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“天陽半島國際成交價上6萬了！”
某日清晨，打開口水樓市論壇，一則帖子映入眼簾，格外扎眼。
而就在前幾日，某天陽半島業主信誓旦旦地表示，自家的房子可以掛到6萬一平時，我還有點半信半疑。
考慮到二手房市場有慣用的“做高做低”手法，記者立馬去查看了一下半島國際近半年的成交數據。
這半年來，半島國際成交均價基本穩定在50000元/㎡以上，成交均價在55000元/㎡左右，且成交套數多為76㎡、86㎡、89㎡小戶型，戶型面積段越小，成交單價越高。
6萬元/㎡的成交價，雖然只是一個個例，但在時下預期不再的二手房淡季中，也實屬罕見。
同樣，也是近期，地鐵1號線的另一端，一向神經脆弱敏感的下沙沿江板塊卻在遭遇著另一幅光景。
區域標杆樓盤，此前二手房掛牌價在35000-40000元/㎡的保利江語海，最近又開始蠢蠢欲動，最低掛牌價已經降至31000-32000元/㎡。
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2011-2015，是杭州樓市“丟失的5年”，也恰好記錄下了半島國際、江語海的銷售軌跡。
2011年9月，半島國際首推2號樓，均價21000-22000元/㎡。
2012年2月情人節，半島國際精選14套房源促銷，價格直降4000元/㎡，折後均價17000-18000元/㎡。
此後半年，新推的6、7、8號樓，折後均價多在18000-20000元/㎡之間。
2012年9月，半島國際加推4、5號樓時，價格回升至21000-23000元/㎡，部分邊套大戶型甚至賣出了24000-25000元/㎡的高價。
2013年3月，半島國際推最後一幢樓半島壹號，躍層房源，價格在23000-24000元/㎡。
2014年5月後，半島國際部分尾房成交均價有回調至20000元/㎡以內。
雖然也有過價格調整，但從總體來看，半島國際在新房市場上價格相對企穩。
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江語海則大不同了。
江語海的價格曲線，就像坐了一趟驚心動魄的“激流勇進”，起點時即已接近高位，此後一路只有更低、沒有最低，直到撲通一聲跌落水裡。
2010年11月，江語海首開1號樓，均價16000元/㎡。
2011年1月，江語海加推3號樓，價格升至17000-18000元/㎡，這也是江語海的一個價格高位。
2011年5月，江語海加推5號樓一線江景小戶型，均價跌至14000元/㎡。
2012年2月，囍春行動，江語海推出小戶型特價房，起價9980元/㎡，均價11300元/㎡；2013年，江語海大戶型折後均價11000元/㎡；2014年，江語海大戶型折後均價10000元/㎡......
記者的一位朋友，就曾在2011年初高位買入江語海一套90方小戶型。最慘的時候，虧本30萬，掛115萬都沒有人要買。2015年底，1號線沿江段開通，來問房子的電話才漸漸多了起來，2016年初中介表示可以掛到130萬了。
後來的故事，大家都知道了，2017年初江語海掛牌價破3，2017年中漲到了33000元/㎡，再後來，成交了一套36000元/㎡的小戶型二手房驚豔杭城。
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半島國際與江語海的故事，猶如兩個小窗口，讓我們窺見濱江與下沙這一路走來的場景。
2007年，杭州第一條城市軌道交通——地鐵1號線開建，下沙、濱江，還有九堡，是彼時最當紅不讓的明星板塊，投資客們相繼追逐的熱土。
這些曾經伴隨著杭城軌道交通建設，同一起跑線上起步的板塊，今日再回首，身價、價格的穩定性卻已大相徑庭。
2007年，九堡的魅力之城只賣7000一平；2008年，下沙的江濱花園只賣9000一平，濱江的東方郡也賣9000一平。
10年後，江濱花園終於漲過了2.5萬元/㎡，魅力之城一路蹌蹌踉踉終於破了3，而神盤東方郡身價早已奔6。
我們常說，地鐵一響，黃金萬兩。可地鐵真的是買房的王道嗎？
地鐵之外，還有什麼是要關注的？下沙與濱江這10年的板塊成長史，告訴了我們哪些買房真理？
一、產業比軌道更重要
房子歸根到底，是給人住的。新盤首開有沒有人買，賣什麼價格？二手房市場有沒有人接盤，掛牌能掛到多少？歸根到底都是由人決定的。而產業，就代表著人流。
阿里巴巴、海康威視、大華、網易......濱江區不僅人口密集，而且多是高新產業人才，具有一定的經濟實力與購買力，直接影響著區域新房、二手房市場的供求關係，租金漲幅。
並且，居住的人多了，軌道自然而然也會跟上。如今的濱江區不僅有地鐵1號線、4號線，未來還有地鐵5號線、6號線、7號線。
誠如，我們常覺得城西好堵、去一趟城西好不容易，城東交通便利、去哪都方便一樣，可城西的二手房價就是漲得比城東快、比城東堅挺。為什麼，歸根到底還是在人呀。
二、市場下行時，距離是王道
下沙離市中心距離不近，可在很多人心中，心理距離卻很近；濱江離市中心距離不遠，但在很多人心中，心理距離卻很遠。
以武林廣場為起點，到下沙最西邊的金沙湖，開車至少20公里，若要到東邊的沿江板塊，30公里少不了。而從武林廣場到濱江沿江板塊，開車最近只要10公里，白馬湖算濱江邊緣了，開車也不過16-17公里。
只是“跨江買房”這個命題，10年前如地域偏見一般根深蒂固，才讓許多人錯失了憧憬的能力與孤注一擲的勇氣。
市場上行時，遠郊板塊各種利好、天花亂墜。可一到市場下行時，市中心永遠是最抗跌的那一個。
眼下，如果有近郊樓盤可以選擇時，請儘量選擇近郊樓盤。
三、買對板塊，比買準樓盤更重要
猶記得2012年夏天，本網舉行過一次《濱江板塊，誰是性價比之王？》的擂臺賽。彼時，我們邀請熱心網友為濱江區的熱門樓盤代言，辯論到底誰最值得買。代言樓盤分別是：寰宇天下、半島國際、望江南。
其實現在回頭去看，在時間的洪流中，要去細分同一區域內樓盤間的細微差別，顯然沒有太大的意義。
因為一榮俱榮，一損俱損。
今天，在半島國際破6的路上，寰宇天下、望江南也在奮力奔6。而在江語海價格回調的路上，下沙沿江其他樓盤也將逐漸迴歸常態。
四、買入與賣出的節點很重要
誠如下沙沿江江語海，如果你不幸買在2011年初的高位，那麼不免要痛苦傷心好幾年。可若是你買在此後任何一個低點，就會開心地坐收“一桶金”。
2016年年中，記者的一位朋友以170萬總價買入了一套三墩紫藤苑89方小戶型二手房。對，就是2011年精裝改毛坯，“裸奔”領降杭城的那個紫藤苑。加上裝修、按揭成本，這套房子的前房東，近5年幾乎沒有盈利。
2017年國慶，這位朋友以300萬的價格賣掉紫藤苑，淨賺100萬。
更厲害的一位大神，把紫藤苑賣在了2018年年中的節點，成交單價39000元/㎡。
要知道就在近期，搖號中籤率不到1%的三墩北，某二手房掛牌3萬元/㎡都無人問津了......
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