2019年这个春天，中国楼市注定是既敏感又混沌——供求之间在博弈，土地市场在博弈，利率政策在博弈，各城小幅楼市举措，也是在与上级强调的“房地产调控的主体责任”博弈。
而三四线城市的这场博弈，甚至要比一二线城市来得更加激烈、更加花样百出。
三四线城市刺激楼市的“新花样”
取消限价、下调利率、松绑限购……此前的一轮轮博弈中，三四线楼市已经率先撕开了“一城一策”的口子。这次，在刺激楼市这件事上，又有“新花样”出现了——
鼓励农民进城购房。
虽说是“新花样”，也只是在这轮楼市提振大法中的新花样。实则这一手段在2015年的全国“去库存大战”中已经使用过一次，当时的政策不但鼓励城市居民购房，也增强了对农民购房的支持力度。
时隔四年的故技重施，具体是怎么操作的？
1、辽宁
辽宁省是本轮“救市”战役中第一个搬出“农民援军”的地区。
去年年底，辽宁省住建厅下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》提出，对农民进城购房给予优惠补贴，鼓励房地产开发企业给予购房折扣，引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。此外，文件还把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。
2、菏泽
菏泽在近期的楼市新闻中可谓颇有存在感，刚在年初打响了石破天惊的调控松绑第一枪，如今又马不停蹄地加码对楼市的支持政策。当地政府对楼市的渴求可见一斑。
3月，菏泽市成武县发布《关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见（试行）》提出，农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。此外还要求对进城购房落户未就业的农村居民，优先安排就业岗位，子女就近入学。
3、遵义
1月份，贵州遵义也推出了鼓励农民进城的措施，农民进城落户购房的，可以享受当地政府给予的最高5万元的补助。
毫无疑问，这一系列举措背后，是三四线城市房地产的退烧和地方政府对市场复苏的急迫。
这一次，三四线城市把希望寄托在了农民身上，那么他们能否真的承载起三四线楼市最后的希望？
什么样的城市在鼓励农民进城买房？
1、人口净流出的城市
2018年各个省市的人口增减状况已经陆续出炉，观察这些数据，再结合“鼓励农民购房”的新规，我们大概可以窥见些许端倪。
近两年，东三省就一直身处严重的人口流失当中。在2017年负增长的基础上，辽宁省去年再度减少9.7万人，吉林、黑龙江尚未公布具体数据，但根据近几年的人口变迁形势估算，2018年也仍然呈现负增长的状态。
需要明确的是，北京虽然在2018年的人口负增长力度上身居各大省市之首，但很显然，其性质与东三省的人口流失天差地别。
一个是人口压力过大后的主动抽离，一个是经济疲软、就业状况不佳导致的被动流失，这也是为什么后者需要动用“鼓励农民购房”这样的手段来充实城市对住房的需求。
根据目前全国范围内的人口迁移趋势，参谋长发现，我国的人口仍在持续向南方城市聚集。也就是说，未来或将会有更多的北方城市会喊出“鼓励农民进城购房”的口号。
2、土地财政依赖度高的城市
菏泽，一重身份是山东省内经济垫底的地级市，另一重身份是“全国棚改第一城”。
当这两重身份杂糅在一起，菏泽就成为了一座高度依赖土地财政的城市。
2018年上半年，菏泽土地出让收入达到了190.7亿元，挤进全国卖地收入30强，相比去年同期直接翻倍。
卖地的钱来得多快啊。
套在楼市上的地方政府们赚惯了快钱，当市场低迷、土地流拍、债务压顶的时候，也就难怪它们会慌了手脚。
“菏泽们”财政收入的高速增长掏空了现有城市居民的六个钱包，现在它们必须将手伸向农民的钱包了。
3、库存压力大的城市
自2015年全国范围内的去库存战役打响之后，全国百城库存规模就呈现持续性的下跌态势，而到了2018年9月份，全国库存规模重新迎来增长，库存走势迎来拐点。
究其原因，无外乎是棚改政策调整、市场需求透支、房地产热度不再，无论如何，三四线城市库存基本面的转变已是必然。
仍以菏泽为例，近两年它在棚改和土地出让上有多么高歌猛进，就意味着去化之路多么艰难。
东三省的一些三四线城市也同样面临着严峻的去库存考验，有数据测算，东北的一些城市仅是消化掉存量房的库存就需要6年多。
参谋长了解到，高库存现象主要集中在四线城市，其中又以县城存量最高。但问题是，寄希望于农民来消化库存，真的行得通吗？
农民，真的能承担起三四线楼市的希望吗？
在这个问题上，参谋长想要先亮出观点：不能。
不仅不能，也不应该。
1、鼓励农民购房的实质是债务的转移
需要鼓励农民买房的城市，都有着一个共同点，就是政府面临着巨大的债务压力。无论是大肆棚改还是大兴基建，楼市降温带来的直接后果就是城市债务危机。借助农民进城买房来刺激楼市，实质上是债务的转移。
2、问题是，农民的支付能力和支付意愿能有多强？
尽管一些三四线城市或县城的房价并不算太高，如菏泽成武县，在菏泽属于较为冷门的区域，二手房均价在4000元左右。但对于收入并不稳定的农民群体来说，他们的购买力仍旧值得商榷。而如果强行加杠杆购房，既影响农业投入也影响生活水平。
在购买力之外，农民真的有强烈的进城置业的意愿吗？恐怕也不尽然。如果没有合适的工作岗位，仅靠一套房子根本无法简单地在城市安身立命。
3、靠农民托楼市，并非良策
一方面，鼓励农民进城购房，对于楼市来说只能算是“小幅刺激”，无法改变三四线楼市的基本面。
另一方面，高房价，已然是老百姓诟病的最严重的问题之一。因此，提振楼市、增加财政收入，绝不应把希望寄托在鼓励农民进城购房上。
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