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商品住宅成交价：二十一连跌，数据失真
新建商品住宅成交均价为54,093元/㎡，环比微跌0.03%，延续了此前的趋势，环比连续21个月下跌，创2016年9月以来新低。在严格的调控基调下，新房价格愈加理性，限价、限购政策导致新房成交均价严重失真。
由于海上世界双玺（均价135,362元/㎡）的影响，南山成交价环比爆升74.5%至125,798元/㎡，均价位居榜首。除了南山、宝安之外，其余区域均价都有所下滑，其中龙岗降幅最大，龙岗成交均价环比下跌10.2%至37,715元/㎡。
由于新房受政策调控影响极大，甚至每个月成交的新房可能不是一类物业，以新房成交价判断房价的走势有一定误导性，存量住宅成交价能更真实地反映市场情绪。
更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为50,049元/㎡，延续了此前的趋势环比微跌0.04%,依然坚挺。
商品住宅成交量：成交活跃
今年房企融资成本较高并且融资难度大，房企逐步放弃价格博弈，供给加快释放，新增、存量住宅均成交活跃。
6月新房市场推售继续增加，成交量显著增长，成交27.9万平方米，环比上涨7.7%，创春节以来新高。
从区域上分析，南山成交面积环比上升156.2%至2.24万平方米，宝安成交面积上升9.62万平方米。其他区域成交面积均有所下跌，其中龙岗区成交面积为1.40万平方米，环比下跌90.1%，跌幅最大。本月热销楼盘包括亚迪三村、天玑公馆、海上世界双玺花园三期、安托山花园二期、满京华云著花园、佳兆业中央广场二期等。
2016年“深八条”出台以来，市场转向以刚性需求的释放为主，中小户型、低总价热销。90平方米以下中小户型成交套数占全市一手住宅总量的51%，三房及以下户型占总量的81%，刚需盘成为楼市的主力军。
6月存量住宅市场成交49.9万平方米，环比下跌7.8%,成交依然比较活跃。深圳“三价合一”政策实施满三个月，从6月份住宅成交数据看，“三价合一”影响尚未显现。
市区存量住宅房价收入比：23.9倍，去泡沫进行时
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。
世界银行1998年对96个国家或地区进行统计，房价收入比平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。其中最低收入地区平均为13.2，中等收入地区为9，高等收入地区为5.6。
6月份深圳房价收入比为23.9倍，在“房住不炒”政策指引下，楼市将加速回归居住属性，“购租并举”住房制度的建立将重构楼市格局。深圳房价收入比虽然一年以来趋势性回落，但仍远超北上广以及全国总体水平，房价负担超越号称“全球房价之巅”的香港（19.4倍）。
市区存量住宅租售比：895倍，再次下行
售租比指每平方米使用面积月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，数值越低说明租金回报率越高，表明此类房产投资潜力较大。
衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。
根据世联EVS数据平台重点楼盘监测，住宅租金水平连续六个月上涨，深圳6月份市区存量住宅租售比下降至895倍。静态租赁回报率仅1.3%（低于一年期定存基准利率（1.5%）），在全国主要城市租金回报率中名列倒数第二（仅高于厦门）。
无论从绝对水平还是相对水平来看，深圳已跻身全球最高房价城市的行列。从租金回报分析，住宅租售比失调，非理性繁荣客观存在，只能以资产思维来突破数据局限。
深圳在加快构建“租购并举”等长效机制。作为人口快速流入的超大城市，深圳约有80%的住房为租赁房。目前，国企、开发商、专业租赁机构、村集体股份有限公司、政府、银行等多方争相进入租赁行业，力求提高租赁服务品质；政府也在加大租赁房源供给，并通过金融创新、税收优惠、财政补贴等方式，培育和发展住房租赁市场。深圳提升新增租赁住房力度全国最大，对居高不下的房价起到一定的遏制和缓冲作用，存量住宅租售比将进一步回落，趋向合理。
一手住宅库存去化周期：12.4个月，精准调控
指一手商品住房月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。
业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。
《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。
深圳一手住宅库存去化周期为12.4个月，去化周期精准落在调控目标范围以内。
在当前新房限价的情况下，新房住宅受到较多关注，从而一定程度上助推了开发商新项目的开盘。6月，深圳全市新房住宅批售约32.5万平方米，推售约37.3万平方米。
截至6月底，一手商品住宅可售面积回升至266万平方米，但深圳库存总量下降趋势显著,仍为近年低位。
一手住宅销售明细
数据来源：世联EVS数据平台、深圳规土委（官方数据存在滞后）
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