2018年 即将过半 ， 当 盘点 重庆 商业地产 这半年来 的关键词， 出现最多的还是“去库存”。
日前，由重庆市房地产业协会主办的，历时3天的2018重庆商业商务（旅游）地产精品项目暨长租公寓展览会成功落幕。透过此次会议，我们看到在“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，构建租购并举住房制度 ”的政策导向下，配合商业地产去库存，也成为当下重庆推进房地产市场稳步发展的重要内容。
事实上，当我们回归商业地产本质对其进行客观分析时，会发现，比起高喊“去库存”，更重要的是去探寻高库存背后的深层原因，并找到对应的解决办法。
关店潮暗涌
商业存量时代，如何盘活是关键
如今，重庆 商业地产的“过剩”的确已成为 一个不争的现实。 据戴德梁行相关数据显示， 截止2018年4月，重庆商业存量保持高位，达到639.6万平方米，同比微降2%。若按照2017年月均19万平方米的成交量来匡算，去化时间约为33个月，短期内市场去化压力较大。
对于这一现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这和产业定位以及运营周期等有关。“在产业定位方面，开发企业过多地把城市商业需求夸大，自然在商业地产投资方面有较大的倾斜；从运营周期来看，部分商业项目是需要孵化的，这样自然也造成了商业项目去库存在短期内存在一定难度”，严跃进如此表示。
值得注意的是，在重庆有一部分商业项目正在凋谢。近日，百盛重庆万州店发布公告，将于2018年6月20日当日营业时间结束后正式闭店。这意味着，昔日重庆外资百货第一店“百盛”，除了南坪店还在继续经营外，其余门店均已关闭。
百盛重庆各分店经营状况 （数据来源：赢商网）
事实上，不止是在重庆，在全国很多城市，百货行业撤场闭门的状况屡见不鲜。一位从事商业地产经营多年的资深人士告诉网易房产重庆，现在不少大型连锁百货都在清理不良店铺，一些经营不佳的商超也在减少门店数量，市场对于百货关店现象早已见怪不怪。
他解释说，百货模式以零售为主，比现在大型购物中心相比，缺乏体验感与创新，这也导致它无法匹配当前的消费需求。另外，重庆呈现多商圈布局，商业网点较多，这势必对客流起到分流作用，一定程度上也造成了百货关店潮。
“比起在即将入市的海量商业供应中突出重围，如今商业地产行业面临的更大问题其实是——如何在现有基础上，借势资源盘活市场存量”，他这样强调。
渐成风口
房企扎堆布局“最后一公里”
电商来势汹汹的冲击，消费拉动趋势的变化，传统经营模式缺陷暴露，日益加大的同质化竞争压力……身处这样的大环境，商业地产越来越清晰地感受到来自四方的压力，“转型”成为行业普遍思考的问题，业界开始呼吁回归商业本质。
那么，商业的本质究竟是什么？对于这个问题， 业内相关人士指出，应该 从商业最核心的要素“人”说起。他认为，从 行业的角度 来说 ，回归商业本质，即要时刻抓住消费者心理，在知道他们想要什么的第一时间提供最合时宜的产品与服务。
在此背景下，一种“小而美”、“接地气”的商业模式以无可替代的便利性、真实性、服务性弥补了电商和大型商场的不足，逐渐成为市场 关注的焦点 ，它即是 服务社区住户 消费“最后一公里”的 社区商业。
据 有关统计数据显示，未来几年，位于“最后一公里”的社区商业消费有望超过社会消费零售总额的30%，其巨大的发展潜力吸引了行业众多目光， 成为部分 房企战略布局的新战场。
布局社区商业的部分房企及相关产品线
观点碰撞
窥见重庆商业解题新思路
再把目光聚焦回重庆，作为西南最大的工商业城市，重庆享受着西部发展带来的红利，商业发展前景被业内普遍看好，众多房企纷纷抢滩商业地产市场。需要指出的是，在当前竞争日趋激烈的重庆商业地产市场，处于“风口”的社区商业也在遍地开花。
据网易房产重庆观察，以龙湖、保利、协信、金科等为代表的行业前行者，已经将其作为突破口，塑造全新场景式社区商业模式，并开发出相关产品线，比如龙湖星悦荟、保利若比邻、协信星光优家、金科美邻街等。
与此同时，社区商业的巨大发展潜力也引发了行业普遍思考。在上周举办的“澎湃商业力量——2018重庆社区商业发展论坛”上，网易房产重庆邀请众多业内知名专家、开发商代表以及品牌商家齐聚一堂，就社区商业相关议题展开了讨论。
2018重庆社区商业发展论坛现场图
诸多观点碰撞之下，大家对重庆当前的社区商业模式进行了积极探索，并突破传统思维的局限，为社区商业以及整个地产行业提供了新思路：
■ 运营模式：探索“社群+”创新模式，积极打造商业新生态
打造融合产研展商为一体的商业生态系统。为满足消费者的需求，未来的购物中心将不再是简单的吃喝购物，而是需要通过内容和场景丰富内涵，来构筑社群粘性。
■ 布局方式：合作开发优势互补，并购优质资产，提升市场竞争力
并购优质资产，实现资源整合，提升市场竞争力。在存量地产时代，企业通过一系列的资产运作，并购优质资产，实现资源整合，有助于完善其地产布局，提升市场竞争力。
■ 业态变化：共享办公加速资源整合，新兴零售模式引关注
对于竞争越来越激烈的共享办公市场，企业可以通过社区平台的搭建，并辅之优质的运营服务水平，提升其品牌价值，让客户享受空间之外的溢价，增强其客户粘聚力。
值得一提的是，重庆新商代企业管理有限公司董事长唐畅也指出了当前重庆商业地产市场存在的一些传统思维弊端，并给出了自己的建议：
①本末倒置——企业把商业规划与商业招商置于设计建设之后，无法准确匹配消费需求，也造成了目前供需结构错位下的大量物业空置。
“将项目定位和招商前置，在项目运作前清楚目标客户与消费者的习惯与偏好，并确立建筑风格与内部空间划分。”
②功利主义——一味追求短期收益，甚至不惜以售后返租等方式将风险后置或转嫁给投资者，使投资者、商家与开发商的长远利益均受到损害。
“明确商业地产开发是一个中长期过程，真正的收益应该是通过租金增长和资产增值来享有的。”
③只售不管——用传统的“住宅思维”对商业进行开发，缺乏统一的商管、统一的运营，业态相对凌乱。
“从前期定位到后期运营的全盘统筹以及对商业发展趋势的前瞻预判，唯有从消费客群的特征考虑，建立鲜明的精神标签和合理的业态组合才能长期吸引消费者。”
结语》》
“在传统思维里，商业地产更多是‘住宅配套’或是充当‘助推住宅销售’的角色，在这种低效观念里产生了大量无效项目，某种意义上说，正是这些无效项目的困境造成了今天的大量库存。”一位不愿具名的业内人士指出。
事实上，我们发现，今天的重庆商业虽然竞争激烈，但是优质项目仍然屈指可数。正如上述业内人士所说，目前重庆商业地产还存在诸多问题，尤其是思维上的弊端。如何跳出同质竞争的泥潭，开拓另一片符合商业发展规律、具有创新精神的蓝海，或许以上观点，能够为我们提供新的解题思路。
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