导语

昨天，春节后第一场土地拍卖落下帷幕，两块土地底价成交。

本文关键词：

1、昨日两宗土地底价成交

2、远洋地产新项目落地呈贡

3、呈贡商业项目的困境

4、呈贡一手住宅的真相

昨日两宗土地底价成交

昨日成交的一宗地块位于滇池度假区大渔片区（其实在呈贡，也属于滇池度假区管辖，时代俊园东北侧，比时代俊园更靠近地铁1号线大学城南站）。

(红框内为大概位置)

该地块出让面积共41.14亩，土地单价约265万元/亩。依旧是【底价成交】，因为这是商务金融用地（只规划有商铺/写字楼或者公寓，目前开发商对商业地块都提不起什么兴趣，毕竟卖住宅比卖商铺简单多了）。

据云南房网消息，拿地企业是昆明滇洱房地产开发有限公司，而这家公司在今年1月已被远洋地产旗下公司收购，原计划将被打造成“彩虹天地商业广场”（原规划有90亩左右），后期估计还是要按照“远洋地产”的风格调整产品设计。

好不容易盼来一个新盘，然而却是商业项目。（是不是有点淡淡的失落）

插播：

另一块土地来自盘龙区北京路与铂金大道交汇处，毫无悬念地，桂园北城映象后续地块。

这里土地面积共284亩（共有8小块），碧桂园旗下子公司以底价成交，土地单价约469万元/亩。该批地块为碧桂园接盘羊肠小村城改原天宇时代项目（现在改名叫北城映象）。

地段非常不错，相较于前段时间各种xx地王上千万一亩的地价来说，这里的楼面价为978元-1606元/平米，简直是物美价廉。（毕竟是接盘项目，原神州天宇的债务因素也得算在内，所以只能【底价成交】）

而且，拿地条件也不简单：拿地公司需承担建设212259平方米的回迁安置房（假如100平米一套房，那么这里就包括2000多套回迁房）以及市政道路、公共绿地等，并配建一座15班的幼儿园和一座36班的小学，建设时间为2019年底之前。

再看住宅容积率，3.45—7.19之间。

小陈的歪理再次上线——【鲜花要配牛粑粑，地段好只能配筒子楼】（还是4梯10户的那种）。

呈贡再添商业项目

说回呈贡。

呈贡的公寓，是可以落户的。

你知道吗，现在呈贡有多少商业项目？

目前正在强力推广的孔雀镇，约5000套公寓；涌鑫哈佛中心约2000套公寓；其他项目少则几百套，多则上千，再加上基本每个项目都有规划商铺，社区底商、特色街区、购物中心……（当然，你仔细挑挑，还是有机会的，毕竟咱认可呈贡价值不假）

再联想一下巫家坝片区庞大的商务/金融用地供应，西北片区同样是超过八千套以上的公寓供应量，唉，昆明这些公寓/写字楼/购物中心到底需要多少年才能消化完毕？（锐理数据统计，2017年年底，商业存量去化周期长达108个月）

对比一下呈贡在售的一手住宅，商铺、公寓简直满大街都是，或许正是由于这样的原因，在《2018年昆明最新落户政策》中，也特殊关照了一下呈贡。

“在昆明主城四区（含高新区、经开区及旅游度假区）及其他城镇市区购买住房即可申请落户，而在呈贡，除购买商品住房，购买公寓、商住房也可以落户”。

这也算是一种去库存的手段——给买公寓的人发放了隐形补贴。

呈贡住宅供应也不小，只是……

呈贡的住宅是限售2年的。

曾经想当然的以为呈贡的住宅用地太少，千呼万唤也总不出来，现在咱们大家都心里明白，完全售罄的项目还是少数，那些一手房源总是被当做宝贝一样藏了又藏。

要是玩高周转、追求现金流的地产行家，自拿地之日起要求“4个月开盘，5.5个月资金回正，6个月资金回笼再周转”（被称为三四五线城市456）；“6个月开盘，7个月资金回正，8个月资金回笼再周转“——（被称为一二线城市789）——来自某一线房地产商的工作原则。

而反观呈贡现在的住宅项目，实在是令人无奈。（难道是大家都不缺钱？现金流充足？想当年至少两个项目还传出拖欠土地款的负面消息呢）

某某城邦三期规划有上千套房源，推出时间待定。（自打二期2017年1月售罄以来，原定于很快就面市推出的三期，从去年4月、8月、10月一直拖到现在，对外释放的预计价格也是一直在涨）

（图片来自搜狐焦点网）

一般开发商的常规做法不应该是"排卡认筹——开盘，再排卡认筹——再开盘"么，而这，排卡认筹再诚意登记，可就是不开盘，重度拖延症患者是也。

而其他热门楼盘也不像平常销售那么迅速。

七彩云南第壹城、中交锦绣雅郡、龙斗壹号海岸城上一次开盘都是去年年底左右，相互竞争明显（你不开盘我也不开，你开我就抢在你前面开）。

实际上，七彩和龙斗都还有近千套房源，而中交锦绣雅郡，总共20多栋房子（才开了3栋），完全是【粮仓】一样的存在。但是你去售楼部的话，还真的只能乖乖排卡，想直接买房？——对不起，没有。

有媒体统计，单是以上3个楼盘加上广电苑二期，今年计划推出的住宅套数超过5000套！（现在都是宣称今年上半年要推出来一部分，可是，谁知道呢？）

此前，小陈在《2018年即将面市的新楼盘》一文中有介绍到，今年呈贡新区也将迎来好几个拥有大体量住宅的新项目。

可以预见，今年呈贡的楼市将比2017年精彩多了，楼盘/房源越多，价格上就能相互制约，这样开发商在竞争中才会用心做好产品，买房也有了更多的挑选空间。（然而，开发商就是避开竞争）

最后，真相只有一个：呈贡，公寓要补，住宅靠捂。