8月27日下午，第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议在北京召开，《民法典各分编（草案）》提请常委会首次审议。其中，物权编草案专门规定了“居住权”，并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。
住宅，是人民群众的安身立命之本。不少人奋斗几十年，耗费终生积蓄，就是梦想拥有一套属于自己的房子。更直白一点说，当下中国许多家庭的实际财富，主要体现在所拥有的房屋价值上。因此，住宅建设用地的使用权问题，自然直接关系到民众的基本财产权，可以说是保障公民财产权无法回避的一个基础性命题。
但就目前的立法来说，住宅建设用地使用权的永久性与住宅建设用地使用权出让期限的有限性之间存在不可避免的冲突。一方面，住宅的所有权人，不享有土地所有权，只享有住宅建设用地使用权；另一方面，住宅建设用地使用权出让期限是有期限的，最长的仅有70年。两者之间，注定了是一组需要调和的矛盾，即在住宅建设用地使用权届满之后，房屋所有权能否继续存在？这个问题解决不好，会直接消解公众的财产安全感。
首次提出“居住权”
民法典物权编草案专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。
据介绍，规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。
从“居住权”的规定来看，其明确给予了界定，强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障，包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。
此次提请全国人大常委会会议审议的《民法典各分编（草案）》增加了住房承租人的优先承租权制度。为落实党中央提出的建立租购同权住房市场的要求，保护承租人利益，促进住房租赁市场健康发展，草案增加了住房承租人的优先承租权制度。草案第五百二十五条第二款规定：“租赁期间届满，住房承租人享有以同等条件优先承租的权利”。
对此，有关权威人士在接受采访时表示：“世界上其他国家对承租权的表述也是类似的，过去我们国家已经有优先承租权的规定，而这次是写入民法典。”
同时，“在实际操作过程中，优先承租权并不会对下一个租期的租金有强制性约束，所以这项规定对租金上涨的影响有限。”
住宅用地使用权到期自动续期
民法典物权编草案自动续期的制度设计，切中肯綮，直接确权，是对公民财产权的重要保障。
恰如学界此前期待的那样，民法典物权编草案对住宅建设用地使用权期间届满续期问题，作出了自动续期的原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
权威人士指出，“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的提法以前没有，属于新增内容，因此无法和以前的规定作简单对比。以前提的是所有权和使用权，其中，“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。住宅建设用地使用期届满后，以前因为没有规定如何处理，社会针对该问题的讨论很多，现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。
自动续期其实早有端倪
这样的制度安排，早有端倪。2017年3月15日，李克强总理在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时，就对记者提出的“房屋70年产权到期后怎么办”问题给予答复，他表示：“房子70年产权可续期，无需申请，无前置条件！”这样的表述，差不多可以认为是对2016年11月《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的明确呼应。《意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
2007年版《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，由于争议较大，对于什么叫自动续期、续期多长时间、是否收取以及如何收取相关费用，并未给出具体规定。很快，现实问题纷至沓来，特别是2016年初温州“20年住宅用地期限到期”事件，更加凸显了解决这一问题的紧迫性。
2016年年底，国土资源部对此给出了“两不一正常”的过渡性方案，就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。过渡性方案牵扯面小，只涉及改革初期先行先试造成的少量住房。住宅建设用地使用权续期的最终方案，仍有待于立法解决。然而，“两不一正常”方案却同样释放出明确的信号——就是对《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的明确呼应，强调了党和政府对各类财产权的保护。
顺延这样的逻辑，民法典物权编草案对住宅建设用地使用权自动续期的原则性规定，回归了常识，也回归到财产权保护的要义上。
权利只有在得到保障时，才是真正的权利。住宅的所有权人享有的是住宅建设用地使用权，那么，立法就应当能够保障他对行使房屋所有权的需要，这也是符合物权人行使物权的要求的。
有恒产者有恒心。显然，民法典物权编草案自动续期的制度设计，切中肯綮，直接确权，是对公民财产权的重要保障，回应了公众对住宅土地所有权的普遍关切，给全社会吃了一颗“定心丸”。
是否预示房产税加速落地
也有业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期的规定出台或意味着房产税的加速落地。
一般房产税征收基于房产属性与私有财产，私有财产是没有期限限制的，现行规定住宅的土地使用权是70年，所以说住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。
来源： 新京报、正阳县天骄华庭等综合整理。
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