鄭州的“小香港”陳砦倒下了，一代繁華的消弭也代表著新生力量的崛起，大量城中村置換成各路名企開發商或時尚或精緻或中式或唯美的現代都市社區。
但由於各種因素限制，該地又是著名的樓市難產地，比如東風渠沿岸的美景美境和瀚海思念城，就是比較典型的孕育兩三年仍未出世的“香港姐妹花”。
瀚海思念城位於國基路與渠東路交叉口東南角，由思念集團企業集群旗下的瀚海地產開發運作，總佔地200餘畝，開發體量約70萬方。
該項目從2015年5月開始內購，有消息稱，思念城當年以均價9000左右的價格向思念食品、杜康控股、瀚海大觀等集團旗下的內部人士及其親友放開內購，房源很快便一搶而空。“內購協議”稱一年半籤正式合同，2018年交房，但是今年3月才傳來拍地成功的消息。
美景美境位於國基路與渠東路交叉口東北角，北鄰大觀音寺，與瀚海思念城隔國基路相望，屬於陳砦大觀音寺改造項目，佔地約200畝。2016年5月售樓處開放，開始辦理入會，也就是所謂的“內購”，2018年3月，終於拿下第三個證。
一個將近3年的望眼欲穿，才換來了第一個土地證；一個將近2年的等待，還好比人家多兩個證，但終究還是五證不齊。期間它們各自都面臨著業主維權或者退款事件，但是證件不齊開發商想蓋房有心無力，大部分業主也不甘心退錢，小打小鬧之後依舊這樣僵持著。
房子沒有落地，什麼承諾都只能相信三分，更何況是證件不齊的房子。幾年的時間，開發商為了儘快拿證也是費盡周折，中間經歷了什麼沒人能說得清楚但肯定也是步步維艱，而當初的項目規劃也因為通過檢查、迎合市場，早已變了樣。
今天二汪就以這兩個千呼萬喚還是不出來的美娘子為例，分析一下內購房的那些事。
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說姐妹花一點不為過，因為這兩個項目都在顏值上下了功夫，但姐妹倆走的是不同路線，所以各有千秋。思念城延續瀚海一貫的現代化時尚風格，定位享受高品質生活居住的都市人群，設計現代感十足；美景美境也是美輪美奐，但是偏古典的新中式風格，給人低調沉穩的感覺。
瀚海思念城外立面規劃圖
思念城獨樹一幟的露臺規劃
美景美境中式商業街區規劃圖
但是從售樓處來看，還是美景美境更勝一籌，採用規劃中咖啡館的設計，簡單大方又很有韻味，而思念城的售樓處就顯得相當普通，蜷縮在瀚海北金的一角，有點小家子氣了。
美景美境售樓處
瀚海思念城售樓處
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1、交通
兩個項目西鄰渠東路，在國基路南北相向而立。周邊文化北路、花園北路、豐慶路縱貫南北，三全路、國基路、北三環橫貫東西，都是主幹道，大交通環境良好。但是國基路較窄，渠東路更是小路，高峰期自駕出行堵車是肯定的了，如果後期美景美境的商業街區和思念城的大型商業綜合體落地的話，這兩條路將會更顯侷促。不過據置業稱，國基路和渠東路規劃都是要擴寬的。
國基路
渠東路
由於國基路和文化路都是市內主幹道，公交線路比較豐富，如國基路渠東路上有98路、B20路、B38路，文化路國基路上有6路、B18路、Y6路等。
國基路公交站牌
文化路上沒有站牌的公交站
據置業介紹這裡是鄭州少有的三地鐵盤，但是據已開通的2號線最近的沙門站有1.5公里左右的距離，據規劃中7號線最近的地鐵站也有1.5公里左右的距離，對這兩條線來說只能算近地鐵盤。真正讓他們稱得上地鐵盤的是國基路上4號線的西沙站，離兩個項目距離也就百米遠，通行之後地鐵交通很方便。
2、學校
周邊學校倒是也不少，兩個項目分別都配有幼兒園，附近有貝斯特中小學、鄭州市瀚斯大外語小學、金水區四月天小學、金水區文化路第三小學、新柳路小學等小學，鄭州市勤禮外語中學、鄭州樹人中學、鄭州新奇中學、鄭州第七中學等中學，還有華北水利水電大學。如果號稱打造“教育+”產品的美盛教育港灣能夠早日落地的話，教育資源就更豐富了，當然這是後話。
3、商業
目前兩個項目周邊現有的大型商超不多，但是成熟社區的商鋪也能夠滿足基本生活需求，最大的商業中心應該屬北三環的瀚海北金。不過美景美境項目西側規劃有臺灣設計大師姚仁喜設計的一萬方的商業街區，以大觀音寺為依託，構建觀音祈福文化街、國際商業街、文化主題酒店和高端會所三大商業版塊；瀚海思念城就更厲害了，致力於打造人文藝術體驗中心、娛樂休閒中心、時尚購物中心為一體的世界級城市綜合體，這可是給北區人民畫了一個大餅啊！這餅什麼時候能熟可就說不準了，現在應該算是剛和上面吧。
項目附近有河南省煤炭總醫院、鄭州康寧醫院、華北水利水電大學校醫院、鄭州德馨中醫院、金水區總醫院柳林醫院等。
5、環境
這兩個項目共享西側東風渠，而且是東風渠上游，隨著東風渠的治理工作初見成效，項目附近水域環境較好，再加上濱水公園的建設，也讓周邊宜居指數上升。當然這些都是基於後期治理能夠持續跟得上的前提，否則只會在夏天飽受蚊蟲之害。
東風渠
思念城南的蔬菜批發市場、東風渠以西的陳砦等無論是後期的拆遷也好、改造也好，都註定了附近近幾年都會處於施工狀態，髒亂差是不可避免的。
6、開發商
美景和瀚海都是本土口碑比較不錯的開發商，既往作品沒有太多的煞筆。不僅如此，兩個開發商應該都算是比較有品位的，美景集團董事長王小興喜歡富有東方禪意的中式文化，也具有深厚的中原情節，美景的一系列產品也都給人“傳統、優雅、知性”的感覺。瀚海地產原為思念集團自創的地產品牌，後與旗下中部大觀地產合併為瀚海大觀地產。產品以“建築美學”、“生態人文”、“藝術”、“創意”等標籤在鄭州也出盡了風頭，尤其是瀚海系列產品，請來世界排名前五的已故設計大師王弄極為其操刀，堪稱鄭州地產業內的顏值集中營。
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美景美境
美景美境規劃有6棟商品房和5棟安置房，1-6號樓為商品房，7-11號樓為安置房。商品房中，1號樓28層，2、3、6號樓34層，4號樓33層，5號樓9層，除5號樓是2T3以外，其餘都是2T4佈局。
商品房和安置房外立面是一樣的，為了保障商品房住戶的權益，院裡用了鐵欄杆和綠化帶做了雙層隔離，地下兩層停車場也是隔離開的。安置房的主大門在10號樓和11號樓之間，商品房的主大門在4號樓的北邊，人車分流。
據置業顧問介紹，商品房整體高出地面3米，這個做法之前二汪在介紹旭輝首府的時候說到過，好處還是很多的，但是安置房區是否也有這個設計還不清楚。容積率4.80，綠化率35%，兩年前宣傳的精裝修現在變成了毛坯交付。
美景美境戶型設計有90、130、150三種面積
90㎡小三房設計中規中矩，沒什麼亮點也沒什麼大毛病。比較明顯的優點是戶型還算方正，利用率高，缺點是公衛門口正對餐客廳。
130㎡中間戶三房。優點也是戶型還算方正，餐客一體空間利用率高，陽臺寬敞，衛生間乾溼分離；缺點是130㎡只做了一個臥室朝南，而且進深長更影響北向臥室採光，公共衛生間門口正對餐客廳，主衛是暗間。
130㎡邊戶三房。比上一個好點的是做到了兩個臥室朝南，橫廳的陽臺方便西戶業主觀看河景，但是對於東戶來說，這樣的橫廳設計並沒有什麼好處，而且同樣長進深的問題會影響整個房間的採光。公共衛生間沒有窗戶。
整體上看，美景美境的戶型設計都很一般，雖然整個改造項目地塊方正，但是單純商品房地塊兒卻是狹長的，為了多賣房，只能把房間都設計成長進深戶型。另外，與安置房一個院的規劃也會讓很多人望而卻步，道理上安置房跟商品房是沒有什麼區別的，安置房的住戶也不比商品房業主低一等，只是安置房一般出租的多，會導致整個社區人員不穩定、流動性大，管理跟不上等問題。另外該項目緊鄰大觀音寺，也會成為部分人置業的顧慮。
瀚海思念城
思念城當初規劃的有10棟住宅，8棟32層高層，2棟18層小高層。戶型從40多到190㎡都有，2015年剛開始認購的是43-120㎡的，後來又推出了大戶型，容積率3.5，綠化率30%，毛坯交付。
當問到戶型圖的時候，置業說暫時還沒有戶型圖，售樓處的沙盤也會修改，之前的規劃有所變動，現在的規劃還在審核當中，具體什麼時候戶型圖能夠下來還不確定。介紹到項目配套商業的時候，也是對本身規劃的90畝商業一帶而過，重點推介了美景美境的商業街區、豐慶路上的大商以及據說今年年底投入使用的宜家，令人不禁猜測：是不是當初那個規劃超高檔次的“世界級城市綜合體”也將有所變動呢？
看一下當初規劃的戶型
89㎡兩房。市場上比較流行的是89㎡三房，為了配合項目的整體設計，思念城做成了雙陽臺的兩房，對剛需來說倒顯得浪費了。而且餐廳的位置讓整個房子的動線變得很亂，客廳也很侷促，如果留出過道的空間並不阻礙陽臺門的話，只能放下一排三座沙發，衛生間在門口的規劃也不好。
124㎡的三房。同樣是雙陽臺，而且主臥大飄窗，南北通透，採光充足，動靜分區，衛生間乾溼分離。但是房間配比不均，廚房和衛生間太小，狹長的走廊也浪費了一定面積。
可以看出，為了照顧瀚海在鄭州首屈一指的“大露臺”設計，犧牲了一定的戶型優化。這樣的取捨無疑是冒險的，因為房子是要長期住的，舒適度應該是放在首位考慮的因素，誰也不能靠外立面過一輩子。
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回到文初說到這兩個姊妹項目的內購問題。內購，即內部購買。一般的內購是以折扣的形式出現，可以說是單位為了激勵員工的特殊福利待遇，實際上也是一種變相的銷售產品，因為即使是5折、4折，商家也還會有利可圖，內購的形式反而可以幫助減少庫存，增加銷售。
內購擱到買房這事兒上就沒那麼簡單了。房子屬於大宗商品，哪怕只是不到一個點的折扣也會讓購房者省去大幾萬塊錢，這種“尊貴”的特權以前只有機關大院的工作人員或者在社會上有一定權勢和地位的人才能享受得到。由於上車門檻高，所以很多人花錢找人求爺爺告奶奶地想要弄到內購名額，不僅能省下一大筆錢，還象徵著“咱是有關係、有頭有臉的人”。
但是現在，內購房在市場上的地位一落千丈，說到內購房大家都會心生疑竇。因為現在的內購房變成了五證不齊的樓盤特有的營銷手段，著急回籠資金的開發商瞄準購房者貪便宜的心理，打出較低的價碼，通過內部人員向外擴散，有些甚至大張旗鼓地宣傳，聲稱這是一批稀缺的內購房源，名額有限，趕緊來買，過了這個村就沒這個店了吧啦吧啦。很多人在對比了周邊樓盤價格、掂量了荷包重量之後，還是會選擇性忽略風險，選擇上車，理由無非是：賣房的事兒都是政府經手的，應該不會有大問題，況且這麼多人都買了，不管是開發商還是政府都不會放著這麼多人不管的！
然而，現實總會給異想天開的人一記響亮的耳光！
2015年1月，六合之家開發商因打官司，項目中幾套房成了待處理問題資產，並要求已經入住的業主限時搬出；
2015年3月，晶誠花園因土地糾紛、資金嚴重不足等原因，最終爛尾，開發商無錢退款，內購業主維權無門；2015年8月，龍湖玖號院因資金問題被施工方告上法庭，項目大約700套房產被查封，不少內購房、沒有籤正式合同的房源也在其中；
2016年4月，金榮熙園內購業主因項目三次易主，最終不得不賣地退款，聚集管委會拉開維權；
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所以二汪對於內購的看法一直是保守的，因為二汪也是廣大基礎群眾的一份子，深深知道對於內購風險、我等平頭老百姓是承受不起的！不要說什麼大品牌開發商值得信賴值得等待什麼的空話，拿地辦證這事兒，任何一個開發商都不可控！比如說交錢幾年始終等不到開盤，比如美景美境當初宣傳的精裝修就換成了毛坯，再比如說瀚海思念城的沙盤和戶型都要進行重新規劃！其實，內購的風險還遠遠不止這些，有沒有想過萬一她倆拿地失敗了呢？萬一資金鍊斷了，樓盤爛尾了呢？別說房子了，交的錢能追回來就不錯了！
所以還是那句話，內購有風險，上車需謹慎！
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