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年底了，開發商推盤的速度加快。上週日晚上龍華金茂府突擊開盤至今成交量成謎，週一光明華潤公園九里推414套去化約8成，週四前海招商領璽推出456套房出現日光，週六前海頤灣府推367套去化超9成，而週六晚上光明龍光玖龍臺推705套房更是出現秒光。買房對於普通購房者來說是一件大事，特別是剛需族。而作為普通購房者的我們，“最大的風險是買錯房”。
大家在買房子的時候，究竟注重什麼？是注重產品，還是更注重地段價值？或許從每個開盤現場中，從大家的選擇上，我們能直觀找到答案。
今天分享深圳資深地產媒體人@朱羅紀 一篇文章：《開發商最大的風險是買貴地，普通人最大的風險是買錯房》。
來源 | 朱羅紀（ID：newJurassic）
原標題：開發商最大的風險是買貴地，普通人最大的風險是買錯房
（招商領璽開盤現場，攝影：深圳買房計劃）
首先要聲明，今天我彈的讚的，都沒給錢我，咱就是想寫點東西。
11月24日，龍華金茂府開盤，精裝均價10.3萬/平米，陷入了到底是銷售41套還是161套的旋渦。這個事情行內今天還在發酵，我在事前判斷過，這個價格沒有吸引力，銷售不會好，價值也不高。在此不爭論銷售量的問題，整體看，銷售的確不好，這個是事實。
（金茂府開盤現場，攝影：深圳買房計劃）
今日，前海招商領璽開盤，精裝均價10.8萬/平米，最低8.6萬/平米，最高11萬/平米。456套單位，1306批客，3人搶一套房，4個小時售罄。
（招商領璽，攝影：深圳買房計劃）
看到下面這個，我代表窮人膨脹了，對比一下。
今天有朋友發貼說：“前有5000萬蹲，現有1800萬大棚座。招商蛇口，專注為民虐土豪”。
你們還記得去年不？
說正題。
那麼，這個說明了，金茂府銷售遇冷顯然不能說明深圳市場有拐點，相反，市場有很強大的承接力，因此，這是買家用鈔票投票進行的產品選擇。
差不多的價格，差不多的時間，都是深圳極好的地段，但銷售反差一個天上一個地下。
怎麼看待這樣的現象——產品的失敗？營銷的失敗？地段的失敗？
要我來看，金茂府賣得不好，就因為一點：價格太貴了，其它是次要的。而價格的背後，反映的是地段的價值——宇宙中心暫時還無法支撐起10萬+的價格。
把金茂府和領璽放在一起對比，這個問題就變成了：同樣是10萬+，你是買龍華還是買前海。吃瓜的群眾自然是可以評頭論足，但真金白銀拿錢出來的買家一致性的投向了前海。
在產品上，我不認為領璽比金茂府強，應該是反過來，金茂府在產品上更能勝出，包括還引進了上海非常好的華東師範學校。講到產品，順帶一句，金茂府叫“深圳第四代啟蒙者”，我認為太誇張了，根本擔不起，它的產品投入、行業影響力、創新突破，都遠不及紅樹西岸、深圳灣壹號當年。從這個角度講，理論上開發商繼續瘋狂投入做產品，比如一開始就請一個普利茲克獎的建築大師來設計，那麼這個價錢可以賣得更好，但那樣成本也更高。
繼續推論，這再一次印證了：人們在買房子的時候，看的主要不是產品，而是地段價值。相比龍華，買家顯然更加認可前海的地段價值，這讓金茂府有了巨大的可替代性。
我們之前講到，如何判斷一個地段，要點是看它的壟斷性、稀缺性高不高。在這一點上，深圳超過前海的不多，但不比龍華差的不少。這就是答案，同樣的價錢，金茂府產品上比招商領璽更好，但是龍華的地段價值不及前海。非是說龍華不好，但不夠前海好。
在這個基礎上反過來看價格，便能看出，金茂府的價格是貼著天花板定的，領璽的價格卻是真正的被限價了。這從周邊的二手房均價可以來看出來，當然要承認金茂府在一定程度上是超過龍華現有產品的，但是開出的價格不是沒有反映這一點，恰恰是給了它額外的溢價。但是在前海靠月亮灣大道另一側的樓盤，都紛紛躥到10萬+了，以同樣的價格買到位置更加核心的新盤，這是限價帶來的。
今天有朋友說，金茂府將來還是會賺錢。這我認同，這個價格開發商的確是不怎麼賺錢的，但是買家拿個幾年，還是能夠賺錢。但問題在於，我們的比較是，同等條件下，都可以選擇的情況下，未來金茂府能不能跑贏前海？如果要投票，我會繼續將票投給後者。所以，我這位朋友的觀點還是不成立。能否賺到錢是一回事，能否跑贏同儕是另一回事。
繼續往下看，金茂府的房價高，在於來自地價的成本太高了，它是當年的地王——2016年6月，金茂電建聯手拿下這塊地，樓面價5.7萬/平米。
這是最大的硬傷，這個決定了，除非你願意忍受虧損，或者是絞盡腦汁一直往後拖，拖到深圳的房價再翻一倍，否則，只要你要在一定的時間裡要把這個產品推向市場，就要認清這個現實，產品再怎麼打造可能意義都不大。買了地王的結果，就是很有可能掛掉。這是我之前好幾篇文章一再強調的，不要簡單的用地價來推導日後的房價。而是要注意到，開發商最大的風險，就是買了貴地。這話不是我說的，是孫宏斌說的，我認為一句到精髓。拿地王的開發商，往往結果都不怎樣。在這一點上，我認為萬科的“絕不拿地王”還是最聰明的。
同樣是在“好城市”，開發商買了貴地，要比普通人買了貴的房子，風險更大。因為個人可以忍耐的時間，要比企業更長。企業買了貴地，按照現行規定，滿2年不開發，就可能被視為閒置用地。但是普通人買房子，政策政策怕的反而是你短炒，希望你拿的時間越長越好。
所以，一旦當市場面臨調整，開發商拿了地王的風險就陡然大增。必須要賣，否則政策成本、資金成本、時間成本，都越積越高。我們的開發商基本是要靠銷售回款來還債務的，沒有銷售就沒有生命。地王囤在那裡產生的資金成本、機會成本是非常高的。
但是價格賣低了，虧錢，那不行，辛辛苦苦幹幾年，還虧錢，玩兒呢，整個團隊都要被幹掉的。但價格賣高了，就可能掛牆上，市場一下子又接受不了。怎麼搞？
金茂府就是面臨這樣的尷尬。
我在當初這個地王產生的時候就寫過文章，拿地王是“央企的衝動”。也許當初金茂還是帶著“廣渠門15號”的經驗主義，以為拖個幾年，市場又來個爆發，那樣就能大賺。但是，地王最怕的，第一是市場下跌轉熊市，第二是市場調整期長。
順著這個邏輯，我們還可以把深圳乃至全國大城市的地王捋一捋，都差不多的。比如融創在黃江的公園首府，那個項目怎麼賺錢？比如光明出的地王，也很難搞的。
遇到這種事，我們要冷靜，不能光去吹，“麵粉貴過麵包沒關係，因為我未來做的不是麵包”。
你難道還能把麵包做成金包？（某種條件下也許可以，但是需要非常多的配合，比如非常稀缺的自然景觀資源，這一條就可以懟掉大多數地王）
轉過頭，來看普通人買房。因為把金茂府和前海領璽放在一塊兒，就涉及到普通人的選擇對比。你選什麼不選什麼，背後都有思考的。
和開發商最怕買了貴地不一樣的是，普通人最怕的是：買錯了房子，沒買對。
如果是在一個“好城市”，北上廣深最好，杭州廈門東莞也都好，就算是你買到了高點，但是“時間還是站在你的這一邊”。拿的時間長一點，還是能夠翻回來。
比如說，1998年買香港，2007年買深圳，都行，到現在，都可以有5倍的回報。但你買了個爛城市，比如啥啥海邊，或者什麼什麼煤炭城，就沒救，只能割。
在領璽和金茂府單純兩個選擇裡，選擇前者是對的，選擇後者肯定要遜色，這是單純在升值預期上看。不過，如果要是放大範圍到全深圳，這個價格選擇金茂府，應該也不會是很慘的，因為龍華長期看還是一個非常好的地段，增值動能還是存在。雖然有更好的“好價格”樓盤沒有買到，但大體上還是能說買對的。
和這個類似，比如當初買深圳灣壹號的，價錢也非常貴，當時同樣的價格可以全深圳閉著眼挑，挑周邊的寶能太古城，最後都比深圳灣壹號漲得多。但是，買深圳灣壹號，你不能說買那個是買錯了，只能說是不那麼對。
真正慘的是，你買了那些不漲價的，比如，能買前海、後海不買，哪怕是龍華也沒買，偏偏買了東部的天麓，或者是惠東海岸線。那這個，真的就只能叫買錯了。
關於買錯的案例，太多了，買錯城市——買錯地段——買錯產品類型，這三種一累加，幾十個隨手都能列出來。大家覺得金茂府今天這個蠻慘的，但其實，還有比它更慘的。金茂府這個，頂多是開發商不怎麼賺錢，但是以這個價格買來的業主我認為以後還是能夠賺到錢的（雖然跑不贏前海、後海）。
然而，市場上是有那樣一些“神盤”的，不但是開發商賺不到什麼錢，買來的業主也沒賺到什麼錢。雙慘。不過，今天這文章已經“黑”了太多開發商了，得打住了，不然要被追殺了，我們私下再做更系統的梳理比對。今天的重點是，結合著現實的案例，和粉絲們分享如何避免買錯踏坑，多數時候買對是很難的，但是少入坑還是能做到的。建議大家認真琢磨一下。
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