“以房養老”的話題又一次火了。

今年7月初，杭州一對老夫妻在杭州市不動產登記服務中心順利辦理了“以房養老”反向抵押登記，8月7日，浙江首單“以房養老”保險發放，這對杭州老夫妻領取到了第一筆養老保險金。

而近日，中國銀保監會發布通知，在全國範圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險。

“以房養老”，就是讓老人能夠提前兌現房子未來的價值，用於養老並改善老人的生活品質。但眾多老人心存疑慮，進度較為緩慢。

那麼，在杭州的這個“以房養老”的案例中，房子究竟扮演了怎樣的角色，反向抵押後，其產權又發生了怎樣的變化呢？

“以房養老”後

每月能多領6000多元

這對杭州老夫妻

月收入將有萬把塊

住房反向抵押養老保險，是指擁有房屋完整產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產的處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。

陸先生老兩口是杭州第一個“吃螃蟹”的家庭。去年11月，杭州市多部門聯合印發《杭州市住房反向抵押養老保險試點工作方案》，年齡範圍為60週歲（含）至85週歲（含）之間的老人可參與投保。這意味著，陸先生老兩口有機會申請“以房養老”。

據瞭解，為了保障客戶的權益，以房養老的保險流程比較嚴謹，中間還涉及到稅務、不動產登記、房管等多個部門；正常投保流程外，還需要對房屋進行評估和保險精算，簽約合同後還需要抵押登記和進行合同公證。

因此直到今年7月初，陸先生夫婦才順利辦理了這項“以房養老”反向抵押登記，保險公司也拿到了不動產登記證明，雙方終於完成“老年人住房反向抵押養老保險”的簽訂。

據記者瞭解，陸老先生已經快80歲了，退休前是普通工薪階層，老兩口的退休金加起來不足4000元，一旦生病住院，經濟壓力會比較大。

而辦理“以房養老”後，夫妻倆還能繼續住在房子裡，每月能領到6000多元的養老金。這樣的話，老兩口每月收入達到萬元左右，生活會相對寬裕不少。

房子產權仍屬於老人

能出租但無法偷偷賣房

很多老人對“以房養老”心存疑慮的原因，是擔心房子產權發生變化，生怕養老金拿了幾年會出現變故，到最後錢也拿不到，房子也沒了。

承保陸老先生兩口子“以房養老”的幸福人壽保險股份有限公司浙江分公司的相關負責人表示，老人辦理住房反向抵押養老保險後，並非房子的產權轉移到了保險公司，事實上，房子的產權仍屬於老人（不動產權證仍在老人手上），只是這時候的房子產權是“有限制的所有權”。

何為“有限制的所有權”？

通俗點解釋，老人辦理以房養老保險後，如果將房子再進行轉讓、出借、變賣、抵償債務、投資、贈與、立遺贈或遺囑、因離婚或其他民事事項進行財產分割，以及任何形式處分抵押房屋的，保險公司有權立即停止養老保險金的支付。

錢報記者從杭州市不動產登記服務中心瞭解到，進行反向抵押登記後，無論是不動產權證上還是後臺的數據庫，都會有相應的記錄。

也就是說，辦理以房養老保險後，雖然不動產權證仍在自己手裡，但想偷偷轉讓是不可能的，辦不了過戶。

不過，老人可以將房子進行出租（每次簽署的租賃合同期限應在兩年以下）。像陸老先生的房子位於上城區近江一帶，面積不到40平方米，月租金在4000元左右。

辦理以房養老後，陸老先生老兩口在領取每月6000多元的養老金基礎上，還可以將房子出租，再獲得4000元的租金收益。以後老兩口住養老院，費用也綽綽有餘。

等到老人百年之後，其繼承人仍享有優先贖回權，可以選擇償還養老保險相關費用贖回房屋；如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產再進行處置，處置所得優先償還養老保險相關費用，如有剩餘歸屬繼承人，如不足則由保險公司承擔。

其中，養老保險相關費用包括：按50%承擔的房屋評估、抵押、公正、律師等費用；保單管理費；在特定期限中保險公司已支付的基本養老保險金額及其利息累積值（按年複利5.5%計算）；退保手續費；其他可能發生的費用等。

杭州試點半年多

諮詢的人多，嘗試的人少

從去年11月杭州成為全國第8個住房反向抵押養老保險試點城市至今，杭州僅陸先生夫妻倆成功辦理。

“住房反向抵押養老保險，主要是為了滿足希望居家養老、增加養老收入、長期終身領取養老金的老人。”幸福人壽浙江分公司相關負責人解釋，“來諮詢的老人很多，但真正適合辦理並且符合所有條件的太少。”

要辦理這項業務，首要條件就是老人的房屋產權必須清晰。

該負責人舉例，“曾經有位孤寡老人來我們公司來諮詢，想辦這個以房養老的業務，年齡等條件都符合。但是他的不動產權證書上面有3個人的名字，這就涉及到後續可能出現各種複雜的糾紛，所以無法辦理。”

事實上，從“以房養老”的保險條款來看，要求也頗多。

老人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養老保險金額，以抵押房產的評估值為基礎，同時考慮房屋折舊、預期增值、預期的老年人平均生存年限等，由專業精算師計算，金額一經確定，不能變更。

在老人投保期間，碰到抵押房屋擬被徵收、徵用或拆遷，怎麼辦？老夫妻雙方投保，其間若離婚怎麼辦？老夫妻雙方投保，其中一方身故後，養老保險費用有什麼變化？……種種情況，合同上都有相關的詳細約定。

新聞+

“以房養老”模式不少

大多仍處在探索階段

對於很多老人來說，退休工資不高，積蓄也有限，手頭最值錢的就是房子。而“以房養老”，就是盤活老人的房產，使其成為可靠的養老融資途徑。

除了目前在推廣的住房反向抵押養老保險，“以房養老”還出現過不少其他模式。

比如位於蕭山的紫荊園養老公寓，2013年推向市場時，主打的就是“以房養老”概念。其模式是：老人以80萬~150萬元/套的價格購買房屋使用權，當老年人因病或其他原因需要退房變現時，可隨時申請退出，開發商全額返還購房款。

不過當時業內對此就有質疑：開發商萬一破產，如何保證購房者想要退出時一定能順利變現？

結果一語成讖，2015年紫荊園原開發商資金鍊斷裂，項目爛尾，直到去年由蕭山國投接手，並引入開元頤養做配套養老服務，一波三折的紫荊園養老公寓才算是走上正軌。

在國內其他城市，也不乏各類“以房養老”的版本。

比如售房養老模式。2007年，上海市公積金管理中心推出“以房自助養老”試點，年齡65週歲以上的老人，將產權房的產權賣給市公積金管理中心，交易完成後老人領取一次性資金，公積金管理中心再將房屋租給老人，雙方約定好租金，直到老人去世，房子由市公積金管理中心收回。

還有租房養老模式。2007年北京推出首家“養老房屋銀行”北京壽山福海國際養老服務中心。老人在保留產權的條件下出租其房屋，自己住在養老院，出租房屋租金歸養老院所有。

此外，也有專家呼籲保障性住房養老模式。即指政府將空巢老人、失獨戶、鰥寡老人等弱勢群體和中低收入老年人納入保障性住房建設體系，為其提供年老生存期間的物質生活資料和照料服務的養老模式。

來源：錢江晚報/浙江24小時記者 印夢怡 徐叔競