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說到光谷，我有兩件引以為豪的事情。
1、我是第一個提出“光谷主軸”概念的人。早在2015年，我就指出：光谷主軸必在高新大道。
2、我是第一個提出“武漢大健康產業”概念的人。早在2017年，我就提出這個概念，並分析了10年內達到萬億產業的可能性。
2019年，這兩件事全被寫進了政府文件中。所以，我很自戀的認為：有關部門也讀過我的文章。
今天，我將系統談一下光谷置業的區域選擇問題。
光谷太大了，面積達到518平方公里，規劃了8大產業園區，如果面面俱到的分析，將會是鴻篇鉅製。我們不妨把它分為三個區域：光谷西、光谷東、光谷南。
1 光谷西
光谷轉盤
一般而言，交通樞紐的地方房價都不會低，但現在光谷轉盤附近的房價卻是遠遠落後的。不僅被關山大道吊打，而且不如民族大道，也不如光谷一路，甚至連起步階段的光谷東都不如。我認為有兩個原因：
1、開發較早，附近舊房多，已經好多年都沒有新房。按理說，沒有新房，就更能體現出二手房的價值，但這有個前提，二手房不能太舊。轉盤附近的房子，房齡多在5-15年，按武漢的住宅質量，15年的房子已經屬於老破舊了。
2、環境嘈雜，沒有小區環境。比如光谷世界城附近，周圍三教九流，哪哪都好，唯獨沒有小區環境。
關山大道
關山大道是光谷房價的制高點，整個光谷的房價是根據關山大道的房價來做價值判斷的，關山大道可以稱為光谷的CBD。保利廣場、K11、泛悅城、世界城，光谷最好的商業都在這裡；武漢最好的人才搖籃---華科也在這裡；武漢最大的IT產業基地---軟件園也在這裡。華科的教授、軟件園的碼農、商場裡的店主，這些高收入人群為關山大道的房價提供了強有力的支撐。
關山大道的問題在於一個“堵”字。
沒有高架和有軌電車的時候，關山大道既寬又不堵，機動車、非機動車、人行道，修得非常規範，十幾年來年無大修，小修也幾乎為零，這樣的質量全市少有。
後來開挖有軌電車，道路開始亂七八糟。2012年以後，新世界、保利、萬科、金地、融科、電建、華潤等大開發商都來了，關山大道的人越來越多。可怕的是，大公館、泛悅城等超高層住宅尚未交付，泛悅城又搞了個308米的寫字樓；更可怕的是，關山大道現在還在拆遷湖電、汽發等大型老舊社區。關山大道未來的車子至少會增加一倍，堵車問題無疑將是關山大道最為頭疼的問題。
民族大道
同樣面臨堵車問題的還有民族大道，但相隔僅一公里的地方，房價卻差了好幾千。那是因為民族大道最好的路段都被大學瓜分，短短5公里的道路分佈著民大、財大、紡大、長職、湖北廣電、湖北開放等高校，還有聞名武漢的華師一附中、楓葉國際學校。民族大道的住宅則集中在三環線、韻湖公園附近，這裡被三環線、城際鐵路包圍，並不是民族大道的好地段。
正是由於黃金地段都被大學瓜分，導致民族大道既無地可賣，又無法拆遷，開發商沒興趣，政府無財力承擔，所以地鐵規劃了3年又3年，至今仍懸而未決。未來能拯救它的只有地鐵9號線，如果9號線順利上馬，則會迎來一波騰飛，如果不能上馬，則會繼續沒落。
2 光谷東
高新大道
以前的文章中，我曾說過一個觀點：光谷東的樓盤，可以簡單粗暴的分為高新大道樓盤和高新大道以外的樓盤。因為光谷東畢竟是產業驅動型區域，光谷東最好的產業、最好的公司基本都分佈在高新大道兩側。光谷生物城、光谷中心城、未來科技城在高新大道；國藥集團、人福醫藥、藥明康德在高新大道；華為、小米在高新大道；同濟、省婦幼、中法醫院也在高新大道。強者恆強，未來的資本一定會越來越密集的扎堆高新大道，高新大道無疑將是未來的光谷主軸。
高新二路武網段
高新二路是光谷東另一條主幹道，沿途有奧體中心、網球中心，目標是成為區域文體中心。但除了武網段，其他地方過窄，路的南邊是大片的工業園，很多重工業，所以高新二路會經常跑大車。高新二路沒有地鐵規劃，高新產業也較少。儘管如此，由於離高新大道很近，在光谷東也是區位比較好的地段。
另外不得不提的是光谷五路，因為它穿過光谷中心城腹地，所以周邊商業規劃很多。如果只看商業規劃，這裡已不遜主城區，但未來能發展成什麼樣，誰也不知道。要想商業成氣候，估計至少需要10年時間。
過了四環線再往東，就是人跡罕至的地段了。左嶺大道是新晉網紅，被譽為下一個千億大道，但這是一條工業大道，沿途規劃了很多超級大廠。大廠周邊肯定是不適合置業的，並且這些超級大廠雖然名頭都大的驚人，但員工的收入卻少的可憐，比如天馬微電子的基本工資1850元/月，華星光電2100元/月，這麼低的收入也支撐不起過高房價。
光谷東的問題在於一個“毒”字。
一，在光谷三路至光谷七路一帶，有2000餘家制藥企業。凡是藥企，無論研發還是生產，都避免不了環境汙染問題。
二，光谷東是製造業基地，製造業的原材料及產品運輸，都避免不了噪音、灰塵、尾氣汙染等問題。
三，光谷東的二妃山曾是武漢城郊一座用來堆放垃圾的山。為了掩埋住這個巨型垃圾場，填埋了7萬平方米垃圾，堆積成44米高的山頭，鋪上了草坪。
所以購房時，必須警惕這些隱患。關於光谷東的環境問題，我有一個簡單粗暴的判斷方法：找一個至高點，數一數週邊建築物樓頂的排風機，這些排風機多數是用來排毒用的，排風機越多的地方，汙染肯定是越嚴重的。
3 光谷南
位於光谷南的“騰訊中心”
光谷南分為佛祖嶺、藏龍島、廟山。
佛祖嶺本身就屬於東湖高新，所以2號線很順利的就修過來了；但藏龍島屬於江夏界，所以2號線死活就是不願意多修兩站。體現在房價上，二者也差了幾千塊。
其實藏龍島非常適合自住，除了一線湖景，還有大片的溼地公園。因為與光谷直接接壤，更像是光谷的後花園，與江夏的關係反而弱了。如果地鐵能通過來，簡直是完美的地段。但那只是如果，因為溼地保護的問題，這個區域已經跟地鐵絕緣了。
廟山濱湖
廟山是藏龍島的難兄難弟，二者都是光谷不愛，江夏不認。藏龍島好歹與光谷直接接壤，廟山就更慘了，出廟山只有一條路---湯遜湖大橋，如果你堵在了橋上，插翅難飛。當然廟山也有優點，首先地形呈半島之勢，三面環湖，是天然的別墅區，所以廟山有一半的住宅都開發有別墅。其次廟山到光谷廣場距離近，直線距離10公里，並且沒有拐彎抹角，如果9號線能順利上馬並且過廟山，那廟山勢必將會騰飛。
光谷東勝在產業好，光谷南勝在環境好。以前的光谷南是勝過光谷東的，但現在已被光谷東反超。光谷南能不能再次崛起，看兩個因素，一個是9號線能不能過橋，另一個是大健康產業能不能爆發。
4
8月9日，東湖高新在黨工委會議上制定了三年小目標：至2021年，經濟總量突破2000億，按照服務人口200萬推進產城融合。
這句話信息量很大！
首先是力爭3年後GDP達到2000億，這說明如今光谷的GDP是肯定小於2000億的。這條官方聲明可以說打了無數人的臉。
要知道，早在2015年，關山某樓盤就放出消息：光谷GDP佔武漢半壁江山。2017年，某樓市大V又放出消息：光谷GDP3708億，佔了武漢的三分之一。這些小道消息，至今仍有很多人信以為真。
關於光谷GDP到底是多少的問題，我曾給出一個簡單的判斷方法：在超過沌口之前，肯定是低於沌口的。
另一個小目標是三年後服務人口200萬。光谷目前有人口180萬，也就是說三年增加20萬，每年增加約7萬。去年，武漢一共增加了18.8萬人口，光谷制定的目標基本佔了武漢的40%。
三年增加20萬，這20萬人口分佈在哪？光谷西、光谷東、光谷南都要雨露均霑。光谷西、光谷南已有一定的人口基數，光谷東短期內可能依然要面臨人口嚴重不足的窘境。
現在的二線城市，基本都是零門檻落戶，搶人大戰已經搞了好幾輪，如今已經發展到近身肉搏的地步。人口這個因素，真的不是你想增加就能增加的！
5
關山大道，屌絲讓道，關山的二手房眼瞅著就要突破3萬，且人口越來越多，所以有錢還是要買！
光谷東，樓市新貴，新房已經突破1萬8，但規劃美好並不完美，投資、自住需警惕一些風險。
光谷南，弱勢片區，配套一般、發展一般，但至少，他給買不起光谷的年輕人，提供了一個選項。
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