04.15 长沙这座城市

大家好，我是老涂。先来看看长沙的地段价值。

一环以橘子洲为核心 ,北至银盆岭大桥、南至南湖路隧道,东西各以芙蓉中路、潇湘中路为界;

二环就是东南西二环加三汉矶大桥;

三环便是绕城高速。

其中核心由已建成的一二号地铁线横竖分为四块辨识度极高的板块,分别是北部的开福区、东部的芙蓉区、南部的雨花天心区、西部的岳麓区.

三环线+地铁两者结合后根据地缘效应,大概能认为二环及环外溢区域是具潜力的城郊结合部,再加上地铁末枝延伸端就是长沙楼市市场当下最为火热的地段,也恰恰是热力图分布最集中之地。

基本重点板块就是梅溪湖板块、开福区北辰三角洲、还有雨花区武广南站一带。而人口最集中的五一广场一带,虽然人口稠密,但是新量住宅偏少，存量住宅格局老调，二手市场却又不成熟,基本以商业、办公为主。

因此，在长沙买房,还是沿着地铁往外走相对靠谱。

长沙楼市调控政策：从16年初还没启动的长沙楼市,到年中预热,再到十一月出台政策调控,此后,长沙的调控政策从17年月一年社保限购一套,到五月限售两年，一直升级到两年社保限购一套,个人商品房限售四年,再到即使入户后也要一年社保资格才能购房。长沙的调控节奏完全追随北京。

我们直白一点就是在长沙大学生人才毕业入户不立刻具备购房资格;集体户口没满一年,不具备购房资格;有两年社保但不在长沙稳定就业,不具备购房资格;优先满足刚需购房,但旧房注销后再买新,要满一年才算刚需;父母投靠入户要满两年才能购房;离婚两年内按离异前家庭总套数计算。长沙的调控可谓史上最严。

我们在上一期聊长沙的调控政策是的观点是长沙的这种调控,无论是买房投资还是开发商都会感到害怕,他们会认为长沙经商环境太差,领导体制太过荒蛮,就像第二个海南，反反复复,对这个城市失去信心,这种情绪也会传导到其他行业的投资商。会使得这个城市的城市价值在新一轮的城市格局塑造中落后。

那长沙楼市现状呢？

我们先看二手房市场,长沙目前是四年限售,也就是自16年购买的新房二手房交易全部冻结。所以当下长沙二手市场是很凉的,无论是本地还是外地人,都不买二手房。二手完全是有价无量的市场,为什么呢?除却限售原因,少数突围而出可供交易的房子,因自认奇货可居,二手报价高，可银行评估价基本追随当地新房价格。而长沙新房远比二手便宜,代表二手评估普遍跟不上。

再看新房市场,由于政府对新房限价,在中部省会城市中有明显的价差,比如武汉。成都、郑州、西安。以同样七八百万人口级别来说,长沙和合肥、济南是同等量级,但房价却相差50%左右。所以,长沙房价是全国洼地，应该没什么异议了。

基于以上两点,我们的建议如下:

1、长沙刚需们赶紧买新房吧。政府花了那么大的心思按住新房价,还特意做出了真刚需"“改善刚需”这样的新词,摇号排队，“真”领先。这些足以把外地投资客都吓住了，就是为了让刚需买新房,新房七千、八千、九千真的很便直,比起之手房更便宜。

你不要选择CEO盘,比如建发央著,也不要选偏远的5k小盘。

但是我们在一线的真实感受是长沙的新房去化率不断下降,摇号排队不复重现。应该说长沙的刚需该买的都差不多了.

2、对于投资 ,如果你是长沙本地主场, 6套以内是没有问题的。6套以上可以考虑建个分仓。对于外地投资客,如果你有长沙的购房资格,手里正好有钱，买一套两套也是可以的。但长沙不适合大量建仓,毕竟全国可选的城市还有很多。