04.04 二狗探盘丨万科民安云城，今年影响北区房价走向的一次开盘

郑州市房地产有个很有意思的“万科现象”，就是区域有万科项目的话，其他项目经常拿万科项目的售价做为价格参照。

第一，郑州东南西北，万科项目的位置都比较偏远；

第二，万科项目能卖上不错的溢价；

西有万科城，南有万科大都会，北有万科紫台均是如此，占据着四环边的偏僻位置，仍能卖上不低的价格且去化良好。别人项目位置不好都能卖的上价格还能卖的出去，其他项目的定价自然要好好斟酌，不然老板就要跟你三杯两茶淡叙，是不是有坑害公司利润之嫌疑。

话不多说，回归正题，今天二狗探盘2018年大北区新盘万科民安云城，毫无疑问也是今年北区的热门项目，介绍项目之余，来看看今年北区可能的微妙房价走势。

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Δ手绘万科民安云城区位图

万科民安云城，为万科和本土开发商民安合作项目，地块为原民安北郡的后期地块，所以项目紧邻民安北郡。

Δ万科民安云城一期拍摄于2018/4/2

万科民安云城位于惠济区西北部，共分三期开发，首期地块约77亩，在金河路新城路交会处北200米的位置，二三期在开元路以南，本文重点讲述一期，当前售楼部位于清华园路开元路交会处东北角。

在介绍项目之前，和往常一样介绍一下项目的基础配套条件。

1、交通

Δ金河路拍摄于2018/4/2

Δ新城路拍摄于2018/4/2

自驾交通主要依赖大河路，金河路，周边道路有新城路，开元路、清华园路等。经现场测验，项目附近交通状况良好，高峰时期几乎无拥堵，当然这也得益于目前项目附近居住密度比较低。

Δ售楼部门口可以看到在建的金河路地铁口，拍摄于2018/4/2

公共交通方面最大的利好就是在建的地铁2号线延长线，万科民安云城距离金河路站约900米距离，算是准地铁房。项目周边有90、723、s156等公交。

2、学校

项目内部规划一所幼儿园，附近有惠济区开元路小学、惠济区实验小学等，教育资源一般。

3、商业

项目附近最突出的商业就是惠济区万达广场，距离项目约2公里，以及后期惠济区特色商业街。

Δ清华园路旁民安北郡底商，拍摄于2018/4/2

目前新城路以南民安北郡一二三期下的底商相对成熟，也可以满足一些基本生活需求。

项目附近有惠济区人民医院、省中医院、郑大四附院等。特别值得一提的是，项目西侧为惠济区中医肿瘤医院，算是项目比较大的一个不利因素，当然这个因人而异。

介意的购房者，尽量选择项目东侧房源。

5、环境

Δ东风渠拍摄于2018/4/2

万科民安云城一期东侧紧邻金河路，金河路一路之隔就是东风渠，渠东建筑为碧源月湖的高层。从这个角度看万科民安云城东侧房源也算的上河景房。

Δ东风渠拍摄于2018/4/2

当下来看东风渠环境非常一般，荒草丛生，目前郑州市东风渠在综合治理阶段，后期情况可能会好一些。

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Δ万科民安云城项目规划图

万科民安云城整体规划仍然是惯用的高低配，地块容积率2.99，关于高低配劣势过往我们说过很多次了，这里就不再重复。

而这次万科民安云城规划比较尴尬的地方和传统的高低配不同，洋房区域规划在东西两侧高层之间，相应的对洋房居住体验的影响要更大些。

再看下项目参数。

项目总户数1435户，抛去15个地上停车位，车位比约1：1，对于带洋房的这种半改善社区，硬件配置不算高，更偏向于刚改社区。

重点看下户型：

项目户型面积区间89-141㎡，高层有89㎡、95㎡、116㎡三种户型，洋房为141㎡一种户型。

高层户型2T4户，万科城、万科天伦紫台到万科民安云城都采用的独立式核心筒结构，户型都差不多。

89㎡户型是中间户，独立式核心筒的天然缺陷，只能做成纯南户，户型整体一般。这种户型有两个很大的缺陷，一是北向卧室和厨房的采光问题，客厅也受到一些影响，如果有意向购买此户型的购房者，强烈建议选较高楼层，能有效缓解一下采光问题，这个在万科城相似户型已得到验证。二是阳台的使用很鸡肋，相对面积小，且是正方形阳台，相对传统的长方形阳台利用率低且利用困难。

95㎡的户型相比89㎡会好一些，南北通透，但很不方正，只有一个卧室朝南。

116㎡户型是95㎡户型的放大版。

以上就是高层的三个户型，很遗憾的是万科户型一如既往的平庸。

Δ常见的三房户型

放到今天，郑州市面上90+㎡，110+㎡的方正三房已经非常常见，万科民安云城的高层户型不说减分吧，显然不加分。

根据售楼部释放的消息来看，洋房仅有141㎡一种户型，这种户型属于比较常见的四房的一种，四个卧室分布在四个角落，利弊因人而异，优点是各个卧室都有私密性，缺点是动静不分区。当然大阳台是比较亮眼的一点，只是有些人更喜欢主卧和客厅有个连通的大阳台。综合来看，高层户型一般，洋房尚可，当然也没有其他选择。

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回到文初的话题，为什么说万科民安云城首开影响今年北区房价。

目前区域内有三个竞品在售，抛开野路子的碧源月湖不谈，正商家和家和万科天伦紫台位置都比万科民安云城差，目前正商家和家高层、洋房18000元/㎡，万科天伦紫台高层 15800元/㎡，旁边民安北郡高层二手房均价在15500元/㎡，即便是首开逻辑上最低也不能低于15000 元/㎡。低开高走的话，后期房源在17000元/㎡可能性比较大。

那么区域内待推出的融创胖庄项目，中海滨湖世家，以及看盘下菜的碧源月湖的价格都有了参照。

所以，万科民安云城首期开盘对开元路地铁2号线延长线沿线以及惠济区万达附近项目有重大影响。

价格高，去化好，北区房价进一步夯实。价格低的话，代表着北区，惠济西北区域需求疲软，未来区域15000元/㎡-16000元/㎡就要徘徊很长时间。