閱讀提示：一房數賣是指房屋所有人就同一房屋先後與不同買受人簽訂房屋買賣合同，而數份買賣合同均合法有效。在此情形下，哪一個買受人有權要求優先履行買賣合同？標的房屋究竟該過戶給誰？
本文引用的案例表明，一房數賣在數份買賣合同均合法有效的情況下，應當按照合同履行程度確定各買受人可請求履行合同的順序，即原則上已經辦理房屋所有權轉移登記的買受人可優先要求繼續履行買賣合同；數個買受人均未辦理房屋所有權轉移登記的，已經實際合法佔有房屋的買受人優先；均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法佔有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。
裁判要旨
數個買受人均未辦理房屋所有權轉移登記的，已經實際合法佔有房屋的買受人優先；
均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法佔有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。
案情簡介
一、2015年12月24日, 李×與楊×簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定楊×將其所有的203號房屋出售給李×。李×按約定支付楊×定金10萬元。2016年3月10日，楊×與沈×辦理網籤手續，將該203號房屋另行出售給沈×，沈×因此支付定金38萬元，隨後辦理了剩餘購房款的貸款審批手續，並繳納了相關稅費。
二、2016年3月21日，李×向楊×交付購房款，楊×以各種理由拒收。後李×得知楊×已將房屋另行出售的事實，遂向法院提起訴訟，請求法院判定楊×繼續履行合同並協助過戶、賠償損失。
三、北京市東城區法院一審認為綜合案件情況，楊×將案涉203號房屋賣予沈×且履行房屋所有權過戶手續更為適宜，因此判決駁回李×的訴訟請求。
四、李×不服提起上訴，北京市二中院經審理認為，本案中李×與沈×均為合法的買受人，但沈×合同履行程度更深，最終判決駁回上訴，維持原判。
裁判要點
本案中李×與楊×及楊×與沈×簽訂的合同均是雙方真實意思表示，不違反法律法規規定，均合法有效，因此李×與沈×均為案涉203號房屋的合法買受人。二人均未辦理房屋過戶登記，也未實際佔有房屋，但就合同的履行程度來講，李×僅是支付了10萬元的定金，而沈×支付了定金38萬元，並辦理了剩餘購房款的貸款審批手續且繳納了相關稅費，顯然沈×為履行合同所盡義務更多，即沈×履行合同的程度更深，因此，法院綜合上述情況認為案涉房屋過戶給沈×更為適宜，最終沒有支持李×的訴訟請求。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
1、一房數賣中的數個買賣合同如果不存在其他法律規定的無效情形則均為有效，各買受人均為標的房屋的合法買受人，即各買受人均有權請求出賣人繼續履行與自己的房屋買賣合同。
2、雖然各買受人均有權要求履行合同，但其先後順序並不相同，從先到後依次為：已辦理所有權轉移登記手續的——已實際佔有的——合同履行程度較深的。因此我們提醒當事人在簽訂房屋買賣合同之後應及時辦理過戶登記手續，以避免不必要的訴訟。
3、一房數賣中，排位在先的買受人請求繼續履行合同，導致排位在後的買受人的房屋買賣合同不能繼續履行的，買受人可以另行起訴要求出賣人賠償損失。
相關法律法規
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》
第十三條第一款 出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：
（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；
（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法佔有房屋的；
（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法佔有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》
十六、一房數賣中買受人的權利順位
一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間佔有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網籤手續買受人的權利，不能對抗合法佔有房屋的買受人。
法院判決
本案的爭議焦點為“一房二賣”，如何履行。李×分別與楊×、沈×簽訂了兩份房屋買賣合同，該兩份合同均是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，均為合法有效的合同。
訴訟中，李×與沈×均要求楊×履行房屋買賣合同，辦理訴爭房屋的權屬轉移登記手續。對此，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十三條第一款規定：“出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：
（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法佔有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。”該指導意見解決了如何根據法律、司法解釋的相關規定，在個案中適用法律的問題，故可參照。
本案中，將李×與沈×的履行合同情況相比，李×向楊×支付了定金10萬元；沈×通過我愛我家公司居間向楊×支付定金38萬元，辦理了剩餘購房款的貸款審批手續，繳納了相關稅費，並與楊×辦理了網籤手續。相比而言，李×與沈×同為合法的買受人，沈×支付了更多的專用性投資，合同履行程度更深。因此，原審法院確定楊×與沈×的房屋買賣合同優先履行，並指出楊×與李×的房屋買賣合同糾紛可通過合法途徑另行解決，符合利益衡量的原則和維護交易秩序的價值取向，本院予以維持。綜上所述，李×的上訴請求不成立，本院不予支持。原判正確，應予維持。
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