2020-03-03 20:41:05 佚名

大喵的一一

這一輪房價調控的趨勢，環一線城市圈效應進一步顯現，許多在此前的房地產調控中可能一直名不見經傳的、圍繞在一些一線城市周邊的四線小城市，開始進入到調控壓力大的城市行列，這也顯示出中國的城鎮化進入到以城市群為載體的新階段。

供需雙控的高壓政策下新房供給和需求熱情有所緩和，導致成交量啟穩，而三四線城市則得益於去庫存政策的推動，保持量價齊升態勢。

需求和資金的聯動性增強帶動城市圈房價聯動性增強，揭示出城市群發展是下一階段城市化的客觀要求。主要表現在兩個方面：

一是房價在同一城市圈內的同漲同跌趨勢，2017年7 月份上海新房成交均價同比上漲22.7%，帶動蘇州上漲22.9%。

二是城市圈內部房價呈現明顯的梯度遞減分佈，這顯示出不同城市在整個城市圈中的功能定位的差異。環北京城市圈中，天津房價水平為北京40%左右，廊坊整體為30%左右，保定、承德、唐山為20%以下。環上海城市圈中，蘇州房價為上海的65%，無錫、南通為30%左右，常州、湖州、嘉興為20%。而環深圳城市圈，東莞、廣州房價為深圳的30%。

在房地產調控政策實施以來，同一城市群的不同城市的房地產市場走勢也呈現分化的趨勢，顯示出在同一城市圈內，不同周邊城市與中心城市的聯繫緊密程度存在明顯的差異。

從國際經驗看，大型都市區或大型城市群是城市地理的一種典型形態。歷經100多年的自發演變，美國人從農村到城市、從城市到郊區、從郊區形成小型都市區、從小型都市區拓展成大型都市區。未來，城市群也將成為中國主導性的空間載體。

在中國，過去經常的爭論是中國城市發展到底以大城市為主，還是以中小城市或小城鎮為主，在目前這個新的交通和地理條件下，特別是在這一輪房地產市場調控過程中表現出來的房價波動新趨勢看，市場已經對這個爭議給出了清晰的結論，那就是：大都市圈。

家族企業雜誌

這是個令人糾結的問題，買了房的人多半希望房價繼續向上或至少不跌，達到保值增值的效果，沒買房的人大多希望房價回落，有機會上車，以更少的代價解決自己的剛性需求。

對於房價走勢的問題，談一下我的看法。

先說一下我觀察到的一些情況，不一定有代表性，但值得我們思考。

現象一：

我居住的城市佛山從人口規模、經濟總量、所處位置來說，算是一個準一線城市了，在2015年之前，地段較好的樓盤大多在1.5W左右，我這個小區的二手盤多年穩定在8K-1W的水平，2015年底的時候，本來想著攢點錢換個大戶型，一來手頭資金不足，而來覺得樓市好像挺穩定的，沒有下手，從2016年初開始，房價像火箭一樣上竄，到2017年初的時候，不到一年的時間，小區的二手房均價漲到2W以上，周邊的新盤很多都到了3W了，這樣的瘋狂，相信大多數人在大多數城市都經歷過了。

不過，從去年開始，一直到現在，我看到的情況是小區外面中介門店的房產掛牌價開始出現回落，中介人員也變得比較悠閒了，小區裡面帶客看房的人數明顯減少，這說明一方面購房需求開始減少，另一方面周邊大量新建成的樓盤分流了一定的購買力。我在房產網站上查了一些數據，也印證了我這種看法，無論是我所在的小區的平均成交價，還是周邊地區的平均成交價，同比2017年都下滑了4-7%左右，但是這種下滑是否會一直持續，真不好說。

現象二：

我老家在湖南，一個標準的三線城市，年初回去的時候，我父母說2010年單價3500買的現在住的這套房子所在小區的二手均價在8000左右了，但是在2015年的時候也就4500左右，基本上就是2016年這一波漲起來的翻了接近一倍了，周邊有一個拆遷回遷小區的售價據說被標到1.2W起步，不用說，主要面對的拆遷戶。不過這個月我帶老婆孩子旅行途中，回家小住兩日，看到中介的放盤價大概在6500-7000左右，也就意味著大半年的時間，回落了8-10%左右了。

現象三：

還是這次回老家，晚上帶著孩子去公園溜達，觀察了一下週邊的十幾個樓盤，在晚上8點——9點的時間段，入住率較高的樓盤亮燈率不超過70%，大多在20-40%左右，也就意味著有大量的房子是沒有住人的，至於是否賣出去了，不知道。

在我父母自己的那個小區，建成交付已經有7、8年了，有很多棟樓房的裝修率不超過50%，但是據說都賣掉了............是沒錢裝修？還是純粹投資炒房？不得而知。

現象四：

仍然是老家，當年我家裝修的時候找的那家歐派櫥櫃的旗艦店，關門了，大門上掛了個大大的“門面轉讓”的牌子，當年買傢俱的全友傢俬那家店，在去年已經關門了，這些情況是否又進一步印證了房屋裝修率低的猜測呢？

現象五：

這次在老家，看到新開了不少中大型餐廳，基本上請人吃一頓飯，7、8個人吃掉600-800元是很正常的，此外，小車的數量大幅增加，路上的車流量大了很多，路邊、小區停的滿滿的，車的檔次和兩三年前相比也提升了不少，很多奔馳、寶馬、奧迪、雷克薩斯、英菲尼迪的豪華品牌車型，這是讓我非常詫異的。因為從我瞭解的情況來看，老家的總體經濟發展並沒有大的波動，人均收入水平也沒有大幅提升。那麼，是什麼因素促使一批人富餘起來，消費水平有了大的提升呢？如果不是樓市的上漲帶來資金的注入，讓一部分樓市的交易者獲得收益和財富，還能有什麼方式嗎？

上面這些是我自己的親身觀察，相信有不少朋友有同樣的感受，接下來，談一下我對未來的看法。

1、消費降級已經成了一個熱詞，也成為了很多有房族尤其是房奴的現實生活，在最具有購買力的中產階層被不斷上漲的房價壓的被迫不斷壓縮日常生活支出和其他消費支出的時候，剛需們還能有多少能力和勇氣去繼續實現購房的目標？如果房價一直漲，大部分人首付都付不起，或者就算能付得起首付，月供也高的驚人，能有多少人願意去承擔這種壓力？

2、與前面幾年相比，雖然貨幣的超發一直在持續，但是信貸縮緊已經成為一個不爭的事實，房貸額度限制、首付比例增加、房貸利率上調等，種種措施大大提高了通過槓桿方式購買住房的成本和難度，如果剛需族想通過老老實實貸款買房的路都走不通，那些等待出售的大量新建房、二手房、投資房，能賣給誰呢？這些房子放在那裡，就意味著資金成本、利息成本的損失，有價無市，不交易，等著孵小雞嗎？

3、網上看到一些朋友的朋友圈截圖，打包出售某個城市的房產，一個包少的4、50套房產，多的2、300套房產，價格6-8折，不拆零賣，這種狀況，是否意味著投資者踩踏的情況有可能將要發生呢？廈門在最近這大半年已經經歷了這樣的事情了，房價腰斬，投資客的房子賣不出去，其他房價暴漲過的城市，會不會也要經歷這樣的一個“出來混，遲早都要還”的過程呢？

4、中央已經定調了“房住不炒”的基調，配套的政策也在慢慢出來，尤其是共有產權住房的這個大殺招，一定鋪開推廣，對於穩定房價、打擊炒房、擠壓房地產泡沫水分的作用，會非常大，對於炒房族來說是真正的噩夢；

5、房產稅這個討論了很多年的話題，預計很快會有全面落地了，一旦落地，對於手握多套住房的人來說，持有成本將隨著時間的推移進一步上升，儘快的出售多餘的房產，將會是一個急迫的選擇，這種房源的大量湧出，會對房價的平抑和打壓起到助推的作用；

6、政府、地產商層面也不會希望房價繼續過快的上漲，這種透支未來的行為是具有毀滅性的，房價的企穩甚至適度的回調，對於樓市的穩定和未來的長期發展肯定是最有幫助的；

基於以上的判斷，我認為未來一段時間的房價應該是會走出溫和下跌的趨勢的，再不跌，還能有幾個人買得起房啊？

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自駕趣旅行

討論房價漲跌我們首先得清楚房價是什麼。

房子，現在是個金融產品，為什麼呢？你買房得貸款吧，不貸款買不起吧，你貸款了，這就是金融產品了。

金融產品的價格就得按炒作邏輯去分析，基本面很多人分析過了，我就不說了。

一個東西，比如房產，比如股票，要想讓人買得怎麼樣啊？得金光閃閃啊，就像女的膚白貌美胸大腰細，房子核心地段，各種配套。這都不重要對嗎，這種都是使用價值。對於炒作來說就單純的多，好不好使並不重要，重要的是能不能升值。

升值邏輯很簡單，就是要大家搶，大家都要的東西就漲價，沒人要的東西跌。這是供需。

需求的意思是你想買，而且買的起。房子要買的起，一個得有本金，也就是首付，一個得有槓桿，也就是貸款。分析房子漲不漲價就看這兩點。

先看首付，錢包，或者六個錢包裡面有多少錢，大家心裡還沒點B數麼，錢好不好賺，大家心裡沒點B數麼？不用我說了吧。

再看貸款，貸款要看國家放不放貸，現在金融環境是什麼樣？去槓桿！美國加息退出QE，日本歐洲退出QE，你覺得他們是鬧著玩的麼？這些政策是兒戲，今天有明天可能取消麼？

相信看到這裡的大家多少都明白了，聰明的你，不用我多說了吧。

糖糖的格物致知

2018房價是否會怎樣

近些年房價捧了一大批富人，農民變土豪，拆遷款到賬辭職瀟灑去，各類新聞鋪天卷地而來，2017房價香港有地段的一平方都賣幾百萬多麼的恐怖，特別是廣上北深這些地方，房價甚是嚇人，幾千萬房子已經是普遍的了，豪宅動不動就幾個億，這幾年國家也是打壓房價，馬雲也說過未來房子一毛不值，可事實真是如此嘛，非也非也，一線城市房價房價已經都在穩定了，很多開發商目標都轉移了，目標都在三四線城市，主要是在市區，就連碧桂園這種商業帝國也早些年就開始在三四線城市建房了，房子建造完畢，拿拆遷款的拿房都有，而它旁邊的的地段都開始值錢了，等待他們的只有大開發商或者小開發商的加入，總而言之這些開發商真的是暴力行業啊！

都說房子以後不會值錢了，現在買房的人還少啊，就連我們這些小地方有錢都買不到房子了，一有新樓盤不到一個月全部搶光，我就很懵逼了，我們湖北這些小市區又不是武漢那種大城市，有錢都買不到房子了，小編去年4700一個平方買的，今年6900一個平方而且還在漲，感覺未來生活節奏又要加快了，

個人覺得在三四線城市現在入手真心不晚，都是大城市帶的節奏指不定哪個小地方又要升級二線城市咯。當然買房投資房還是要聽專家的意見，沒那麼為什麼專家就是專家業餘就是業餘。

奉先小弟

個人認為這個房價的確還會再漲。當然，房價漲幅與城市以及城市裡的地段有密切相關，不是所有的城市都一樣。不過我覺得至少在一二線城市，房價的整體趨勢還是往上走。

有人拿出李嘉誠王健林等在賣房產的事情來證明房價即將下跌。可是他們忽略了一個事實。大佬們在賣房子，但是接盤的也是大佬。難道那些接盤的大佬都是傻子不成？

還有一點就是，無論貨幣是不是超發，但是有一點是必須要去正視，那就是購買力是在下降。而且也絕不是，CPI指數這麼簡單。或許我們從另一個角度來看，房子其實並沒有上漲，只不過對於購買力持平而已。貨幣的購買力在下降，房子的購買力是持平。那麼上漲，只不過是相對於貨幣而言。

另外還有一點，那就是城市的發展。城市的擴張和人口的遷入的這些都是勢不可擋。至少，我們現在的城市化還遠沒有結束。也是房價上漲的一個預期。

當然，我們還有一定的長效機制以此來保證房價的平穩。在長效機制之下，房價還像前兩年那樣猛漲的可能性已經不大了。

所以，房價肯定還是會漲，只不過多少的問題！

歷史麻辣鍋

房價、學區房是大家普遍關心的話題。

先說判斷：2018 年房價會下降一些。

憑啥這麼說？

因為，在我們國家，房價的關鍵要看政策，明年國家樓市的政策是這樣的：

滿足首套剛需、支持改善需求

“滿足首套剛需、支持改善需求”的意思是：

家裡要買第一套房的，都儘管買，不設什麼門檻了。想買第二套房的，政策也支持，你買得起就買。

這是2017年12月23日，住建部部長王蒙徽最新確定的政策。

這個政策傳遞的最大信息就是：放寬。

國家為啥放寬買房的限制呢？

原因很簡單，炒房的人都撤了、不炒房了！

現在還想買房的人，都是剛需，都是要自己住的，既然這樣，國家為啥還要限制買房呢？！

那為啥炒房的人都撤了，不炒房了呢？

原因也很簡單，就是普通房價、學區房價都已經炒到太高了，到頂了，再炒就要砸在自己手裡了。

所以，我們把政策背後的原因說明白了之後，2018 年的房價是漲是跌也就很清楚了。

已經到頂了之後，自然就會要跌一些，你說對嗎？

你覺得在 2018 年，普通房價、學區房價會怎麼樣呢，在評論區說說你的看法。

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中國房地產已經窮途末路，是多方面因素決定的，1、世界金融形勢，各國央銀都在收縮，世界市場的美元減少之後，中國若大量印人民幣，會導致通脹，害苦人民，2、世界貿易保護這個趨勢會持續一段時間，美國要求製造業迴流和縮小貿易逆差，短期內不會變，中國海南講話就說明中國不會採取貿易戰對抗政策，會適應美國要求，貿易逆差縮小，外商投資減少，中國外匯佔款減少，人民幣不得不收縮，這個局勢是中國政府控制不了的因素，海南講話的讓步就已經說明了問題，3、金融收縮首先衝擊的就是房地產，房地產在中國金融中佔80%資產價值，不管房價上漲還是下跌，不管房地產公司資產是否足以抵債，房地產公司首先死在資金鍊上，即使放寬限購限售也沒有用，金融才是房地產業的奶孃；4、我接觸的案件及信息反映，恆大、龍光都在搞材料公司或裝修公司作為負債主體，這些公司的真實負債和資金流緊張程度已經不可爆光，爆光必死，其他企業也好不到哪去，民營房地產項目在2017年底仍未銷售完畢的基本全部資金流斷裂；5、2015年以來，在去庫存、城鎮化的政策帶動下，房地產又大漲一圈，現在這兩個口號都不能再喊了，製造業迴流歐美，貿易保護，中國製造業未來仍很艱難，增量會很小，沒有工業的城鎮化，完全是金融騙局，城鎮化的前提是工業化，沒有工業增量，城鎮化帶動房價是妄想；6、購房人口減少也不支持房價繼續上漲，300萬元一套的房子還說是剛需房，我不知道幾個剛需能買得起300萬元一套的房子

廣州康一豐律師

樓市調控一年零一個月了。對於絕大多數買房者來說，糾結的永遠是明天要不要買房，彷彿每走一步都是“險棋”。

從目前趨勢看，四季度樓市依舊會延續趨冷的氛圍。因此，處於深度觀望中的不少想買房的朋友都把買房的希望寄託在了明年，抱著買漲不買跌的心態，我身邊就有不少這樣的朋友。

個人認為這個房價的確還會再漲。

第一，錢不值錢了，老百姓沒有更好的保值投資手段。

第二，政府倡導的城市化進程，產生大量剛需。

第三，二線城市放開大學生入戶政策，也增加了剛需。

第四，政府財政收入大部分來源於土地。

第五，房地產拉動配套行業，產生就業率。

第六，政府在治理房地產業市場上沒有提出使房子降價，而是穩步推進。

當然，房價漲幅與城市以及城市裡的地段有密切相關，不是所有的城市都一樣。不過我覺得至少在一二線城市，房價的整體趨勢還是往上走，就像鄭州，雖說調控力度一再加大，但是房價卻沒有出現實質性的下跌。對於打算買房的朋友來說，個人建議要趁早，因為未來房價只會越來越高。

鄭州生活印象

從現在來看，2018房價走向已經明確了！

2018年統計局發佈的1月份70個大中城市房價統計中，

我們可以發現一些規律性的東西。

城市“接力棒”上漲現象還在繼續

先從本輪房價上漲談起。從2014年開始，樓市進行了“救市政策”，房貸利率7折、取消限購、推行購房補貼和稅費減免，但全國大部分城市樓市依然處於低迷狀態。

15年很多城市又推出了購房補貼政策。對政策、市場較為敏感的深圳開始了房價上漲的過程。隨後，上海、北京、廣州也紛紛啟動了行情。16年，四個一線城市出現了不同程度的上漲。

隨著16年、17年一線城市先後出臺了調控政策，隨後，二線城市房價上漲，第二波樓市接力開始。

我們把上漲的二線分成兩隊。

一隊，是以四小龍為首的“南京、合肥、廈門、蘇州”二線強勢城市，在16年就開始明顯上漲，這部分城市分佈在沿海和中部。啟動快，漲幅高。杭州、福州、鄭州、天津等，都算這類城市。

還有一隊，漲幅比較緩慢，目前還在溫和上漲的，主要以東北、西部二線為主，16年下半年開始明顯上漲。比如重慶、瀋陽、西安、大連、長春、哈爾濱、太原等等。

至於三線城市，也是漲跌各有分化。像一線周邊的三線，比如無錫、安慶、惠州、湛江等，房價啟動時間比一線晚半年到一年左右，這部分城市漲的很快，幅度很大，並且漲幅逐漸縮小，正在回調；還有一部分像煙臺、遵義、貴陽、大連等等，房價上漲時間更晚，大概在17年才上漲的，估計會延續到18年上半年。

2018年全國房價走勢如何

簡單回顧了兩年房價上漲的情況，讓我們再看看18年開頭的樓市情況。

先解釋下，很多人說統計局數據不準確，沒有參考價值，這是非常不對的。因為統計方式和數據渠道的原因，我們沒必要知道準確的漲跌數字，只針對統計局的研究趨勢去分析大方向就可以。

新建商品住宅價格就是新房價格，新房價格不代表真正的樓市行情。但是可以看作是開發商和政府博弈的一個過程。

先看15個熱點城市新建商品房住宅銷售價格。這15個城市，也是政府最嚴控價格的城市。從同比來看，除了廈門、武漢比12月同比微漲外，其他城市的新房價格依然處於微跌狀態，說明當下調控依然是主旋律。預計，至少上半年不存在大幅度調控放鬆的可能性。

再看二手房價格。二手房價格的漲跌反應了真實市場的行情。是需要我們重點關注的。

先來看一線北上廣深四個城市

一線城市是調控最嚴格的城市。從16年調控至今，各個城市房價經歷了不同程度的下跌。以小午所在的北京為例，從17年3月份最高點到現在，下跌最厲害的樓盤已經超過30%跌幅。今年，一線城市還會下跌嗎？

從環比來看，深圳較上個月上漲指數是100.9%。北上廣三個城市還是下跌的狀態。但是，我們也知道這輪上漲也是深圳先漲先調控的。深圳二手房微漲已經說明深圳是止跌回升的。我也在之前的文章中說過，深圳築底完成。預計今年北京、上海、廣州也會慢慢止跌。但是，今年一線絕對不可能再出現大漲。應該是小幅度震盪的狀態。一線，是剛需買入比較好的機會。

二線依然處於分化狀態

二線像前期漲幅過大的，比如鄭州、廈門、南京目前二手房下跌，正在回調。合肥已經相對企穩，合肥先後因為“暴漲”“暴跌”都曾經上過新聞頭條，也算是經歷過風口浪尖了。杭州雖然二手還在微漲，但同類型的二線已經步入回調，我對杭州後市不太看好。

還有弱二線或者起步比較晚的城市，比如長沙武漢南寧昆明等等，隨著強二線的回調，這類城市漲幅會持續收窄。

三、四線沒漲過的依然會漲

如果我們去找目前房價上漲最多的城市，居然是烏魯木齊、大理、遵義等等。前期漲幅過快的無錫、蚌埠已經在回調。這說明，接下來部分三四線，尤其是房價剛剛起步上漲，或者是沒有上漲的城市，依然會得益於棚改紅利，房價穩定上漲。