09.20 如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?



如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


雄安市民服务中心

再具体些,官方提到:“在起步区适当区域规划建设启动区,面积20-30平方公里”及“起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里”。

《纲要》中又强调 “建设用地总规模约530平方公里”及“合理控制人口密度,新区规划建设区按1万人/平方公里控制”。

如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


解读出来就是:

启动区→建设20/30平方公里→20/30万人(新增)

起步区→建设100平方公里→100万人(新增)

中期发展区→建设200平方公里→200万人(新增)

远期控制区→2000平方公里(建设530平方公里)→530万人(总人口数)


如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


数据显示雄安新区含雄县、容城、安新,行政区总面积1557平方公里,总人口约113万。结合《纲要》中的表述,可以认为除了远期控制区对应的530万人口应该包含现有的113万人口以外(新增417万人),从启动区到中期发展区对应的都应为新增人口数量。

如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


其实,《纲要》出台前,中国社会科学院京津冀协同发展智库课题组就曾发布报告建议:“雄安新区人口密度不宜过高,初始人口规模在100万人左右,远期控制在500万人左右。”可见,政府和权威机构对新区适宜新增人口400万,远期雄安总人口规模500万这点上,是有共识的。

如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


对比深圳,楼市资本论发现特区设立最初5年人口增速最为迅猛,并在成立十年后,也就是1990年,特区的人口总数就从3万人突破至200万人了。


如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?



如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


根据规划,雄安首先要承接北京疏解出的行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等,依靠政府力量推动,能够疏解到雄安估计有30-50万人。

其次,以雄安引导布局的高端智能制造、互联网、生物医疗科研、金融科技等产业人口结构特点看,未来的雄安必然是流动的、年轻的、受过高等教育的人口集聚区。预计规模也在30-50万人。

再者,对接、配套、服务高端产业的产业也不会差,对标深圳市专业技术人口比重12%,预计该人群规模也不应低于10万人。

楼市资本论认为,众多高新科技、金融等金字塔顶部产业的高度集中,决定了雄安将以高附加值行业的快速发展为主。不论是从北京转移过来也好,还是从全国吸引过来也好,这些产业人群都有一个共同的特征,收入水平很高。

3

雄安居住需求压力大,容城房租最高涨9倍


既然有这么多的高收入群体涌入,最赚钱的肯定还是房地产啊。楼市资本论想说,在雄安炒房子肯定是不行的,炒租赁房也不行。

雄安新区内的房产交易在设立前就已经被完全冻结,根据规划以后也不会有。

拿新区的租赁市场来说,据雄安新区管委会数据,仅2017年4月,雄县、安新县商业类房屋租金上涨平均都在10%-20%,住宅类房屋租金涨幅20%-30%。管委会所在的容城县能提供的398处房屋,房租同比普遍提高了2-4倍。

雄安租金大幅上涨的主要原因就是,租赁市场太小。仅占租赁量16.3%的65家大型企业进驻容城,租金整体高于市场价,上涨1.36至9.32倍,直接拉动了房屋租赁价格的上涨,平均涨幅3.84倍。目前,租赁市场也被政府严格监管了。

如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


容城的主干道奥威路

这也就是去了几十家央企,周边相关人员全算上,往多了估计也就带来万人左右的增量。

可以看出一方面,雄安想要聚集众多高端人才很容易。另一方面,新区目前有限的接待能力凸显无疑。

那么,今后每年至少10万人的新增需求,除了本地消化一部分,其他人口又该怎么满足呢?

4

400万雄安新增人口住哪呢?

从规划图看出,新区建设绝对是翻天覆地的大工程,但凡人口聚集区多半都在新建规划范围内。即使新建区本身涵盖部分居住功能,重点也是以(不能交易的)保障住房体系为主,能解决当地存量需求就很不容易了。


如果雄安每年新增10万人,400万新居民住哪?


另外,按规划5年内100万人口的增量,折半估算居住需求,起码50万套新房供给,年均需求10万套。先不说,政策原因根本不允许,就是让建也未必跟得上。值得一提的是,保定市2017全年开售新房刚2万套多点,别说刚起步的雄安新区了。

楼市资本论认为靠雄安本身解决大量涌入人口的新增需求是不现实的。

那么,在不减缓人员流入,保障雄安的顺利发展,就需要有一个跳板,来解决这部分居住刚需。这个跳板,要离雄安很近(紧挨着新区),并且发展水平还得比现阶段的雄安更高。毕竟,高收入人群的需求一般也都是高品质的。


分享到:


相關文章: