個問題， 業內相關人士指出，應該 從商業最核心的要素“人”說起。他認為，從 行業的角度 來說 ，迴歸商業本質，即要時刻抓住消費者心理，在知道他們想要什麼的第一時間提供最合時宜的產品與服務。
在此背景下，一種“小而美”、“接地氣”的商業模式以無可替代的便利性、真實性、服務性彌補了電商和大型商場的不足，逐漸成為市場 關注的焦點 ，它即是 服務社區住戶 消費“最後一公里”的 社區商業。
據 有關統計數據顯示，未來幾年，位於“最後一公里”的社區商業消費有望超過社會消費零售總額的30%，其巨大的發展潛力吸引了行業眾多目光， 成為部分 房企戰略佈局的新戰場。
佈局社區商業的部分房企及相關產品線
觀點碰撞
窺見重慶商業解題新思路
再把目光聚焦回重慶，作為西南最大的工商業城市，重慶享受著西部發展帶來的紅利，商業發展前景被業內普遍看好，眾多房企紛紛搶灘商業地產市場。需要指出的是，在當前競爭日趨激烈的重慶商業地產市場，處於“風口”的社區商業也在遍地開花。
據網易房產重慶觀察，以龍湖、保利、協信、金科等為代表的行業前行者，已經將其作為突破口，塑造全新場景式社區商業模式，並開發出相關產品線，比如龍湖星悅薈、保利若比鄰、協信星光優家、金科美鄰街等。
與此同時，社區商業的巨大發展潛力也引發了行業普遍思考。在上週舉辦的“澎湃商業力量——2018重慶社區商業發展論壇”上，網易房產重慶邀請眾多業內知名專家、開發商代表以及品牌商家齊聚一堂，就社區商業相關議題展開了討論。
2018重慶社區商業發展論壇現場圖
諸多觀點碰撞之下，大家對重慶當前的社區商業模式進行了積極探索，並突破傳統思維的侷限，為社區商業以及整個地產行業提供了新思路：
■ 運營模式：探索“社群+”創新模式，積極打造商業新生態
打造融合產研展商為一體的商業生態系統。為滿足消費者的需求，未來的購物中心將不再是簡單的吃喝購物，而是需要通過內容和場景豐富內涵，來構築社群粘性。
■ 佈局方式：合作開發優勢互補，併購優質資產，提升市場競爭力
併購優質資產，實現資源整合，提升市場競爭力。在存量地產時代，企業通過一系列的資產運作，併購優質資產，實現資源整合，有助於完善其地產佈局，提升市場競爭力。
■ 業態變化：共享辦公加速資源整合，新興零售模式引關注
對於競爭越來越激烈的共享辦公市場，企業可以通過社區平臺的搭建，並輔之優質的運營服務水平，提升其品牌價值，讓客戶享受空間之外的溢價，增強其客戶粘聚力。
值得一提的是，重慶新商代企業管理有限公司董事長唐暢也指出了當前重慶商業地產市場存在的一些傳統思維弊端，並給出了自己的建議：
①本末倒置——企業把商業規劃與商業招商置於設計建設之後，無法準確匹配消費需求，也造成了目前供需結構錯位下的大量物業空置。
“將項目定位和招商前置，在項目運作前清楚目標客戶與消費者的習慣與偏好，並確立建築風格與內部空間劃分。”
②功利主義——一味追求短期收益，甚至不惜以售後返租等方式將風險後置或轉嫁給投資者，使投資者、商家與開發商的長遠利益均受到損害。
“明確商業地產開發是一箇中長期過程，真正的收益應該是通過租金增長和資產增值來享有的。”
③只售不管——用傳統的“住宅思維”對商業進行開發，缺乏統一的商管、統一的運營，業態相對凌亂。
“從前期定位到後期運營的全盤統籌以及對商業發展趨勢的前瞻預判，唯有從消費客群的特徵考慮，建立鮮明的精神標籤和合理的業態組合才能長期吸引消費者。”
結語》》
“在傳統思維裡，商業地產更多是‘住宅配套’或是充當‘助推住宅銷售’的角色，在這種低效觀念裡產生了大量無效項目，某種意義上說，正是這些無效項目的困境造成了今天的大量庫存。”一位不願具名的業內人士指出。
事實上，我們發現，今天的重慶商業雖然競爭激烈，但是優質項目仍然屈指可數。正如上述業內人士所說，目前重慶商業地產還存在諸多問題，尤其是思維上的弊端。如何跳出同質競爭的泥潭，開拓另一片符合商業發展規律、具有創新精神的藍海，或許以上觀點，能夠為我們提供新的解題思路。
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