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今天上午，南京地產界的朋友圈出現了一張大紅色、主題為“熱烈慶祝弘陽地產集團有限公司於香港聯合交易所主板成功上市”的飛機稿，股份代號：1996.HK。
其實關於“弘陽地產要上市”的消息，絕對是南京地產界的一樁盛事，早在幾個月前已經被弘陽廣而告之。可有意思的是，據官方消息，弘陽地產的上市應該是7月12日，在香港聯合交易所敲鐘。
可今天才7月11日，這提前通過飛機稿刷朋友圈的宣傳直接點明“成功上市”，未免也太心急了吧？畢竟這個時間點，弘陽地產還沒有上市，這種與事實不符又操之過急的做法，還真有點讓人看不懂。
在這樣大紅色飛機稿刷屏沒一會，就收到緊急通知，所有關於上市的飛機稿全部撤下。對方的解釋是，不是他們內部發的，不知道從什麼地方流出來，上市時間是明天，到時候會有集中推廣。
這看起來似乎是營銷品牌的人開了一個不倫不類的玩笑、犯了一個低級的錯誤，可作為一個明天就要在香港敲鐘上市的房企，這種“烏龍刷”也看得出弘陽一種過於表現或者說不成熟的心態。
本土房企上市
一場南京地產圈的盛事
其實作為南京本土房企，弘陽地產集團上市絕對是南京地產界的一樁盛事。畢竟南京已經許久沒有本土房企上市的消息了，上一波本土房企的上市潮還是2013年的時候。
那一年，朗詩集團宣佈將通過收購方式控股港股上市公司深圳科技，意味著，已為上市籌劃多年的朗詩集團終於借殼登陸香港資本市場。悄然之間，包括新城、金輪等江蘇本土房企相繼赴港上市。
當時調控壓力與私募難度不斷增加的情況下，從港股市場上募集資金成了房地產開發企業現實的一種選擇。算上之前在上市的棲霞建設、蘇寧環球、南京高科以及鳳凰置業，當時的江蘇本土房企已在資本市場上形成了集團合力。
可也從那時之後，再少有聽到南京本土房企上市的消息。
因此，這一次弘陽地產的上市，稱得上是整個南京地產圈的盛事。
開啟全國化征程、上市、衝擊千億目標
弘陽如何一步一步衝刺IPO
不同於閩系房企大多起步於福建，弘陽集團董事長曾煥沙的發家之地在南京。
1995年，28歲的曾煥沙離開海南，懷揣500萬元回到南京。因為此前在海南積攢的瓷磚等建材批發經驗，初到南京的曾煥沙將掘金途徑選為裝飾城，自此，南京浦口區的紅太陽裝飾城開業，成為當地人氣頗旺的裝飾建築材料批發零售基地。
1999年，曾煥沙的地產版圖開始佈局，同年，作為住宅開發平臺的南京紅太陽正式成立。
2000年，弘陽的首個地產項目旭日華庭開工。
2003年，弘陽首個住宅小區弘陽旭日華庭入市，創造的日銷842套佳績至今被人津津樂道。隨後，弘陽在江北陸續推出“旭日”品牌住宅與寫字樓項目。
2006年，弘陽的地產業務擴展到商業地產領域。
如今，弘陽產品項目已涉足南京江北、江寧、奧南及城北幕燕板塊，全面深耕金陵。2017年年末全新的弘陽廣場即將開業，2018年弘陽的高端住宅燕瀾七縉已經開售……
隨後，深耕南京、輻射蘇皖、開展長三角的佈局，弘陽地產的發展一直穩步向前，張弛有度地發展著。
節奏在2017年底發生變化。
2017年，弘陽地產首次提出了千億規模日程表：2020年達到千億規模，在做大南京市場的同時，加大對華東市場的佈局。當時弘陽的銷售額僅178.1億元人民幣，在百強房企中排名第95。
為了衝刺上市以及在2020年達成千億規模，弘陽地產一改過去穩健的作風，銜枚疾進。這家曾經偏安一隅的中小房企內部，一年多時間裡發生了天翻地覆的變化，弘陽掌門人曾煥沙正在效仿他的福建籍老鄉——閩系房企老闆們（泰禾、旭輝），複製這些企業的規模發展路徑：開啟全國化征程、上市、衝擊千億目標。
IPO之前，弘陽地產已在國內招兵買馬，港股IPO聆訊期間，弘陽新團隊悉數亮相
變化一：瘋狂挖人
為了衝刺上市以及在2020年達成千億規模，弘陽一氣呵成在地產圈掀起了一輪空前的 “挖人大戰”，10位來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管攜手空降弘陽。
這一輪“挖人大戰”始於2017年11月，旭輝集團前副總裁兼首席人力資源官張良率先加入弘陽，出任弘陽集團執行總裁。
今年3月1日，這一節奏發展到了高潮，弘陽高調舉行了一場9位高管集體入職的儀式，市場爭相打聽弘陽為何方神聖，廣納賢才一時風頭無倆。
這些空降弘陽的高管們，其背景中的相似之處為皆來自“新千億”房企，這些房企近年來高速增長，成功實現百億到千億的飛躍。顯而易見，弘陽想複製這些房企新勢力的成長路徑。如同碧桂園高管轉戰陽光城後，複製碧桂園模式一般。
變化二：搬遷總部
搬遷總部。今年3月，弘陽集團（上海）總部正式啟用，形成南京、上海雙總部運營的格局。上海作為弘陽的第二總部，設立初期將承擔弘陽集團戰略、投融資、地產投資、產品研發、商業投資、招商等職能。
變化三：瘋狂拿地
為了實現千億目標，弘陽地產開始花式、瘋狂拿地，向華東地區擴張。
據不完全統計，2017年弘陽拿下了43個項目，權益可售面積為245萬平方米，貨值約367億元。今年以來，弘陽已經獲得15個項目，佔地面積約88.6萬平方米，總對價約為70億元。
對於拿地方式，弘陽地產也曾表示，拿到價格較合理的土地主要源於合作。
“弘陽地產從2014年已陸陸續續有很多項目跟各類企業進行合作，到目前為止，已和百強中的45家企業在不同項目有合作，合作模式方面也是多種多樣，包括聯合操盤、小股操盤、輪流操盤。從2016年到2017年，花了同樣的錢但是得到了更多的土地儲備。”
據公司方面公開資料，弘陽地產目前擁有683萬平方米土地儲備，大部分位於長三角，其中50%分佈在二線城市，還有25%在強三線城市，其他的約25%在三四線城市。
積極擴張佈局的成績是有目共睹的，2017年弘陽地產躋身南京房地產銷售面積前三名，然而在銷售面積大幅提高的背後是2017年的營收其實是相對下滑的。
數據顯示，弘陽地產2015年至2017年的營收分別為53.7億元、87.7億元、61.4億元。雖然2016年營收最高，但淨利潤為近三年最低，其2015年至2017年的淨利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元，由此可看出，2016年是增收不增利。
出現這一情況的原因，與弘陽地產2016年毛利率突然大減有很大關係。據招股說明書顯示，弘陽地產2015~2017年的毛利率分別為41.9%、29.1%、40.6%，其中2016年的毛利率較2015年下降了12.8個百分點。
變化四：高負債
然而要命的是，在大舉拿地擴張的同時，弘陽地產也擺脫不了房企的通病，就是高負債。
數據顯示，2015年至2017年，弘陽地產的資本負債率為119%、136%、137%，在同行業內排名較高。
截至2017年12月30日，弘陽地產一年內到期的貸款佔未償還債務總額的39.9%，兩年內到期的貸款佔未償還債務總額的60.1%，大量未償還債務集中在近兩年中，短期還款壓力較大。
而且，弘陽地產近幾年的經營現金流也可謂越來越緊張。2015年至2017年其經營活動現金流量淨額分別為23.9億元、8.91億元、-34.98億元。2017年同比下降492.59%。然而弘陽地產卻認為自身負債結構相對均衡，整個集團的財務報表是比較穩健和健康的。
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