09.04 購買包返租的酒店式公寓是“餡餅”還是“陷阱”

自從各地出臺相應的房產限購政策後，不少房產中介大力推銷包返租的酒店式公寓，房產中介以不限購、不限貸、年收益率高、智能化公寓、地鐵物業、自己做業主還包返租等旗號推銷包返租的酒店式公寓，購買包返租的酒店式公寓是“餡餅”還是“陷阱”，包返租的酒店式公寓可能暗藏哪些法律風險呢？

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條“（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。”的規定，我國公寓可以分為三種類型：第一種為住宅類公寓，這種公寓用地性質一般為住宅，產權年限為70年；第二種是商務公寓，這種公寓用地性質一般為綜合性用地（商住）或者商業用地，產權年限根據用地性質不同分40年或50年；第三種叫酒店式公寓，這種公寓用地性質一般為商業用地，產權年限40年。

酒店式公寓通常小戶型，相對來說總價低些，且出現在繁華地段，但是進到樓層裡以後，會發現每一層有好多幾十戶，感覺跟酒店差不多，視覺也比較擁擠。進去公寓裡面雖然看到裝修很漂亮，但是實用面積太小，雖然有些是複式的，公攤面積太多。公寓坐北朝南比較好的戶型不多，沒有選到朝向好戶型的，你很可能發現其它朝向的戶型居然沒有陽臺或者陽臺很小，沒有陽臺或者陽臺很小會給生活帶來很多不便利，居住成本高。另外居住在公寓裡的生活成本也相對高昂，如水電費是按商用物業計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。

案例：

2017年8月初，A小姐接到某房屋中介銷售人員陳某的電話，陳某稱B公司在番禺區某地鐵站旁有個酒店式公寓開盤不限購、地鐵物業、十幾萬可以購買一套、送傢俬和家電等、百分之十幾的年回報率、包返租七至八年可以回本等，併發了公寓精裝修的照片給A小姐。8月中旬A小姐到了公寓現場，陳某提供公寓的產權證，A小姐在陳某和其它銷售人員設計的套路下以租二十年代買的形式籤合同並一次性支付向B公司支付將近三十萬的租金，然後B公司又找C公司與A小姐簽訂一份返租協議。2018年4月（本來約定是2018年1月收公寓）A小姐才收公寓，收公寓後就讓C公司幫忙返租，按約定2018年6月可以收取租金，但是C公司卻遲遲未支付租金，鑑於收房時B公司就遲延了四個多月，現在C公司又未能依約交租金，且A小姐聽說很多業主找B公司解除合同退回租金（據說B公司給還沒有交付公寓的部分業主退了租金），其中包括不少業主與B公司協商不成前往番禺區政府信訪，但均沒有得到解決。於是A小姐委託了律師，綜合A小姐提供的證據材料和陳述，律師到廣州市番禺區不動產登記中心查詢建公寓那塊土地的性質，經查冊發現那塊土地的用途是工業用地，是用於修建廠房，不屬於居民居住用地，只能修建三層樓高，B公司明顯存在欺詐行為，當時陳某提供給A小姐看的是那棟樓的房產證，並非A小姐購買那公寓獨立的產權證，由於A小姐當時也沒有認真看清楚建公寓的土地用途是工業用地，於是做出錯誤的判斷簽訂了以租代買的合同，因建公寓的土地性質是工業用地，隨有可能會被城管部門拆除。

結合房產查冊表和根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，“的規定，律師向A小姐提出可以通過向法院起訴確認與B公司簽訂的合同無效和要求B公司返還A小姐支付的一次性支付二十年租金的訴訟方案，另外建議A小姐可以根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。”的規定到城鄉主管部門舉報，給予B公司施加壓力，達到拿回全部租金的目的。B公司因收到法院開庭傳票，同時受城管部門的介入，於是B公司主動向A小姐提出和解，將租金退回A小姐。

與A小姐相類似經歷的案例很多，有些人投資購買的公寓是在集體地上建的公寓，也就是所謂的“小產權房”房，建“小產權房”的土地很多是一些集體經營性建設用地，是在無審批、無監管的非法用地上建成的，定性為違法違章建築，因為是違章建築，所以極有可能會被無償拆除，另外我國有關法律規定，房屋所有人必須獲得產權後，才可以對其所擁有的房屋行使佔有權、使用權、收益權和處置權。期房時期，開發商承諾售後代為包租是超前行為，既沒有權利，也不合法。在市場法制環境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現因兌現不了承諾而侵犯消費者權益的現象。對於“返本銷售”和“售後返租”等營銷方式進行的推銷聽起來實惠的做法，投資人還是要妥善為之，透過華麗的外表，理性分析箇中原因，投資有風險，理財需謹慎。