作為年輕人支出的大頭，今年的房租市場並不樂觀。在各種嚴厲的調控政策下房價上漲趨勢雖然得到了遏制，但房租卻有“接棒”趨勢，多個城市出現大幅度上漲。例如，在北京，房租相比往年明顯上漲，一些地段甚至上漲100%！而外來人口大量湧入的深圳，房租同樣讓越來越多的人難以承受。追不上房價的人，沒想到有一天還會追不上房租。不少人驚呼，租不起時代來臨。
租不起”時代來臨，房租上漲不只是北京
再過3個月，數百萬新畢業的大學生即將走上工作崗位。去北京上海，廣州深圳，還是去杭州武漢南京成都這樣的熱門“新一線”城市?在綜合考慮詩和遠方的長期規劃的同時，走出象牙塔的年輕人還得考慮眼下的現實：自己的收入能否覆蓋基本的住(租)房支出?
北京郊區租房價格普漲五成
據報道，北京南四環外舊宮地區某房產中介工作人員張女士稱，附近的房源價格都漲了將近五成。記者3月21日、22日走訪北京各地區的租房情況，發現自去年11月之後，各地房價均有不同程度的漲幅，加上年後旺季，某些地區整租和合租一居室單價與去年同期相比最高上漲了1000元，低的也漲了500-800元。
“周邊的房子，去年這個時候來，還能有1300元的，今年就都2000元往上了，靠近地鐵的2500元。當時房源搶得特別快，我們手裡連毛坯房都沒有了，”張女士說，直到現在，也只騰出了為數不多的幾間可以出租的房源。
同樣的情景也出現在西四環。6號線的慈壽寺和海淀五路居附近，某租房中介旗下合租房單間價格平均已到3000元左右，而2016年價格是2500元左右。
而在高薪、高校人才扎堆的北五環，租房價格在年前瘋狂上漲後，年後基本穩定了下來。春節前一居室價格在5000元上下，這一價格維持到了現在。
比較特殊的是位於東五環外、通州附近的常營，由於最近五六年內接連的重大利好，租金上漲幅度幾乎達到100%。首先是交通，這一地區2011年前後兩居室單價才不過2500元左右，2012年6號線開通之後，房租上漲至3500元左右。
“兩居室2000多那是五六年前地鐵沒開的時候，一居室3000多也是3年前了。”一家地產中介機構的工作人員說，現在一居室的價格已經和西四環、北五環價格持平，均價在四千至五千元。
深圳近8成租戶表示：今年租金有上漲
實際上，除了北京，另一個一線城市租金也漲了不少。據記者走訪深圳羅湖、福田的多家中介機構瞭解到，多數片區的租金漲幅都在3%至10%之間。
曬布片區經營中介生意的李經理稱，不僅房租普遍上漲，最近甚至出現連房源都很緊缺的現象。“像曬布地鐵口的嘉年華名苑，現在一套放租的房源都沒有。”
據一項調查顯示，深圳有79.5%受訪者稱租金有上漲。
據住在寶安洪浪北地鐵站附近的城中村的高先生說，所租的兩房一廳租金原來是1800元/月，今年漲到2200元/月，跟他們籤合同的是二房東，合同滿了一年之後通知說漲價，一漲就漲400元，高先生表示，等合約到期就不續了，重新再找租房。
雖然漲租對租客不是什麼好消息，但高達75.7%的網友沒有因為漲租就選擇換房，在深圳某國企上班的嚴先生年後的房租上漲了150元，對於漲租，他調侃稱“他們房東的收入每年都會漲一漲，就像工薪階層漲工資一樣，還好房東沒有問我們要年終獎。”
而住在南山區欣荔苑的租戶們就沒有那麼幸運了。
據報道，近日，一則租金通知讓欣荔苑的租戶感到“壓力山大”。林女士稱，這裡的房租每年都會上漲，但之前的漲幅一般都在200-500元之間，尚在可承受範圍內。可唯獨今年，一下上漲了60%，無意會給家庭造成巨大的經濟壓力。
另一位租戶孫先生也深有體會。孫先生表示，覺得有點過分了，一次就漲1600元，這樣搞下去壓力過大。
許多網友不由生疑，租金真的可以如此“任性”上漲嗎?
據瞭解，實際上每年深圳市房屋租賃部門都會發布租賃指導租金。而在《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》中，其第十條規定，住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。
除此之外，同樣作為一線城市的上海，其今年1月的住房租賃指數則整體略有下降。上海房屋租賃指數辦公室數據顯示，2018年1月，上海房屋租賃指數為1914點，比上月下降7點，環比下降0.39%，降幅較上月擴大0.06個百分點，2018年開局租金行情，延續去年四季度的下降走勢。2018年1月租賃指數同比下降0.44%。
而據廣州日報3月中旬報道，近期，廣州的多個熱點區域的租房市場都陸續迎來了租客，有業主更表示，放盤一天就迅速租了出去。據合富大數據統計，廣州租房均價穩中有升，從去年廣州全市的二手住宅租賃市場來看，均價為49.37元/平方米/月，同比小幅上漲3.1%。
數據顯示，全國主要大中城市中，北京、深圳的房租同比漲幅並不是最高。成都房租同比漲幅高達31%，還有重慶、合肥和天津等城市的房租同比漲幅均超過了北京。
而從環比漲幅來看，長春最高，達到3.39%，天津為3%，只有青島和哈爾濱的環比增幅為負。
總體來看，全國大中城市中，只有蘭州一個城市的同比漲幅低於10%，為7.7%，其餘城市的漲幅均超過10%，更是有近一半的大中城市漲幅超過20%。可以說，最近一年房租上漲是全國的普遍現象。
那麼房租具體是多少呢？據中國房價行情網數據，在全國大中城市中2018年7月北京的月平均租金最高，為92.33元/月/㎡，深圳為78.3元/月/㎡、上海74.48元/月/㎡、杭州53.89元/月/㎡。而月平均租金最低的城市為石家莊，為21.1元/月/㎡。也就是說，在北京租一套50平米的小戶型，月租金隨隨便便就會接近5000元，而這還是被不少五環外的郊區房源平均後的租金，越靠近市中心只會越貴。
房租飛速上漲原因為何？
房租上漲不同於房價上漲，房價上漲可由居民通過向銀行貸款等加槓桿手法短期快速提升，房租反映的卻是居民真實的收入增長水平。數據顯示，2018年上半年居民人均可支配收入31079元，同比增長8.8%，遠遜於房租上漲。而且，近年來北京市常住人口已出現下降趨勢，2017年末，北京市常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，是2007年以來的首次下降。收入增長和人口下降均不支持房租短期快速上漲，那麼究竟是何原因導致近期房租快速上漲的呢？
其一，房租快速上漲與可租房源減少有直接關係，近幾年北京市為防止群租房產生的安全隱患採取了治理措施，與此同時北京市也提出未來將大量建設租賃住房，2017年北京市住建委提出，未來五年北京市將通過集體建設用地安排租賃住房供地1300公頃，建設租賃住房50萬套。但遠水解不了近渴，群租房已被取締、公租房還未建成，租賃市場供需短期出現了嚴重失衡。鏈家研究院數據顯示，從2017年8月到2018年初，鏈家新增租賃房源套數連續多個月環比下降，租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。
其二，近年來房租價格的上漲顯然無法與快速上漲的房價相匹配，由此導致了一線城市租金回報率大幅下降。中原地產數據顯示，2015年末至今，北京市二手住宅租金回報率持續低於2%，即使今年7月租金快速上漲，北京的租金回報率也僅為1.57%，其他一線城市租金回報率基本相似。這一租金回報率顯著低於商業銀行長期貸款利率和貨幣型理財收益率，證明在一線城市貸款買房用於出租並不是一筆劃算的買賣，由此房東對提高房租以提升租金回報率的意願較為強烈，這也形成了房價對房租的較強帶動作用。
其三，在資本的作用下，中介機構對此輪房租上漲起到了推波助瀾的作用。近期網上流傳著天通苑一套120平方米三居室房東出租的心裡預期為7500元每月，在兩個中介機構輪番抬價之後最終房租上漲到了10800元每月，全年付11個月。中介機構敢於大幅提升收房價格的原因一方面是近年來國家鼓勵機構為主的租賃市場快速發展，中介機構得以在資本市場上獲得大量融資，補齊流動性後不惜成本快速佔領市場是互聯網經濟的最大特點，這點與近幾年網約車大戰、共享單車輪番燒錢、互聯網支付比拼優惠等行為並無本質區別；另一方面中介機構憑藉資金優勢大幅佔領市場後可形成壟斷效應，出租過房屋的人都知道，在北京房東只要在租賃網上一掛出來房源信息，各路中介就會輪番打進電話，根本不給個人租賃者任何機會。長此以往，一旦壟斷效應形成後，租房者便別無選擇只能從中介租賃房屋，溢價能力也隨之完全喪失。
通過上述分析就可以看出，此輪以北京為代表的一線城市房租快速上漲是短期可租房源減少、房價上漲帶動作用和中介機構獲得資本後攻城拔寨佔領市場三個方面因素共同作用的結果，既具有偶然性，也具有一定必然性。
不可否認的是，在經濟面臨較大下行壓力、未來通脹壓力不斷增加的背景下，房租上漲不僅是租房者不可承受之重，更是經濟體不可承受之重。房租上漲必然帶動勞動者生活成本的上漲，在我國人口紅利減少的背景下勞動者生活成本的上升隨即就會傳導至企業工資支出上，2017年以來一線城市快遞、餐飲、家政、美容美髮等勞動密集型行業價格均出現了一輪漲價的主要原因就是勞動力成本的上漲。勞動力密集行業的相繼漲價會增加消費者在此方面的支出，收入增速一定下消費者便會減少其他消費，再加上2015年以來加槓桿購房帶來的房貸支出壓力，最終會導致社會消費增速的快速下降，今年以來全國社會零售品消費總額增速下降已間接說明了該問題。不僅如此，今年全球反常氣候將會造成全球糧食減產導致的糧價上漲，近三年生豬行業的不景氣導致飼養規模下降也將帶動未來豬週期的迴歸。潛在通脹因素疊加房租上漲將十分不利於未來我國經濟的健康發展，因而必須儘早採取強有力的措施遏制房租上漲。
具體而言，首先就是要加快政府主導下的集體建設用地上建設公共租賃住房的實施進度，切實有效增加租賃住房供給以平抑市場；其次則是堅決貫徹房住不炒理念，遏制房價上漲，只有市場對房價上漲的一致性預期消除以後，部分投機和投資群體才會將手中存量住房投向租賃市場，才會增加租賃市場的有效供給；再次需加大租賃市場整頓力度，對中介機構獲得融資後短期快速佔領市場的行為予以規範和治理，必要時可採取反壟斷法對其進行調查。總之，合理的租房市場是維護年輕人居住權的最後一道保障，過快上漲的房租會帶來一定程度的經濟問題和社會問題。
下半年房租還會漲嗎？
北京房租還會繼續上漲嗎？答案或許是肯定的，因為租賃市場的資本流入才剛剛開始，為了爭奪市場上的房源，租賃市場的燒錢模式還會繼續持續，假如仍由“炒”因素在租賃市場興風作浪，那麼房租很可能重蹈房價的覆轍。
張大偉分析，除部分一線城市外，從全國其他城市來看，近幾年租賃房源或普通房屋的建設量較大。另外，人口流入城市的數量比之前的漲幅有所放緩。這種情況下，租金不會有明顯上漲。再疊加政策調控導致的房源增加，租金從整個市場來看相對平穩。
張大偉補充，未來住房租賃市場或將呈現兩個特點：一方面，大部分租賃市場，特別是中低端租賃市場會比較平穩，甚至部分城市租金漲幅會明顯放緩；另一方面，中高端租賃市場租賃房源會明顯增加，此類市場可能面臨一些波動。
他解釋說，現在很多企業、資金進入租賃行業，通過收購或承租中低端房源，將其改造成中高端房源，這是未來租金有可能在局部區域出現上漲的一個重要原因。
梳理公開報道發現，7月以來，北京、武漢、深圳、成都等地均發佈了租賃市場的相關政策，涉及租賃補貼、交易規範等多個方面。郭毅建議，有關部門除加強對租賃市場秩序的管理，還要儘快完善搭建多元化的租賃產品供應體系。逐漸形成一個由保障，到剛需，到改善，再到高端的多元化的梯度的供應，使城市中對生活和居住需求不同的人群都能找到適合自己的解決方案。
許小樂分析指出，當前重點城市租賃市場存在的主要問題還是供不應求，所以通過多種渠道切實增加租賃住房供應是關鍵之舉。比如，利用集體建設用地建設租賃住房、鼓勵職工宿舍的建設、對閒置低效用房進行盤活等；其次，要鼓勵長租公寓的發展，租賃的機構化運營能提供高品質標準化產品，且能有效保障租客權益；最後，要建立租賃信息發佈平臺，監督租賃交易雙方行為，提高透明性與安全性。
小結：房屋是公眾賴以遮蔽風雨之地，具有很強的剛性特徵，房價上漲之後，房租作為一個重要的替代品，在很大程度上緩解了房價上漲所帶來的矛盾。從這個角度來說，人們焦慮“租不起”的危害遠甚於“買不起”不無道理，這意味著很多人將失去在這個城市奮鬥的基本條件。這對城市競爭力、企業留住人才都是災難性結果。
竊以為，“租不起”的苗頭已經顯現，必須強化“房租不是用來炒的”，並遏制資本興風作浪，堅決斬斷“炒房租”這一隻房租非正常上漲的最大推手，才能避免“租不起”的情況發生，假如真到那個時候的話，民生及城市創新都沒有“替代品”了，沒有退路了，後果遠甚於“買不起”。
目前北京等地房價上漲的原因既有房租本身內在上漲的驅動因素，還有不少是“炒”的成分。“房租不是用來炒的”，應儘快上升到政策落地層面，否則所帶來的“租不起”危害遠遠大於“買不起”。
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