5月全國地價大漲 近10年供地減少50%但地價卻翻了近4倍

記者 楊仕省 文

地價是房價最好的影子，至少近10年是這樣的。

近日，多家機構發佈的土地數據均顯示，5月全國的地價大漲。就此，《華夏時報》記者查閱官方公佈的土地數據則顯示，地價領漲了近10年，即從2008年至2016年間的全國供地面積減少50%，但地價翻了近4倍。

中原地產研究中心數據顯示，5月份，部分城市土地出讓金額刷新年內最高紀錄，受監測的50個熱點城市合計出讓金額累計達到3130億元，同比上漲111.5%。其中，土地出讓金較多的城市有7個城市，包括杭州、重慶、嘉興等。

相比去年同期，今年1-5月也出現大漲。1-5月，50個大城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲57.6%。

那麼，為什麼還會出現土地成交金額大幅上漲呢？據業內人士分析，能夠令開發商瘋狂拿地的原因，主要源於房價上漲動力很強，市場火爆。

不過，《華夏時報》記者瞭解到，儘管5月份土地成交金額創下歷史同期紀錄，但各地樓市的改變並不明顯。對此次出現的“搶地潮”，有專家認為可能需要從更深層次去考量：一二線城市土地成交冷淡，三四線城市土地成交出現大幅上漲，就是企業還在積極轉移戰場。中原地產總監張大偉稱，在5月份的土地成交中，土地成交的重點的確是三四線城市。

5月土地成交上行

《華夏時報》記者注意到，5月各地進入土地政策發佈密集期，一二線城市土地成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續上行。從整體來看，土地市場成交規模出現上升，土地成交的溢價率也隨之回到高點。

6月9日，克而瑞地產研究院公佈數據顯示，5月土地市場供應小幅回升，全國330城市經營性土地供應建築面積回升至18661萬平方米，環比上漲19%。5月供應地塊2980宗，環比上升14%，同比下降11%。“從5月土地市場表現來看，整體進入‘量漲價跌’的運行狀態，主要原因在於一二線城市土地成交頻繁遇冷，無地可賣”。克而瑞地產研究院發佈的報告稱。

不過，綜合4月、5月數據來看，4月份土地市場走低後，5月成交規模同環比均表現為上漲。對此，克而瑞地產研究院給《華夏時報》記者提供的報告分析稱，一二線城市地塊遇冷的主要原因包括：出讓土地性質多為商辦地塊，且出讓位置相對偏遠等。此外，廈門、成都、天津均有地塊因無人報價而流拍。好在，三四線城市的土地成交量持續走高，支撐起整個土地出讓金的持續大漲。

與此對應的是，5月各地方政府發佈政策頻率顯著提高。南京、深圳等城市均在5月發佈了土地供應計劃，進一步加強住宅用地供應，深圳更是明確提出保障房不得低於年度住宅建設總量的60%。5月25日，大連出臺“土地拍賣”新規，要求擴大租賃住房配建比例最高至30%，主要方向仍在提高土地的供應量，抑制土地成本，確保土地市場平穩運行。

對於下半年的土地市場走勢，克而瑞的報告指出，熱點城市將在控制地價的前提下，進一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應，一二線城市成交量會因此回升。三四線城市方面，在企業規模競爭不斷激化的行業背景下，土地市場熱度會繼續保持高位。

對此，中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者採訪時表示：“中國房價漲跌的秘密，都是遵循著供求關係的市場規律，即供給多價格跌，供給少價格漲。決定最基本的供求關係要素土地、信貸、利率、房子的供應是政府控制、審批。整個房地產市場，最後的主導者是政府，一直控制著房地產市場的走向。因此，政府才是遊戲規則的制定者，銀行及房產商和購房者只是參與方而已。”

謝逸楓說，過去16年中國房價上漲的根源，歸根結底在於“兩權一制”的土地制度，控制著土地供應與土地價格。“土地招拍掛制度是控制土地與價格的武器，分稅制成為地方政府依賴土地財收入的關鍵。也就是說，房價上漲在於政府對土地供應與地價控制，直接決定著供需關係，信貸與利率則成影響供需關係的間接關係。當房價跌時，停止土地供應地價上漲，激需求；房價上漲時抑制需求，供應則保持不變，地價上漲。”

10年地價翻了近4倍

供地多了,就能蓋更多的房子。

《華夏時報》記者調查獲悉，最近多個城市房價暴漲，不是開發商捂盤惜售導致的“萬人搶房”，而是土地供給太少。

為什麼要減少土地供應呢？ 6月13日，中國土地學會的一位專家告訴《華夏時報》記者，這幾年，地方土地供應量銳減，土地收入卻有增無減，只說明土地單價被提高了，而近十年來國家統計局發佈的數據便是最好的例證。

《華夏時報》記者細查了國家統計局發佈的中國房地產企業土地開發的三項指標（待開發土地面積、購置土地面積和土地購置費用）10年間的變化，的確足以佐證10年（見下圖表）地價翻了近4倍。

（注：近10年房地產企業土地開發情況，數據來源國家統計局）

不過，官方公佈的地價數據顯示，到2017年土地購置費用開始出現下降，從2016年的18778億元降為13644億元。

據國家統計局公佈的數據顯示，2008年待開發土地面積在近10年是最高的，達到48161.07萬平方米，隨後2009年開始下降，隨後也有上升，但未高過2008年。而購置土地面積最高點則出現在2011年（44327.44萬平方米），之後一直呈下降趨勢，直到2016年（22025.25萬平方米）不到最高峰時期的50%。接著2017年又開始回升至25508萬平方米，但仍處於低位。

與以上兩個數據年年下降形成鮮明對比的是，土地購置費用近10年卻一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。不過2017年的土地購置費用下降了，達到13644億元。

地價漲了，房價肯定要漲。

據記者瞭解，現在，政府為了防止房價大漲，用“限價”的方式降房價，結果導致“萬人搶房、搖號買房”屢屢發生。“多地的‘人才戰略’創造了更多的需求，但土地供應量缺沒有增加，導致房子的有效供給不足，致使萬人搶房屢見不鮮”。謝意楓說。

事實上，最近幾年，各地都在積極落實“房主不炒”的房地產調控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產調控政策。然而，從現實情況來看，地方政府減少土地供應，通過各種手段去庫存，包括棚戶區改造、人才計劃等，房價上漲促使以更高的價格賣地。“這是一個死循環，弊病很大”。上述土地學會的專家說。

《華夏時報》記者調查還發現一個事實，那就是房企購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻一直上漲。房屋竣工面積上漲,就是因為很多城市樓盤越蓋越高，密度越來越大，目的是賣更多的房子。”以前靠多賣地增加財政收入，但現在賣的地少了，收入居然翻了好幾倍，房價不漲都難。 現在，為了防止房價大漲，多地用‘限價’的方式降房價，結果萬人搶房、搖號買房屢屢發生，其根本的原因就是土地供應量減少導致房子有效供給不足，土地供應與地價上漲表現出來的數據，便可說明一切”。謝逸楓說。