◆經濟導報記者 王延鋒
13日，濟南市章丘區19宗土地進行拍賣，其中唯一一宗位於章丘主城區內的住宅用地意外流拍。
在這宗流拍的土地周邊，近一兩年有多宗土地成交，大部分土地價格都高於本次土地拍賣的底價。因此，本次土地的流拍意味著周邊此前拿地的開發商很可能站在“高崗”上了。
另外，在濟南主城區，自2016年下半年以來土地價格也已大漲。經濟導報記者日前在濟南彩石片區、唐冶片區、漢峪片區等地採訪，這些片區內此前拍出一些樓面土地成本1.3萬元/平方米以上的土地，但這些項目大都進展比較緩慢。
“今天土地流拍了！”
13日中午，濟南東部某樓盤置業顧問張曉亮正在無聊地翻著微信朋友圈。當天是週一，去售樓處的人並不多，再加上最近樓市降溫，幾個置業顧問都很清閒地坐在前臺刷手機。
張曉亮突然看到一則朋友圈的信息，“今天土地流拍了！”他向同事們吆喝道。同事接過話茬：土地流拍？哪的地？張曉亮回答：章丘的土地。同事淡淡一笑：“呵呵！”
然後，幾個同事繼續陷入刷手機的沉默。最近樓市銷售變冷，讓大家對“土地流拍”的消息已經有了“抗體”。尤其是對章丘的土地，用張曉亮的話說：章丘的樓市已經涼透了。
在13日的土地拍賣中，章丘共有19宗土地掛牌截止。其中包括4宗居住用地、8宗商業商服用地、7宗工業用地，共約1224畝。土地拍賣的結果是，5宗商服用地和1宗居住用地流拍。另外，本次成交的3宗住宅用地溢價率也很低，只有1宗土地溢價率為3.7%，另外2宗土地以底價成交。而且，這3宗住宅用地均不在章丘主城區，而是在章丘西部的濟南植物園附近和龍山街道，土地價格比較低廉。
本次流拍的1宗住宅用地，位於章丘區魯宏大道以北、繡水大街以西，屬於章丘比較好的位置。本次土地拍賣的起拍價為4167元/平方米，是一個比較合適的價格。在去年和今年上半年的土地拍賣中，在這宗土地的附近，章丘曾拍賣出5000元/平方米以上、6000元/平方米以上甚至7000元/平方米以上的樓面地價。現如今，4167元/平方米的樓面地價居然流拍，這讓章丘樓市的熱度徹底降了下來。
土地市場冷嗖嗖
除了章丘，今年下半年以來全國土地市場的涼風一路蔓延，流拍、底價成交等現象頻頻出現。
8月10日，太原市位於主城區的8宗地塊進行拍賣，這些曾被市場寄予很高期望的土地全部流拍；7月23日，上海市中心區域，楊浦區內環內一幅住宅用地拍賣，因沒有房企報名而流拍；7月23日，蘇州市7宗經營性土地進入限時競價階段，其中3宗居住地塊流拍；7月11日的下午，杭州良渚街道1宗住宅用地，在報名終止前半小時終止掛牌，市場消息是因為無開發商報名；在合肥市，從6月28日到7月18日的20天時間內，有4塊地流拍……
經濟導報記者注意到，在去年年底濟南主城區內的興隆片區也曾出現土地流拍。但其流拍的原因是出讓土地綁定了較高的產業引入條件等，一般開發商無力達到，因此其流拍並未引起市場的波瀾。除此之外，濟南主城區近一兩年尚未出現住宅用地流拍的案例。而且，在今年7月13日，濟南有7宗土地進行拍賣，雖然其拍賣輪次較少，但底價較高，最後其成交價依然不低，位於東部雪山片區的土地樓面價在1萬元/平方米左右。
高價地項目進展緩慢
濟南主城的土地市場表現依然堅挺，但眾多業內人士對2016年以來成交的部分高價地項目感到擔憂。“開發商拿地一定要謹慎。有的開發商這一兩年利潤很高，但一兩個高價地項目，可能就會讓它把利潤全賠進去。”合富輝煌山東分公司副總經理許傳明對經濟導報記者說。
那麼，濟南近兩年成交的高價地項目進展如何呢？
13日，經濟記者來到濟南市旅遊路以南、鳳凰路兩側的小漢峪地區。這裡屬於濟南的漢峪片區，目前鳳凰路正在從旅遊路向南修建，未來將打通至二環南快速路。
在鳳凰路東側，有一個片為“保興漢峪片區A07地塊建設項目”的土地已經圍擋。但在圍擋內，還有大量的渣土未清理，還看不到大規模動工的跡象；而在鳳凰路西側，在前述A07地塊對過，還有大片的土地荒蕪著。在去年8月份，這些土地都已經進行拍賣。其中，A07地塊土地成交樓面地價1.4萬元/平方米，開發商同時需要配建安置房，業內預計開發商實際土地樓面成本可達1.8萬元/平方米。而金科在附近所拿土地的樓面成本也很高：其土地成交樓面地價也為1.4萬元/平方米，但因其配建的安置房比例更高，業內預計其部分地塊的土地樓面成本可達2萬元/平方米。
在東繞城高速公路以外的唐冶片區，飛躍大道以南也有幾個項目進展比較緩慢。其中，保利斥資26億元在此拿下了178畝土地，樓面地價9936元/平方米，加上配建安置房成本後，業內預計其樓面土地成本達1.4萬元/平方米。經濟導報記者在現場看到，保利地塊已經圍擋，但同樣看不到大規模動工的跡象。在保利地塊的東側，是山鋼地產的土地，去年拿地成本為1.21萬元/平方米，目前地塊內還一片荒蕪。
“按照正常的開發商節奏，漢峪片區和唐冶片區的土地是在去年8月份成交的，現在已經成交一年，是該入市的時候了。但各地塊進展緩慢，其重要原因就是土地成本太貴。”濟南東部一樓盤銷售負責人張鈺對經濟導報記者說。
除了尚未入市的土地，也有一些高價地項目已經入市，比如位於彩石片區的中鐵城項目。
中鐵城是一個超級大盤，項目總佔地面積58.81萬平方米，地上規劃總建面71.02萬平方米。置業顧問介紹，該項目分三期開發，目前正在銷售一期產品，包括別墅、洋房、高層等產品。其中，別墅產品銷售較好，洋房在售3棟樓，高層產品尚未銷售。據瞭解，該項目洋房產品銷售價格為2.7萬元至3萬元/平方米，遠遠超過距離市區更近的唐冶片區的普通住宅產品，這令一些市場人士對項目銷售並不是很看好。“雖然是洋房，但價格確實貴了不少，項目銷售速度一般。”張鈺分析。
“房住不炒”可期
張曉亮感慨，自己沒有趕上好時候。他今年剛剛入職，入職時開發商提出了“本科”學歷的條件，專科畢業的他託關係找人最終進入單位。沒想到，他入職後濟南的樓市就開始降溫了。
“現在我們項目銷售壓力很大，每天例會都在說加快銷售，還找了很多渠道公司打電話，但售樓處來客量仍然一般。而且，現在市場觀望氛圍很濃，很多人來了只是看一看，跟以前那種看了馬上就買的情況大不同。”張曉亮說。
世聯行山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析稱，其實章丘的土地流拍有必然因素。“一個是章丘的房價已經下跌，部分樓盤價格下調幅度還比較大；另一個是章丘土地供應量比較大，市場有點供過於求；三是土地拍賣底價不低，4167元/平方米的價格雖然比此前成交底價低，但在當地樓市下滑的大背景下，這個價格並不低。”
對於濟南主城房價的走勢，朱江認為目前市場上的預期已經逆轉。“以前大家預期房價漲，可以買可以不買的會選擇買，可以早買也可以晚買的會選擇早買；但現在大家預期房價穩定甚至下降，可買可不買的就不會買了，可以早買也可以晚買的就選擇晚買了。這就造成需求降低，銷售變緩。”
朱江認為，未來濟南樓市將繼續降溫，但說不上“冰凍”，市場需求依然在。“市場可能出現結構性價格下調，比如章丘的房價已經在下跌，還有一些高價項目也在降溫。
對於目前的市場，朱江並不是很悲觀。“這不就是國家調控的理想目標嗎？房價穩定，部分房價過高的項目甚至向下修正。在這樣的市場下，‘房住不炒’才可以真正實現。因為，炒房不再是一件‘穩賺不賠’的事情了。”
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