06.19 有一種熊，叫環雄！

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世事變幻無常。

1980年，深圳特區成立時，全國人民想的是下海經商。

2017年，雄安新區落地時，舉國上下跑到雄安去買房。

去年4月1日，雄安新區如一道驚雷落地。一夜之間，雄安三縣賓館爆滿，大街上隨處可見晉、蒙、津等外地車牌。雖然雄安三縣商品住宅“封盤”，但是仍然有人不惜重金購買“小產權”房。

更多的人湧入雄安周邊的白溝、徐水、任丘、霸州等地搶房。雄縣20公里處的白溝，僅用一天時間，房價就從7000漲到12000。同樣的漲幅，環京用了一年。

欲讓其滅亡，必先讓其瘋狂！

高漲的房價沒有嚇退購房者，反而讓人們更加亢奮。理性已不復存在，在狂熱的氣氛中，很多人不到實地、不看戶型，甚至五證是否齊全都未查清，就迅速交定金，生怕錯過這次共享國家紅利的機會。

那段時間，是雄安房產銷售最幸福的日子。穿著工裝在街上溜一圈，就會有很多車停下來問你有沒有房；站在售樓處門口，都會有一堆人簇擁著你，爭先恐後地要交錢。

買房如白菜，賣房如撿錢。

（坐在車中用pos機收款的銷售）

當人的眼中只有利益時，就容易忽略掉環境中危險的信號。

在大多數人還沉浸靠雄安新區實現發財的美夢中時，變數已經發生。

4.2日下午，有兩條關於雄安新區的新聞。其中一條是“河北保定雄縣原縣委書記吳亞飛被查”，另一條是“華夏幸福宣佈此前與保定市政府和雄縣政府籤的合作已經失效，願意無條件服從決策層後續安排。”緊接著，4月5日，雄安周邊的霸州市、文安縣、滄州任丘、白溝等十地相繼出臺樓市限購政策。最火的白溝甚至要求5年限售。

今年4月份以來，雄安新區有一連串好消息傳來：雄安新區規劃綱要公佈，市民服務中心全面投入使用，雄安新區全球推介會在京舉行……

一連串的利好消息，如同投入湖面的石子，打破了平靜，在環雄激起一圈圈漣漪。

由於雄安新區規劃範圍涉及河北省雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區域，所以這裡的“周邊部分區域”惹人遐想。隨著雄安建設加快，時不時就有傳聞稱白溝、霸州等地被納入雄安新區。

如今，白溝能否納入雄安和北三縣能否劃京已成為京津冀兩大未解之謎。

但是，利好消息不斷，在輪番的炒作中，環雄的房價重新抬頭。4月份以來，白溝幾個公寓項目相繼入市，銷售火爆，售樓處再現雄安剛成立時的盛況。讓人不禁感嘆，歷史就是個輪迴，很多人都只有七秒鐘的記憶。

2

每個城市的發展水平，都可以從時間和空間兩個維度來衡量。也就是說，只有城市發展到一定的規模，一定的階段，才會產生相應的產物。

提起環雄，大家很容易想到環京、環滬、環深。而這些地區都是城市自然發展到一定階段後，人口從中心城市轉移至城市周邊地區而形成的居住帶。水滿則溢，也就是說，只有城市本身人口超負荷以後，才有可能會“外溢”。只有人口大規模外溢了，才能形成環大都市圈居住帶。

由於城市大部分人口都集中在中心城區，所以中心城區的人口密度是決定人口外溢的重要因素。我們來比較一下北上深中心城區和雄安新區的人口密度，就能發現一些有趣的東西。

從上表中可以看出在北京、上海、深圳等一線城市中心城區，人口密度都很高。密度最高的上海達到17408人/平方公里。而據官方數據顯示，雄安新區遠期將承載200萬至250萬人口。根據國家發改委發佈的城市標準，城區人口100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市。因此，從城市規模上來看，雄安新區是要建設為類似地級城市的二類大城市。

根據雄安新區的規劃，新區規劃建設以特定區域為起步區先行開發，起步區面積約100平方公里，中期發展區面積約200平方公里，遠期控制區面積約2000平方公里。也就是說，

與又擠又堵的北京相比，雄安像個藍天白雲，晴空萬里，地廣人稀的大草原。

我們上文中提到過形成環大都市居住帶的要素之一是“人多”。雄安新區未來人口規模還不如河北的張家口、石家莊、唐山。在地廣人稀的雄安新區，真的會存在“環雄”麼？

3

北京讓人糟心的霧霾、堵車等大城市病，很大程度上是由單中心、攤大餅式的城市發展方式造成的。地圖上的北京市就像一個大大的蜘蛛網，而天安門就在蛛網中心，管理著每一條網絡的運轉。

城市越來越大，人越來越多。單中心已經滿足不了城市正常運轉的需求，就像智能手機從單核升級到雙核，再到四核、八核一樣。通州城市副中心、雄安新區應運而生。

雄安新區設立之初，就明確要“承擔起解決北京‘大城市病’的歷史重任”。所以採用了全新的發展模式。新區的城鄉佈局為“一主、五輔、多節點”。容城、安新兩縣交界區域作為起步區，也是主城區。起步區周圍設立了5個組團，與起步區之間建設生態隔離帶。組團下級還有若干特色小鎮。

粗略類比一下，雄安起步區相當於現在的北京中心城區，5個組團相當於延慶、順義、平谷、房山、大興等外圍區域，而特色小鎮相當於現在的環京各區縣。

環雄，請找準自己的所在的梯隊。

4

城市像人一樣，也有自己的生命週期。雖然它的壽命要比人長的多，但是如人成長一樣，每個城市的發展都需要時間。

從雄安新區宣佈成立到現在，僅僅只過了一年多的時間，即使是人，也還是個處在襁褓中的嬰兒。而雄安，現在還處於城市發展的初級階段，要發展成為一個成熟的城市，還需要很長很長的時間。

雄安新區成立以來一直以深圳特區和上海浦東新區為對標。深圳特區在1979年成立時，常住人口僅為31萬，以“深圳速度”狂奔40年才達到現在的1200萬的人口規模。浦東新區在1992年成立之時常住人口為140萬左右，經過近30年的發展，如今浦東人口在550萬左右。

目前雄安新區常駐人口為100萬左右，離250萬的人口上限還有150萬的增長空間。雄安新區規劃中指出：到2035年，基本建成人與自然和諧共生的現代化城市。到本世紀中葉，全面建成高質量高水平的現代化城市，成為京津冀世界級城市群的重要一極。

也就是說，17年後，雄安新區基本建成。至少30年後，雄安新區才會發展成熟。

30年，150萬人口，雄安新區人口增長速度並不會很快。

新區全面建成尚且需要至少30年的時間，靠新區大規模外溢才能形成的環雄，要等多久呢？

當一個人剛一週歲，就想著娶隔壁村的姑娘時，人們會覺得詫異。

但是當一個城市剛剛成立一年，就要兼併周邊區縣時，人們反而卻無比堅信。

環京、環滬概念均是在北京和上海發展六七十年後才開始出現，目前環京、環滬地區已經發展了十餘年的時間，要發展成熟，還需要數十年的時間。

但是離雄安新區最近的白溝，公寓均價已達1萬。按照公寓一般是同區域住宅價格的70%計算，當地住宅項目的均價應在1.5萬左右。這個價格已經和環京各價值區域房價相當。

但是環京新機場和副中心兩大圈層已經進入建設中期，新機場2019年就要運行，副中心2020年基本建成。而雄安新區建設才剛剛開始。

而雄安新區才誕生一年而已，目前僅僅建成了一個市民服務中心，當前的房價已嚴重透支。

從本質上講，雄安新區和環京各區域都是河北承接北京非首都功能的地區，而環雄卻是承接雄安新區產業和人口外溢之地。在雄安新區起步區還沒建成的情況下，能夠外溢給環雄什麼呢？

5

在官方發佈的雄安新區規劃中，明確指出雄安新區的發展目標是“到本世紀中葉……集中承接北京非首都功能成效顯著，為解決“大城市病”問題提供中國方案。”

雄安新區本身就是為了解決大城市病，疏解非首都功能而存在。那麼中央怎麼會讓雄安在北京眼皮底下發展成一個新的有“大城市病”的城市？

所以，雄安新區規劃中明確規定：

嚴格控制建設用地規模。推進城鄉一體規劃建設，不斷優化城鄉用地結構，嚴格控制開發強度，新區遠景開發強度控制在30%，建設用地總規模約530平方公里。

嚴控城鎮開發邊界和人口規模。劃定起步區、外圍組團、特色小城鎮開發邊界，實行戰略留白，為國家重大發展戰略和城市可持續發展預留空間。合理控制人口密度，新區規劃建設區按1萬人/平方公里控制。

嚴控房地產開發，建立嚴禁投機的長效機制。改革創新住房制度。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。堅持市場主導、政府引導，形成供需匹配、結構合理、流轉有序、支出與消費能力基本適應的住房供應格局。

也就是說，雄安新區是探索城市高質量發展的樣板工程，會摒棄以往城市單一中心“攤大餅”式的發展模式。佈局五個尺度適宜、功能混合、職住均衡的緊湊組團，每個組團人口大概在40-45萬人之間。

雄安新區的目標是像日本東京筑波科學城一樣，建設一個宜居宜業的科技新城，而不是重新建設一個像深圳、上海浦東一樣城市病嚴重的經濟特區。

在房地產製度上，雄安新區堅決不搞土地財政，不走房地產主導的城市發展老路，未來將對房地產製度進行創新。比如土地使用權為政府與市民共有；實行租售並舉，公共租賃住房為主；實行就業者積分買房制，政府優先回購等等。對與房價密切戶籍、教育、醫療、交通等方面都會進行相應改革。

簡而言之，雄安新區對於炒房這種投機行為連萌芽的機會都不會給。

但是雄安房地產製度的創新，卻成為某些熱炒“環雄”概念者說服大家買房的一個理由。比如宣稱雄安新區內部商品房很少，大部分人只能去雄安周邊買房。說這種話的人，要麼是傻，要麼是壞。傻在沒有深刻理解雄安新區的定位和規劃，壞在理解規劃卻讓大批人入場，自己坐收漁翁之利。

而就有一些人，願意花一天的時間在售樓處聽銷售給你講未來環雄會發展成什麼樣子，卻不願意花半個小時，把政府發佈的新區規劃仔細讀一遍，揣摩一下。

果然，懶惰乃生者之墓。

轉自：米宅北京