黑框眼镜，西服革履，语速适中，娓娓道来……初见绿城中国执行董事、执行总裁李青岸，是在一场国内大型房地产论坛上。与一众行业大佬唇枪舌剑、锐意犀利不同，他给人一种谦和的感觉：做事既不雷厉风行，亦非冲锋陷阵型，带有明显的财务人的职业特征：缜密且稳健。
作为资金密集型行业，“现金流”就是企业“命脉”。尤其是在大资管时代，房企加杠杆、做规模、融资成为企业持续发展的不二法门。资金“饥渴”之下，财务背景高管的重要性不言而喻。万科新任总裁祝九胜、为融创孙宏斌开疆拓土准备“钱粮”的汪孟德、阳光城执行副总裁吴建斌，协助王健林管理万达商业地产的核心高层丁本锡、齐界、曲德君皆是财务出身。李青岸也不例外。
李青岸在博鳌·21世纪房地产论坛现场
历任交通部财务司副处长、中国路桥(集团)总公司财务部总经理、中国交通建设集团总公司财务部总经理、中交财务公司临时党委书记、董事……30余载的央企财务工作经历给了李青岸“财务老将”的标签；而对于房地产市场仅仅只有三年的经历，他更自嘲是个名副其实的“地产新兵”。
上个世纪90年代初，刚刚大学毕业的李青岸被分配到交通部财务司，从事财务工作。同一时间，千里之外宋卫平身无分文从珠海回到母校所在地杭州，借了15万元，开始投资房地产，这是后来被誉为民营地产代建“一哥”的绿城中国的起点。
宋卫平与王石在个性上非常相像，在这个最现实的行业里二人都有着浓重的文人英雄理想主义情结。宋卫平文人情怀以及对产品的偏执，成就绿城品质房企标杆的行业地位，也掣肘着绿城发展，让其落入了每每调控便“处在悬崖边上”的“怪圈”。
2015年6月21日晚间，刚刚经过财务危机漩涡的绿城中国发布公告称，寿柏年由于计划退休，辞去绿城行政总裁的职务，该职务由绿城执行总经理曹舟南接替。与公告一同披露的是，来自中交集团的李青岸进入绿城董事会，成为执行董事，主要负责公司财务、资金及审计工作，这是李青岸初次以房地产身份进入公众视野。
时空转换，李青岸一定没有想到，在30年后，他会与这家企业发生某种联系，进而改变自己人生的轨迹。而从央企到市场化印记更深的绿城，李青岸也将面临更复杂的财务问题。
李青岸在微信中写下这样一段话：狼行千里吃肉，马行千里吃草，活鱼逆流而上，死魚随波逐流。有这么一句话我非常欣赏：“ 真的很累吗?累就对了，舒服是留给死人的！”现在在他的朋友圈中，80%的内容都与绿城相关。
毋庸置疑，在中交成为绿城第一大股东之后，维持现金流稳定成为李青岸从中交转入绿城的重要使命。
李青岸
“青岸”寓意为草木繁茂的堤岸，“下对兮碧沙，上覩兮青岸。” 《魏书·袁翻传》曾这样记载。人如其名，李青岸成为继二把手寿柏年退休之后，绿城新任财务负责人。
据绿城中国发布2017年业绩报告显示，该年实现合约销售总额1463亿元，净资产负债率同比下降到46.4%，2017年的除税前利润也较2016年增长70.5%至63.91亿元，这是中交进入之后的绿城成绩单。
值得注意的是，在8月2日绿城中国发布会上，宋卫平强调，“中交进入绿城之后，财务达到空前的高度。”
在李青岸看来，对于房企而言，追求经营性现金流流入是企业根本的要求，就像人的血液一样，你老出血不往回流是不行的；提到绿城产品，他如数家珍：在产品打造上绿城内部产品结构调整为“262”模式，即20%做高端物业，60%追求性价比较高的产品，用来提高周转率，另外20%是保障房和安置房，按照政府节奏推出。
对于未来房地产走向他同样观点鲜明，未来的房地产不会走入萎缩，因为房地产的社会需求还是很大的。一方面没有解决掉的新就业的大学生和民工迁徙进入城市这部分需求量大。第二，中国人对美好尤其对居住条件的改善、追求是无止境的，它会随着经济条件的改善，中国城市化进程逐步加快，因此房地产市场也会越来越活跃。
“三年多来，绿城的企业文化深深地打动了我，绿城强调的是：‘走正道’，真诚善意，精致完美，对人，要真诚善意，对产品，要精致完美。”李青岸说，待的时间越长，越感觉这个行业技术含量越高，越觉得可研究和可创新的东西越多，所以知识越深，感觉到如履薄冰，对这个行业会多一种敬畏。
李青岸常常提到一句话：“复杂的事情简单做，你就是专家; 简单的事情重复做，你就是行家; 重复的事情用心做，你就是赢家。”前30年李青岸做到了专家与行家，新征程，他将如何帮助绿城成为赢家？时值改革开放40周年、房改20周年，凤凰网房产对话时代人物李青岸，细数改革过往，洞察行业走向。
李青岸在绿城工作日常
以下为采访实录：
凤凰网房产：您是怎么跟房地产结缘的？
李青岸：对于房地产而言，我还是个新兵，30多年一直在央企工作。初次接触房地产，当时在中交集团。2011年，中交集团收购中房集团，中房集团响应国家战略重组，企业在经营上有一些问题，我当时参与了房地产的并购事宜。但是，对于真正房地产开发和运营，在这之前没有接触过的。2015年3月，中交集团收购绿城成为其第一大股东的时候，才真正进入到房地产。可以说，对房地产真正有兴趣，并且从它的投资、营销、财务、融资等诸多方面有更为深入的研究，是近三年在绿城的锤炼。
凤凰网房产：回顾国内房地产行业的发展，有人用黄金、白银时代形容，您对现在房地产行业所处阶段有何解读？对未来发展有何预判？
李青岸：房地产行业还是非常可期的行业。过去说的黄金时代或者后面说的白银时代，再后边黄铜时代等等这些，我认为这些评判可能是从企业盈利能力上来说的。经过20年的发展，这个行业现在毛利率大概到了20%左右的水平，但如果和中国实体经济，比如交通、能源、通信，农业、矿业等行业作对比的话，房地产20%的平均毛利率在市场上至少还是白银时代，是大家非常可期的行业。
凤凰网房产:2018年是房改20周年，回看这20年您认为房改的初心有哪些正在实现，有哪些还需改进？
李青岸：1998年之前是货币分房、国家安置等计划体制，房屋市场是政府体制下的计划产物，1998年开始包括国家参与分配的叫做成本房，这些都做了改革，改革以后开始有商品房。
一是让城市发展速度更快，二是老百姓住房条件得到巨大的改变。我参加工作时是政府分房，先分一个一居室，到一定级别的时候分个两居室，算是赶上了一个好的年代。父辈那些人，他们一辈子可能就是居住在一个非常简陋的房子内，不要说生活条件了，居住条件都会很拥挤，甚至三代同堂都是可能的。因为那个年代没有商品化，只能等待国家分配，国家的财力是有限的，房屋建设速度也非常慢。
三是因为市场经济商品化，打破了计划体制下社会所有资源才能进入。过去房屋是国家统一分配、调配的时候，不可能有民间资本到里面去，有钱也不能投到国家房子去，只有市场经济商品化以后，全社会资金有钱人都可以投入房产，使房地产建设有一个大的飞跃，我觉得城市包括居住改善和社会整体的资源，这是初衷，也确确实实做到了。
需要改进的地方有三点：第一，要把房地产行业门槛提高。第二，改变中国供地方式。中央政府和地方政府对土地供应方式和财权不统一性，地卖得越贵，地方政府越高兴，中央说我管不了地就管房价，这样扭曲的东西，房价管死了地价管不住，最后造成房地产所有可能出现系列风险。第三，改变的就是所有后期服务配套--物业。
凤凰网房产：新的政策环境和市场环境下，绿城在战略制定上主要会考虑的因素有哪些？
李青岸：绿城在投资战略上还是比较谨慎的原则，量入为出。以投资货值保证企业有两年去化为原则，不求太多。把过多资金投出去买地，市场又多变，企业未来发展就很危险。
比如说，我们一年现在卖1400亿，我们这里边最多备上3000亿，这就是我们的储备量，也是我们的投资策略。另外，绿城做了很多年全运村项目，包括2022年杭州亚运村、足球小镇等，跟运动有关的项目。第二，因为我们跟地铁合作非常成熟，会做一些地铁上盖项目，通过地铁建完以后轨道交通合作的获得土地，价格不会太高。另外，养老、教育等产业项目也是绿城的特色。通过将产业植入进而获得一些土地是投资上的一个原则。
另外，从资金安排上，绿城由于它大股东是央企中国交建，在融资上包括授信额度都是很充裕的。今年在金融形势紧迫的情况下，除了银行常规融资之外，年初我们取得了300亿直接融资的额度，最近又批了30亿元。其中100亿元是供应链ABS，公司债50亿元，私募债50亿元，还有长租公寓债、短融等。在所有建设资金和按揭资金方面，银行授信额度1900亿元，未使用授信超1300亿元。境外美元债也做了一些安排，绿城7月初获得14亿美元的银行贷款。根据我们的投资规模和自己发展的增长比例来看，现金流完全可以满足企业的正常需求。
在产品打造上，绿城内部产品结构调整为“262”模式，即20%做高端物业，拿地到开盘一年;60%追求性价比较高的产品，用来提高周转率，这类产品分布在三四线城市和少数二线城市；另外20%是保障房和安置房，主要按照政府节奏推出。在性价比比较高的产品打造上，保持“5912”的节奏，即5个月开工，9个月开盘，12个月现金流回转，在这一轮调控下，绿城对于这部分产品工期也会稍作压紧，个别项目4个月开工8个月开盘。
凤凰网房产：对目前偏紧的房地产企业融资的环境，我们在今年上半年也看到很多企业在积极做出一些改变，通过多种方式加快资金的流动和变现，针对这种情况您如何解读？
李青岸：今年金融调控力度在房地产行业历史上比较罕见。银保监会合并，监管升级，所有房地产企业融资通道进一步收窄，所有的通道收为中央管理，融资通道就很少。
第二，在土地融资方面，原来不管怎么样做，还是能够从金融机构拿到钱去买地，现在谁要买地不是个经济问题而是个政治问题，现在买地就靠自有资金，有钱就去买地，没钱对不起从国家金融政策上一分钱都不能去，这是个死命令。
第三，发债。从2017年中期开始，很多企业债停了，通道进一步关闭以后，企业后边就面临房地产企业如何进行融资的问题。现在常规的，比如，拿土地做个开发贷款的时候还是有的，卖房子按揭是有的，但是规模压缩了，因为最后实施的银行都是分行，总行下指标，每一个分行规模至少减了50%。比如说浙江省的一些银行，原来按揭一年上百亿放，现在40亿、50亿规模，规模压缩的特别少，但是还能够支撑。银行原则上“保”重点房企和有品牌的的房企，融资门槛进一步提高。
绿城中国执行董事、执行总裁李青岸接受凤凰网房产记者采访
凤凰网房产：您觉得这种情况会对市场有影响吗？
李青岸：原来内地不让发债，从2015年开始内地房地产企业可以发债，债发的比较多，发到2017年大概发了上万亿的企业债。现在发债收紧后，房地产3年期或者5年期的公司债马上到还款期，2015年发3年期2018年要还款，现在债务市场不放开的话，可能面临着违约情况，这是一个比较大的风险，我预测下半年证监会可能应该会放开证券市场。
凤凰网房产：在此背景下，如何平衡融资及追求规模之间的关系？
李青岸：对于房企而言，追求经营性现金流流入是企业根本的要求，就像人的血液一样，你老出血不往回流是不行的。现在很多企业提出来要快销、早销、加快周转，我觉得从企业经营角度上说不是件坏事情，是企业发展基本的要求，但是并不能因此放弃品质不顾产品的质量。
凤凰网房产：您对改革开放40周年有何寄语？
李青岸：房产品是文化与艺术的结晶。改革开放40年，尤其是住房改革20年，给这个行业带来诸多机遇与挑战。从建筑到生活，从有形到无形，改革开放是活力之源。进入新时代，我们坚信房子是美好生活的载体，是“椟”，而生活是那颗“明珠”，需要有更强劲的动力，更充盈的活力，更完善的秩序，更有效的平衡。要想在通往美好生活的道路上加速奔跑，就需要不断深化的改革和不断拓展的开放。
快问短答
Q:最大的爱好是什么？
A:读书，读好书。
Q:地产圈内最好的朋友有哪些？在一起讨论什么话题？
A:和地产圈内几大房企分管金融财务的总裁或CFO都是好朋友，经常在一起讨论中国房地产的金融形势和发展方向。
Q:平时爱看什么节目？
A:主要看新闻频道的节目。
Q:您的推荐书单？
A:《活法》、《政治经济学及赋税原理》
Q:您最得意的一件事是什么？
A:不能说得意，让自己最满意的事是：能够进入房地产行业，在一个优秀的平台上发挥自身最大的价值。
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